昊地喜悦城果花园房地产项目立项申报可研报告.doc_中文版高速下载

筹资运作计划 因本项目的土地成本及相关税费支付均为自有资金，在销售回款 前需向银行借款以作前期筹备所用，销售收入除扣除与销售有关税费 后用于后续部分投资外，还需支付贷款还本付息。

本项目总投资万元，自有资金小结惠州是个新兴城市，发展潜力巨大，房地产作为惠州的 支柱性产业之，在未来相当长的段时期内，将保持良好的发 展势头。

三项目定位 住宅定位 目标客户定位 目标客户主要类型也相当接近， 较去年同期增长以上，博罗县住房价格增长较快，增幅为 ，惠东县增长，龙门县则下降。

随着我市经 济的不断发展，区域基础设施和居住环境得到进步改善，提升 了房地产的价值。

次的购房需求三是惠城 区仍是成交的主要市场，商品房成交价格较高，是拉升全市均价 的重要因素。

从区域来看，惠城区惠阳区和大亚湾区住房价格列全市前 三位，均价均在元以上，而且同比涨幅原因是上半年，自住性和改善性需求逐步增多， 投资性购房需求下降，尤其在月投资性需求得到很好的抑 制，购房环境较好，购房者相对理性二是上半年我市商品房新 增上市供应较为充足，可以满足不同层比增长。

从月度变 化来看，除月出现较大波动外，我市商品房和住房价格其他各 月表现均较为平稳，稳中有降。

上半年，全市各月均价均超过 元，最高值甚至突破元，接近主城区惠城区 水平。

主要场的同时，也在积极培育商业和办 公等物业市场，对促进市场多元化发展具有重要的作用。

四商品房价格小幅增长，总体平稳 上半年，全市商品房成交价格为元，同比增长 ，商品住房均价元，同需求显得更加理性。

从销售物业类型占比来看，住宅仍为销售的主力，销售量占 商品房总销售量的，与去年同期相比，增长，商业 和办公楼分别占，同比增长，这 也说明我市在发展商品住宅市较为均衡，以上 占比最大，而以下和之间的住宅销售也相当可观， 之间的相对较低。

以下的住房成交量占全市销 售总量的成以上，这表明市场中的购买主力仍以刚性需求和改 善性需求为主，购房开发区，石化等大型项目辐射作用以及交通等基础设施的 不断完善，而且价格洼地效应明显，受到香港深圳等投资者和 自住购房者的青睐，因而成交量上涨较为明显。

从面积段来看，上半年商品住宅的销售量要集中在惠城区，因此成 交量也主要在惠城区，上半年惠城区商品房共成交万， 其销售量占全市比例为，其中大亚湾区成交量位居第二，较 去年同比增长，增长较为明显，主要原因是大亚湾区为经 济技术，二 套房认定标准的明确，投资性需求受到很大程度上的抑制，导致 月成交量出现回落，市场逐步回归理性。

从区域来看，受交通医疗教育等基本配套设施较为完善 的影响，目前大部分房地产开发项目主是今年年初，市场销售情况仍然较 好，受节日季节性等因素的影响，月销售量大幅下降，但随 着信贷金融等政策的不断收紧，购房者心理预期的巨大变化， 导致月成交量大幅回升，而随着调控政策进步加强去年同 期增长，与去年下半年相比，出现较大幅度回落，环比下 降。

从月度走势来看，月我市商品房延续了去年的良好 销售势头，月大幅回落，月大幅回升，月再次回落， 整体下降趋势明显，主要原因到了自住型需求购房者的青睐，产品适合 销路又进步促进开发企业的积极性，因而上半年中小户型住房 上市相对集中。

三商品房销售量同比小幅增长，环比回落 上半年，我市商品房累计销售面积万，较情况来看，其上市量与去年同期相比，明显上升。

由于我市 房地产市场长期以大户型住房为主，中小户型所占比例较低，供 应结构不尽合理，中小户型的上市既弥补了住房结构的缺陷，又 迎合了市场的需求，受业的快速发展。

从面积段来看，上半年，全市以下商品住房上市量所 占比例为，为，为， 以上为，同比分别增长 倍。

从住房套型来看，以下住房所占比例仍然偏小，但从 同比分 别为倍，主要原因是大亚湾毗邻深圳香港，地理 位臵优越，石化项目沿海高速公路等辐射和拉动作用明显，而 龙门县则因房地产开发起步较晚，优美的人居环境和品牌生态旅 游项目带动了当地房地产业分 别为倍，主要原因是大亚湾毗邻深圳香港，地理 位臵优越，石化项目沿海高速公路等辐射和拉动作用明显，而 龙门县则因房地产开发起步较晚，优美的人居环境和品牌生态旅 游项目带动了当地房地产业的快速发展。

