寓及商务会所由投资商进行内装修，自己持有经营。这样可 以通过开发商自身的努力为整体项目创造很好的形象，为项目树立领导作 用，也通过这种形式统管理标准。其它项目的内部装饰，在保持装修符 合定位的要求和与整体协调统的原则下由经营者自行设计实施。 成立统的商业管理公司及物业管理公司，以标准的管理方式，负责 整体招商租赁市场推广及对外协调关系。 二建设进度 根据置换方式不同，提供两种方案 第方案，置换部分需要新建后动工改造，开发工期为，共计个月 其中前期策划阶段 前期立项及手续报批 新建置换项目的施工， 置换搬迁 公园改建施工， 第二方案置换与改造同步，临时搬迁，开发工期为 ，共计个月 其中期策划阶段 前期立项及手续报批 房屋置换搬迁 公园改建施工 项目的区域环境人文品 牌和政府支持等优势，把握机遇，将本项目打造成天津乃至全国旅游亮点 前景良好。具体做法是，对金街滨江道商业街进行统策划统标识 重新定位调整消费结构，引导消费，市场不成气候，不利于形成市场人气。 劝业场商业区的品牌鱼目混珠，特色较差，高端客群难以进入该 区域。如现有消费者心理状态的时间持久，势必会影响到本项目效益。 综上分析，我们如能发挥并利用好本的中西文化资源，是本项目开发的最好时机。 四威胁 天津市近年来开发了多个类似的项目，如意式风情区，奥式风情 区等，功能定位有的与本项目有些相似，因此会对本项目产生影响。天津休闲娱乐场所杂乱 本项目周边缺少休闲娱乐场所，因此有利于本项目的开发和运作。 天津市缺少个集餐饮旅游休闲娱乐文化为体的中高档 次的综合消费区，而本项目绝佳的地理位置很好的城市地位以及深 厚市政府大力开发旅游资源，将本项目列入今年重点开发项目 之。市委市政府旅游局开发区管委会和平区政府都对项目给予 大力的支持。天津市制定了对本项目的相关优惠政策，利于本项目的开发 和运作。附近会有两个较大的停车 场，但短时间内还是会影响来本项目的高端自驾车客群。 三机会分析 本项目内的建筑很多都有近年的历史，历史底蕴比较浓厚， 建筑风格比较明确，有利于项目的开发。 天津分析 周边道路单行线过多，道路狭窄，影响未来项目的客流。 紧邻和平路步行商业街和滨江道步行商业街，有可能会带来大量 中低消费人群，必将影响本项目品质。 周围现在还没有大型停车场，虽然规划 政府支持 天津市委市政府天津经济技术开发区管委会天津和平区政府对此项目大力支持法国政府及法国驻中国大使馆对此项目也给予积极关注 和配合，都为项目的成功开发提供了有效保障。 二劣势套 该项目市政设施较为齐全，市政建设条件良好，属成熟社区。 地块规模 地块规模为，适宜打造集高尚餐饮休闲娱乐为体的 社区，加之具有浓厚历史文化底蕴的建筑群体，可持续发展空间可观。欧式三层小楼是著名爱国将领吉鸿昌 先生旧居花园路号建筑是天津近代著名的实业家章瑞亭先生旧居。类 似的建筑共有栋，均被列为历史文化保护建筑。以上这些都为本项目 注入了文化历史因素。 市政配占地平方米的花园，周围矗立着栋各 具特色的欧式建筑，形成个非常优雅和谐宁静的环境。 人文环境 该项目是原法式风情区，历史文化底蕴厚重，建筑风格独特。例如 位于花园路号的幢带有庭院的行街，周边商业众多，是天 津最为繁华的地区，也是商业发展的重要地段。 有多条市级道路经过本项目，交通较为便利。由于可视性较好，各条 通路均能看到项目内部状况。 自然环境 项目核心地带是个快，星巴克和上岛 咖啡的经营状况较突出。档次较高的健身俱乐部在家左右。 第三章项目竞争力分析分析 优势分析 地理位置及交通 本项目地处天津城市，紧邻和平路步营状况良莠不齐。 新兴休闲娱乐市场目前天津酒吧以友谊路酒吧街和五大道酒吧较为 闻名。但由于缺乏总体规划策划，形式较单面向的客户以年轻人为 主，经营特色不突出，效益般。咖啡厅近几年发展很有各类博物馆家画廊和美术馆的供应量相 对较少各类艺术表演场所个。 传统休闲娱乐市场天津市电影院高峰时期曾达到家，而截至 年，存活的只剩下家。夜总会娱乐城歌舞厅象雨后春笋的出现， 但经术及休闲娱乐市场 文化艺术及休闲娱乐市场是个庞大复杂的市场，根据各市场的特征 以及消费者的类型，将其整体市场分为文化艺术市场传统休闲娱乐市场 和新兴休闲娱乐市场三大类。 文化艺术市场天津目均由管理及服务水 平流的物业公司进行管理。其平均租金在元月平方米。另外， 还有家标榜为服务式公寓的项目，但是般都不提供酒店式服务， 因此不能算是真正意义上的服务式公寓。 文化艺术目均由管理及服务水 平流的物业公司进行管理。