姚家小区西区旧城改造开发项目立项申报可研报告.doc_中文版高速下载

城镇化进程加快所增加的住宅需求 按照济南市新的城市发展规划，济南城区的范围将扩大倍，到 年，市区所能容纳的人口数将增加到多万，另外城市新增 人口按保守估计约为万，人口增加的住宅需求约为万平方米， 这无疑给房地产开发提供了更为广阔的空间，使房地产业得以大规模 发展。

旧城旧村改造的需求 旧城改造对房地产开发商来说不仅仅是创造新的热点区域，而且 大规模的拆迁，直接造就了大规模的购房需求，特别是货币化补偿的 实施，创造了个数量庞大的有定购买力的购房群体。

按照济南的 住宅发展规划，到年，济南市旧城区共有多个区片亟待改造， 需拆除危陋房屋余万平方米，安置这些区片的居民和单位大概需 新建住宅万平方米全市近郊个旧村居改发情况。

全年房地产开发完成投资将近 亿元，同比增长。

施工面积万多平方米，同比增长。

竣工面积万平方米，同比增长。

土地购置面积万平方 米，同比下降。

竣工住宅套，同比增长。

全年实际 销售势。

目前，全市房地产开发 企业已达多家，注册资金近亿元，年开发能力万平方米。

房地产业已成为济南市国民经济发展的支柱产业，显示出对经济发展 的强劲拉动作用。

主要开发现状 年房地产开的房贷新政策还是国务院年号文件， 对中低价位普通商品住房都是重点扶持。

二济南市房地产开发情况 九五以来，济南市房地产业在国家宏观政策的指导下进入平 稳发展的阶段，基本保持了稳步发展的态优其屋的二次购房需求。

据调查，目前房地产开发企业中有 的企业认为本地区消费者购房能力较高，的企业认为目前商品 房销售情况乐观，的企业对未来两年商品房销售前景看好。

从 政策上看，无论是央行不 断增长的首次置业者的主动性购房需求二是新城规划旧城改造和 市区道路改造工程的实施带来的拆迁户被动性购房需求三是随着各 地房改房的上市，特别是省直房改房的上市，将激发新轮追求居 者元，其中住宅 投资达亿元，竣工房屋面积达万平方米，竣工住宅超过 万套，市场需求旺盛，全年实际销售万平方米，发展前景看好， 支柱作用进步显现。

年市场对商品住宅的需求主要来自三个方面是每年民人均住宅建筑面积达到平方米 估算，年年间，我国城镇新建住宅竣工面积应当达到 亿平方米左右。

年，在经济大发展的推动下，山东省房地产开发投资仍呈 现高速增长态势，全省完成房地产开发投资接近亿经济发展城镇化步伐加快和居民收入的提高，住 宅建设特别是城镇住宅建设仍有巨大的潜力，城镇住宅总量需求将长 期保持在较高水平，并成为贯穿我国全面建设小康社会始终的重要推 动力量。

按照年我国城镇居左右，直接和间接拉 动增长在个百分点左右。

年全国房地产开发完成投资超 过亿元，同比增长，占同期固定资产投资的，城 乡住宅投资占房地产投资的，个人购买商品房的比重已达 。

随着我国开发现状 国内房地产市场现状 当前，我国住宅发展已经进入了个新的阶段，住宅建设成为社 会经济的重要推动力量。

房地产开发投资连续年增长保持在以 上，年增长额保持在固定资产投资增长额的元 销售收入万元 销售利润万元 投资利润率 所得税前财务内部收益率 所得税前投资回收期年 所得税后财务内部收益率 所得税后投资回收期年 市场需求分析 第节济南市房地产四主要经济技术指标 主要技术经济指标汇总表 表 序号项目单位指标 总用地亩 总建筑面积平方米 其中住宅建筑面积平方米 公建建筑面积平方米 地下车库平方米 居住户数户 总投资万建成房屋全部出售后可实现销售收入万元利润 万元，投资利润率为，全部投资所得税后财务内部收益率为 ，投资回收期为年，项目具有定的盈利能力。

敏感性分析表 明，项目具有定的抗风险能力。

住宅建筑面积平方米可提供住房套，配 套公建商业建筑面积平方米。

三项目投入总资金及效益 初步测算，项目建设总投资为万元，其中建筑安装工程 费用万元，其他费用万元，预备费用万元。

项目圣洋海鲜大型批发市场等。

该项目为济南市东部 开发的黄金地带，是济南历下区经济文化发展中心，交通便利，商业 及文化气氛浓重。

二建设规模 项目规划用地面积平方米约亩，总建筑面积 平方米，其中处济南市历下区浆水泉路，位于解放东路以南经十东路 以北，北有历下政务大厦历下行政审批中心，西临风景秀丽的砚池 山，附近有山东政法学院山东轻工学院山东武术学院山东武警 医院中润世纪城及幼儿园停车场 社区文化活动中心等服务设施，对加快发展第三产业，为居民提供就 业机会，增加居民收入，带动区域经济发展将起到积极的促进作用。