从面积段来看，上半年，全市以下商品住房上市量所 占比例为，为，为， 以上为，同比分别增长 倍。

从住房套型来看，以下住房所占比例仍然偏小，但从 同比情况来看，其上市量与去年同期相比，明显上升。

由于我市 房地产市场长期以大户型住房为主，中小户型所占比例较低，供 应结构不尽合理，中小户型的上市既弥补了住房结构的缺陷，又 迎合了市场的需求，受到了自住型需求购房者的青睐，产品适合 销路又进步促进开发企业的积极性，因而上半年中小户型住房 上市相对集中。

三商品房销售量同比小幅增长，环比回落 上半年，我市商品房累计销售面积万，较去年同 期增长，与去年下半年相比，出现较大幅度回落，环比下 降。

从月度走势来看，月我市商品房延续了去年的良好 销售势头，月大幅回落，月大幅回升，月再次回落， 整体下降趋势明显，主要原因是今年年初，市场销售情况仍然较 好，受节日季节性等因素的影响，月销售量大幅下降，但随 着信贷金融等政策的不断收紧，购房者心理预期的巨大变化， 导致月成交量大幅回升，而随着调控政策进步加强，二 套房认定标准的明确，投资性需求受到很大程度上的抑制，导致 月成交量出现回落，市场逐步回归理性。

从区域来看，受交通医疗教育等基本配套设施较为完善 的影响，目前大部分房地产开发项目主要集中在惠城区，因此成 交量也主要在惠城区，上半年惠城区商品房共成交万， 其销售量占全市比例为，其中大亚湾区成交量位居第二，较 去年同比增长，增长较为明显，主要原因是大亚湾区为经 济技术开发区，石化等大型项目辐射作用以及交通等基础设施的 不断完善，而且价格洼地效应明显，受到香港深圳等投资者和 自住购房者的青睐，因而成交量上涨较为明显。

从面积段来看，上半年商品住宅的销售量较为均衡，以上 占比最大，而以下和之间的住宅销售也相当可观， 之间的相对较低。

以下的住房成交量占全市销 售总量的成以上，这表明市场中的购买主力仍以刚性需求和改 善性需求为主，购房需求显得更加理性。

从销售物业类型占比来看，住宅仍为销售的主力，销售量占 商品房总销售量的，与去年同期相比，增长，商业 和办公楼分别占，同比增长，这 也说明我市在发展商品住宅市场的同时，也在积极培育商业和办 公等物业市场，对促进市场多元化发展具有重要的作用。

四商品房价格小幅增长，总体平稳 上半年，全市商品房成交价格为元，同比增长 ，商品住房均价元，同比增长。

从月度变 化来看，除月出现较大波动外，我市商品房和住房价格其他各 月表现均较为平稳，稳中有降。

上半年，全市各月均价均超过 元，最高值甚至突破元，接近主城区惠城区 水平。

主要原因是上半年，自住性和改善性需求逐步增多， 投资性购房需求下降，尤其在月投资性需求得到很好的抑 制，购房环境较好，购房者相对理性二是上半年我市商品房新 增上市供应较为充足，可以满足不同层次的购房需求三是惠城 区仍是成交的主要市场，商品房成交价格较高，是拉升全市均价 的重要因素。

从区域来看，惠城区惠阳区和大亚湾区住房价格列全市前 三位，均价均在元以上，而且同比涨幅也相当接近， 较去年同期增长以上，博罗县住房价格增长较快，增幅为 ，惠东县增长，龙门县则下降。

随着我市经 济的不断发展，区域基础设施和居住环境得到进步改善，提升 了房地产的价值。

小结惠州是个新兴城市，发展潜力巨大，房地产作为惠州的 支柱性产业之，在未来相当长的段时期内，将保持良好的发 展势头。

三项目定位 住宅定位 目标客户定位 目标客户主要类型 核心客户周边原住居民 重要客户周边原住居民换房者 普通客户来自惠州其它区域首次臵业的白领 边缘客户看好本地段物业升值潜力的地产投资客 目标客户主要需求特征 客户类型客户来源臵业目的关注因素需求户型 核心客 周边私营企业主 高级公务员等高端客户 换房 自住 形象品质配套 居住的舒适性 房 房 重要客 周边公务员个体户 事业单位人员等 首次臵业 自住 性价比，舒适度 房 房 普通客 外区企业白领公务员 个体户等 首次臵业 自住 价格交通保值性房 边缘客惠州专业地产投资客投资地段价值升值潜力房房 产品定位 主力户型建议 根据对项目周边在售楼盘销售情况的调查，各种户型的特征为 户型 主力面积 价格特 征 市场供应市场需求效益贡献 房以下较高般较少般 房厅般较多较多较大 房厅较高最多最多最高