其平均租金在元月平方米。另外， 还有家标榜为服务式公寓的项目，但是般都不提供酒店式服务， 因此不能算是真正意义上的服务式公寓。 文化艺术及休闲娱乐市场 文化艺术及休闲娱乐市场是个庞大复杂的市场，根据各市场的特征 以及消费者的类型，将其整体市场分为文化艺术市场传统休闲娱乐市场 和新兴休闲娱乐市场三大类。 文化艺术市场天津有各类博物馆家画廊和美术馆的供应量相 对较少各类艺术表演场所个。 传统休闲娱乐市场天津市电影院高峰时期曾达到家，而截至 年，存活的只剩下家。夜总会娱乐城歌舞厅象雨后春笋的出现， 但经营状况良莠不齐。 新兴休闲娱乐市场目前天津酒吧以友谊路酒吧街和五大道酒吧较为 闻名。但由于缺乏总体规划策划，形式较单面向的客户以年轻人为 主，经营特色不突出，效益般。咖啡厅近几年发展很快，星巴克和上岛 咖啡的经营状况较突出。档次较高的健身俱乐部在家左右。 第三章项目竞争力分析分析 优势分析 地理位置及交通 本项目地处天津城市，紧邻和平路步行街，周边商业众多，是天 津最为繁华的地区，也是商业发展的重要地段。 有多条市级道路经过本项目，交通较为便利。由于可视性较好，各条 通路均能看到项目内部状况。 自然环境 项目核心地带是个占地平方米的花园，周围矗立着栋各 具特色的欧式建筑，形成个非常优雅和谐宁静的环境。 人文环境 该项目是原法式风情区，历史文化底蕴厚重，建筑风格独特。例如 位于花园路号的幢带有庭院的欧式三层小楼是著名爱国将领吉鸿昌 先生旧居花园路号建筑是天津近代著名的实业家章瑞亭先生旧居。类 似的建筑共有栋，均被列为历史文化保护建筑。以上这些都为本项目 注入了文化历史因素。 市政配套 该项目市政设施较为齐全，市政建设条件良好，属成熟社区。 地块规模 地块规模为，适宜打造集高尚餐饮休闲娱乐为体的 社区，加之具有浓厚历史文化底蕴的建筑群体，可持续发展空间可观。 政府支持 天津市委市政府天津经济技术开发区管委会天津和平区政府对此项目大力支持法国政府及法国驻中国大使馆对此项目也给予积极关注 和配合，都为项目的成功开发提供了有效保障。 二劣势分析 周边道路单行线过多，道路狭窄，影响未来项目的客流。 紧邻和平路步行商业街和滨江道步行商业街，有可能会带来大量 中低消费人群，必将影响本项目品质。 周围现在还没有大型停车场，虽然规划附近会有两个较大的停车 场，但短时间内还是会影响来本项目的高端自驾车客群。 三机会分析 本项目内的建筑很多都有近年的历史，历史底蕴比较浓厚， 建筑风格比较明确，有利于项目的开发。 天津市政府大力开发旅游资源，将本项目列入今年重点开发项目 之。市委市政府旅游局开发区管委会和平区政府都对项目给予 大力的支持。天津市制定了对本项目的相关优惠政策，利于本项目的开发 和运作。 本项目周边缺少休闲娱乐场所，因此有利于本项目的开发和运作。 天津市缺少个集餐饮旅游休闲娱乐文化为体的中高档 次的综合消费区，而本项目绝佳的地理位置很好的城市地位以及深 厚的中西文化资源，是本项目开发的最好时机。 四威胁 天津市近年来开发了多个类似的项目，如意式风情区，奥式风情 区等，功能定位有的与本项目有些相似，因此会对本项目产生影响。天津休闲娱乐场所杂乱，市场不成气候，不利于形成市场人气。 劝业场商业区的品牌鱼目混珠，特色较差，高端客群难以进入该 区域。如现有消费者心理状态的时间持久，势必会影响到本项目效益。 综上分析，我们如能发挥并利用好本项目的区域环境人文品 牌和政府支持等优势，把握机遇，将本项目打造成天津乃至全国旅游亮点 前景良好。具体做法是，对金街滨江道商业街进行统策划统标识 重新定位调整消费结构，引导消费潮流，打造差异化产品，提高消费档 次，吸引高消费人群挖掘历史文化，利用欧式建筑特色，加强国内外招 商引资活动，扩大影响力拓宽改造道路，解决停车难题，等等。通过这 些措施规避劣势，降低威胁，确保项目圆满完成。 第四章项目定位 市场调查数据表明，天津及周边地区对高档酒店式公寓特色商业及 高档餐饮娱乐市场的需求，足以支持含有高品质酒店式公寓法式风情商 业街高档餐饮娱乐和文化休闲等业态的花园法式风情区项目。天津 城市居民购物习惯仍然以步行街为主流，而所有的商业物业中，步行街能 够更好地体现商铺的均好性。因此，本项目决意创建天津第个国际级法 式风情商业街区，打造公园式购物环境。为此，我们委托国际流策划公 司美国世邦魏理仕公司对项目进行全程策划，完成了基础研究及市场 研究报告及市场定位及开发策略报告。项目定位主要内容如下 项目价