太原市郝庄旧城改造项目立项申报可研报告.doc_中文版高速下载

由于居民收入增加，小房换大房旧房换新房对房地产需求的影响全 市现有居民约万户，按五年内的居民换购住宅计算，则换购量在 万套，以每户净增计算，需新增住宅面积万。

住宅发展带来的非住宅用房的发展非住宅用房包括商业用房，服务 设施用房文化设施用房体育设施用房教育设施用房医疗设施用房行 政管理用房等，以非住宅用房对住宅的配套率为计算，未来五年内需 配套非住宅用房万。

流动人口的增长带来房屋的需求，预计十五时期，全市需要竣工房 屋近万，投资亿元。

伴随着国家加快基础设施建设住房建设拉动经济增长的大好形势，太原市连续出台了关于加快城市基础设施建设推动经济适用房发展的有关问 题的通知太原市危旧房改造实施细则等个文 等，但这些方法理论色彩较重，在我国这样个市场尚不规范的环境中，与现 实情况差距较大。

实际上，中国的房地产市场上，目前主要采用市场比较法来评估房 地产项目的可行性和价格。

市场比较可使居民搬到新的住宅小区，远离摊点商 贩，改善了居住环境和质量。

第三章市场分析 第节本章研究方法概述 关于对房地产价格的研究有很多种方法，如收益还原法重臵成本法等变此地脏乱差状况，新 规划的商业区域将为改善服装城环境起到积极作用。

三居民居住环境的需要 现该地区的居民区，周围布满摊点商贩，食品小吃，居住环境嘈杂混乱， 既不卫生，也不安全，项目实施后，房，占公房总数的，些国有企业， 近年来经营困难，更无力建房，严重影响人们的安居乐业和社会稳定。

二改善经营环境，扩大营业面积，增加经营业务的需要 本项目实施后，拆除了旧有建筑物，同时也可改租金国家包福利制旧住房体制的 约束，住房供应和住房需求的矛盾越来越大。

目前，市直管公房约万， 其中楼房为万，占总面积的，其余为平房。

根据危旧房普查结果 可知，我市直管公房中万的危旧文化发展的中心，现有人口万，其中市区人口万。

随着城镇住房制度改革的深入发展，我市的住宅建 设有了较快的发展。

但同全国发展较快的省市相比，由于人们长期受计划经济 先生产后生活的观念的影响及低了太原市危旧房改造实施细则，并政发号， 以更进步在减免费用上支持房地产开发企业。

第二节项目建设的必要性分析 太原市住房现状的需要 太原是山西省省会，是全省政治经济发了关于旧城区危旧房改造的实施意见并政发 号，鼓励省属市属自主经营的房地产企业对我市旧城区及危 旧房改造。

为了将此工作落到实处，市政府成立了太原市危旧房改造领导组， 并于年颁发事日程，以从 根本上改变太原市的城市面貌。

经过市委市政府研究决定，在太原市进行次道路拓宽和危旧房改造 的全面建设，以加快我市危旧房改造的步伐，促进我市经济的发展。

为此，太 原市政府于年颁梁建设及旧城改造。

随着太原市桥两路的建成，市容市貌发生了巨大变化， 幢幢高楼大厦在主要街道的崛起，致使次要街道的居民住宅相形见拙，和省 会城市的景观形成鲜明对比，从而迫使市委市政府将此提上议第二章项目建设的背景和必要性分析 第节项目提出的背景 太原市是山西省的省会城市，是全省政治经济文化发展的中心。

近 年来，在中央加大基础设施建设方针的指导下，太原市开始了大规模的道路 桥净利润万元平均 投资利润率 投资利税率 累计净现金流量万元税后 财务内部收益率税后 投资回收期年含建设期 贷款偿还期年含建设期 度 容积率 绿地率 二财务指标 项目总投资万元 其中企业自筹万元银行贷款万元 营业收入万元平均年 营业税金及附加万元平均 总成本万元平均 利润总额万元平均 所得税万元平均 项目的建设是必要且可行的，应尽快组织实施。

第五节项目主要技术经济指标 序号指标名称单位估算值备注 技术指标 总用地 其中净用地规划道路用地城市干道 总建筑面积 建筑密后财务内部收益率。

所得税后投资回收期年。

贷款偿还期年。

财务测算指标均为良好。

项目完成后，可实现年平均利润万元。

可实现年平均税金 万元，具有较好的经济效益和良好的社会效益。

经以上分析，本有潜在的商机。

项目的总体设计充分考虑了绿地景观系统，生态环境系统等软件环境硬件设 施的设计，充分考虑了以人为本的住宅设计理念。

因此预期销售前景良好。

项 目的投资利润率，投资利税率，所得税 山西省建设工程概算指标山西省建设厅 建设项目经济评价方法与参数第二版国家计划委员会 太原市城市规划 第四节研究结论 由于项目具有优越的地理位臵和良好的外部社会条件，具有 山西省建设工程概算指标山西省建设厅 建设项目经济评价方法与参数第二版国家计划委员会 太原市城市规划 第四节研究结论 由于项目具有优越的地理位臵和良好的外部社会条件，具有潜在的商机。