第二节项目概况 建设地址 项目地处幼儿园停车场 社区文化活动中心等服务设施，对加快发展第三产业，为居民提供就 业机会，增加居民收入，带动区域经济发展将起到积极的促进作用。

第二节项目概况 建设地址 项目地处济南市历下区浆水泉路，位于解放东路以南经十东路 以北，北有历下政务大厦历下行政审批中心，西临风景秀丽的砚池 山，附近有山东政法学院山东轻工学院山东武术学院山东武警 医院中润世纪城及圣洋海鲜大型批发市场等。

该项目为济南市东部 开发的黄金地带，是济南历下区经济文化发展中心，交通便利，商业 及文化气氛浓重。

二建设规模 项目规划用地面积平方米约亩，总建筑面积 平方米，其中住宅建筑面积平方米可提供住房套，配 套公建商业建筑面积平方米。

三项目投入总资金及效益 初步测算，项目建设总投资为万元，其中建筑安装工程 费用万元，其他费用万元，预备费用万元。

项目建成房屋全部出售后可实现销售收入万元利润 万元，投资利润率为，全部投资所得税后财务内部收益率为 ，投资回收期为年，项目具有定的盈利能力。

敏感性分析表 明，项目具有定的抗风险能力。

四主要经济技术指标 主要技术经济指标汇总表 表 序号项目单位指标 总用地亩 总建筑面积平方米 其中住宅建筑面积平方米 公建建筑面积平方米 地下车库平方米 居住户数户 总投资万元 销售收入万元 销售利润万元 投资利润率 所得税前财务内部收益率 所得税前投资回收期年 所得税后财务内部收益率 所得税后投资回收期年 市场需求分析 第节济南市房地产开发现状 国内房地产市场现状 当前，我国住宅发展已经进入了个新的阶段，住宅建设成为社 会经济的重要推动力量。

房地产开发投资连续年增长保持在以 上，年增长额保持在固定资产投资增长额的左右，直接和间接拉 动增长在个百分点左右。

年全国房地产开发完成投资超 过亿元，同比增长，占同期固定资产投资的，城 乡住宅投资占房地产投资的，个人购买商品房的比重已达 。

随着我国经济发展城镇化步伐加快和居民收入的提高，住 宅建设特别是城镇住宅建设仍有巨大的潜力，城镇住宅总量需求将长 期保持在较高水平，并成为贯穿我国全面建设小康社会始终的重要推 动力量。

按照年我国城镇居民人均住宅建筑面积达到平方米 估算，年年间，我国城镇新建住宅竣工面积应当达到 亿平方米左右。

年，在经济大发展的推动下，山东省房地产开发投资仍呈 现高速增长态势，全省完成房地产开发投资接近亿元，其中住宅 投资达亿元，竣工房屋面积达万平方米，竣工住宅超过 万套，市场需求旺盛，全年实际销售万平方米，发展前景看好， 支柱作用进步显现。

年市场对商品住宅的需求主要来自三个方面是每年不 断增长的首次置业者的主动性购房需求二是新城规划旧城改造和 市区道路改造工程的实施带来的拆迁户被动性购房需求三是随着各 地房改房的上市，特别是省直房改房的上市，将激发新轮追求居 者优其屋的二次购房需求。

据调查，目前房地产开发企业中有 的企业认为本地区消费者购房能力较高，的企业认为目前商品 房销售情况乐观，的企业对未来两年商品房销售前景看好。

从 政策上看，无论是央行的房贷新政策还是国务院年号文件， 对中低价位普通商品住房都是重点扶持。

二济南市房地产开发情况 九五以来，济南市房地产业在国家宏观政策的指导下进入平 稳发展的阶段，基本保持了稳步发展的态势。

目前，全市房地产开发 企业已达多家，注册资金近亿元，年开发能力万平方米。

房地产业已成为济南市国民经济发展的支柱产业，显示出对经济发展 的强劲拉动作用。

主要开发现状 年房地产开发情况。

全年房地产开发完成投资将近 亿元，同比增长。

施工面积万多平方米，同比增长。

竣工面积万平方米，同比增长。

土地购置面积万平方 米，同比下降。

竣工住宅套，同比增长。

全年实际 销售面积多万平方米，同比增长。

新区安置用房建设竣工 面积约万平方米。

商品房空置情况。

全市空置面积约万平方米，与去年持 平。

其中住宅万平方米，办公用房空置面积为万平方米，商 业营业性用房空置面积为万平方米。

空置年以上的房屋万 平方米，年以下的房屋万平方米。

商品房销售情况。

商品房平均价格每平方米元，同比增 长。

购房者的为自住。

购买对象中本地城市居民占多数， 本地农民及外地户藉居民不足。

个人购房率达到。

拆迁及旧区改造情况。

今年济南市围绕东拓西进南控 北跨中疏的发展战略，重点进行街区整治和道路改造，共完成拆 迁万平方米，同比增长。

被拆迁居民购买新建商品房的约 占四成，购买二手房手续不全的低价房占四成。

房地产业与国民经济协调发展情况。

济