项目的总体设计充分考虑了绿地景观系统，生态环境系统等软件环境硬件设 施的设计，充分考虑了以人为本的住宅设计理念。

因此预期销售前景良好。

项 目的投资利润率，投资利税率，所得税后财务内部收益率。

所得税后投资回收期年。

贷款偿还期年。

财务测算指标均为良好。

项目完成后，可实现年平均利润万元。

可实现年平均税金 万元，具有较好的经济效益和良好的社会效益。

经以上分析，本项目的建设是必要且可行的，应尽快组织实施。

第五节项目主要技术经济指标 序号指标名称单位估算值备注 技术指标 总用地 其中净用地规划道路用地城市干道 总建筑面积 建筑密度 容积率 绿地率 二财务指标 项目总投资万元 其中企业自筹万元银行贷款万元 营业收入万元平均年 营业税金及附加万元平均 总成本万元平均 利润总额万元平均 所得税万元平均 净利润万元平均 投资利润率 投资利税率 累计净现金流量万元税后 财务内部收益率税后 投资回收期年含建设期 贷款偿还期年含建设期 第二章项目建设的背景和必要性分析 第节项目提出的背景 太原市是山西省的省会城市，是全省政治经济文化发展的中心。

近 年来，在中央加大基础设施建设方针的指导下，太原市开始了大规模的道路 桥梁建设及旧城改造。

随着太原市桥两路的建成，市容市貌发生了巨大变化， 幢幢高楼大厦在主要街道的崛起，致使次要街道的居民住宅相形见拙，和省 会城市的景观形成鲜明对比，从而迫使市委市政府将此提上议事日程，以从 根本上改变太原市的城市面貌。

经过市委市政府研究决定，在太原市进行次道路拓宽和危旧房改造 的全面建设，以加快我市危旧房改造的步伐，促进我市经济的发展。

为此，太 原市政府于年颁发了关于旧城区危旧房改造的实施意见并政发 号，鼓励省属市属自主经营的房地产企业对我市旧城区及危 旧房改造。

为了将此工作落到实处，市政府成立了太原市危旧房改造领导组， 并于年颁发了太原市危旧房改造实施细则，并政发号， 以更进步在减免费用上支持房地产开发企业。

第二节项目建设的必要性分析 太原市住房现状的需要 太原是山西省省会，是全省政治经济文化发展的中心，现有人口万，其中市区人口万。

随着城镇住房制度改革的深入发展，我市的住宅建 设有了较快的发展。

但同全国发展较快的省市相比，由于人们长期受计划经济 先生产后生活的观念的影响及低租金国家包福利制旧住房体制的 约束，住房供应和住房需求的矛盾越来越大。

目前，市直管公房约万， 其中楼房为万，占总面积的，其余为平房。

根据危旧房普查结果 可知，我市直管公房中万的危旧房，占公房总数的，些国有企业， 近年来经营困难，更无力建房，严重影响人们的安居乐业和社会稳定。

二改善经营环境，扩大营业面积，增加经营业务的需要 本项目实施后，拆除了旧有建筑物，同时也可改变此地脏乱差状况，新 规划的商业区域将为改善服装城环境起到积极作用。

三居民居住环境的需要 现该地区的居民区，周围布满摊点商贩，食品小吃，居住环境嘈杂混乱， 既不卫生，也不安全，项目实施后，可使居民搬到新的住宅小区，远离摊点商 贩，改善了居住环境和质量。

第三章市场分析 第节本章研究方法概述 关于对房地产价格的研究有很多种方法，如收益还原法重臵成本法等 等，但这些方法理论色彩较重，在我国这样个市场尚不规范的环境中，与现 实情况差距较大。

实际上，中国的房地产市场上，目前主要采用市场比较法来评估房 地产项目的可行性和价格。

市场比较法以经济学理论中效用均等的物品之间产生相同的价格 的替代性原理为基础，符合当前我国房地产价格形成的实际情况，人们总是在 不断的选择与比较中做出购买决策。

市场比较法以近期市场上实际的交易价格 为估价基准，只要有类似的定数量的房地产的合适交易实例即可。

它在实际 交易中是种说服力强，具有现实性，适用范围广，被普遍采用的重要评估方 法。

在中心商业黄金级地段资源称缺的前提下，可合理的将此原理推而广之， 即如果有定数量的类似房地产交易是成功的，那么我们所论述的房地产也应 该是可行的成功的。

运用市场比较法的核心在于提供比较参照物的交易实例要选择的恰 当。

影响商业用房价格的主要因素有繁华程度交通状况质量景对临街 状态服务半径等。

在研究中根据上述因素的相似性来选择参照物。

当然，在实际中，完全相同的参照物是不存在的，必须根据实际情况做 出必