学较近 规模大有很好的发展前景 亲属朋友相邻而居比较方便 物业管理良好 其它 丽苑期目前存在的最大的问题，依然是交通不便，周边 生活设施不完善，对于工程质量和物业管理也颇有微词。 客户对丽苑目前不满意的地方示意图 不满意因素频次百分比 房屋质量 绿化环境 交通设施 物业管理 周边公共配套 周边自然环境 运动娱乐设施 配套设施 其它 合计 缺省 总计 不满意的地方 房屋质量绿化环境交通设施物业管理 周边公共配套周边自然环境运动娱乐设施 配套设施 其它 这部分消费者十分看好丽苑地区将来的发展前景，坚信自 己选择的正确性，并认为丽苑地区有发展潜力。 对丽苑发展前景的心理预期示意图 看法频次百分比 短期内会有很大发展 有潜力将来会有发展 距市里较远有很大发展可能性不大 不了解 合计 缺省 东区。这两个区的整体发展水平落后于和平河西南开三区，但 好于红桥区，在天津市属中游水平。 河东区居民收入水平不高，住宅消费水平相对较低，但住宅市 场需求旺盛。从年起，河东区商品房销售量已经自选动作的竞争，已经出现了体育产业旅游 产业等其他产业与房地产业嫁接的复合地产模式。 二区域市场分析 区域市场概述 顺驰太阳城地处河东区与河北区的交界处，在行政上隶属于河 升了住宅市场的多元化需 求，第二住宅渡假式住宅等新型居住模式已悄然兴起。 随着市场的不断成熟，市场竞争已经开始从质量户型 环境等标准动作的竞争逐渐转化为以生活方式居住理念 等为代表的促使更大的市场分额 掌握在较少的开发商手中。 利用大规模土地资源实施大盘开发，通过合理规划有效 利用土地资源提供环境优美配套完善居住氛围浓郁的 住宅区。 随着人民生活水平的提高，提发展趋势 近年来，房地产市场出现了定程度的市场集约化的发展态势， 房地产市场以及些与房地产市场相关的产业异常繁荣，市场发展 趋势主要表现为以下几个方面。 房地产市场的不断发展，不断成熟，房型 生活配套设施标准高，是吸引改善型需求的主要原因再次，随着 私家车的不断普及，市中心住宅的位置优势将不断弱化，相反，近 郊住宅由于道路交通状况良好，区位价值会不断提升。 市场竞争格局长。 住宅建设的郊区化倾向。 首先是由于市中心土地的稀缺，城市规模的不断扩大，市中心 住宅的开发量越来越不能满足日益增长的需求其次，郊区的房地产价格相对较低，居住环境较好，多数为居住新区，规划增长。 有资料显示，年底全市人均居住面积为平方米，还有 非常大的上升空间。随着收入水平的提高，人们对居住舒适性良 好的居住环境富有情趣的户型设计会有更高的追求，从而带动改 善型需求的持续增。 房地产价格将稳中有升。 随着城市用地的日趋减少，土地价格会不断攀升，而且随着生 活水平的提高，对高质量环境优美的中高档项目需求增大，这都 将使房地产的相对价格稳步上升。 改善型需求不断年天津房地产市场的有效增长。 市场利好消息 年，中国加入成功申办奥运会，以及贷款利率下 调等系列消息，可以说是未来几年中国房地产市场较大的利好消 息，将会对未来房地产市场产生很大影响 力度仍在加大。由于住房消费是启动内需的重要因素，所以为了进 步推动住房消费，拉动经济增长，政府将在立法住房分配货币 化住房消费金融加快培育住房二级市场等多方面采取措施，以 保证未来几以前购买商品房和房改房的 家庭开始进入改善期，从而带动了中高档商品住宅的消费。 三住宅市场未来发展走势 政策支持力度不断加大。 从年政府颁布的些相关政策来看，住宅市场的政策支持整个消费贷款余额的，贷款购房比例达 。 此外，年天津住宅市场显著特点是，私产房屋上市交易增 多，其中表现最为明显的是房改房和商品房再上市量增大。这表明， 随着天津市居民生活水平的不断提高，的发展，目前天津市住宅市场正在从以价格竞争为 主逐渐转变为产品品质竞争和品牌竞争。 金融支持力度加大，居民贷款购房意识增强。年， 全市商业性和公积金住房贷款余额首次超过房地产开发 贷款余额，占减弱。 购买单套面积在平方米以上的商品房比上年同期 提高了个百分点，其中购买单套面积在平方米 平方米商品房同比提高了个百分点，单套面积在 平方米以上的商品房同比提高了个百分点。经 过几年平方米以上的商品 房数量比上年提高了个百分点，其中每平方米 价位的商品房购买量提高了个百分点， 的商品房比上年提高了个百分 点。 住宅改善型消费增加，居民对小户型的商品房需求，成 交金额亿元，分别比上年同期增长和，其中个 人购买商品房比例为。根据天津市房管局对今年上半年各类房屋交易情况分析，天津 市住房市场呈现以下几个特点 价格小幅上升。去年居民购买元平，成 交金额亿元，分别比上年同期增长和，其中个 人购买商品房比例为。根据天津市房管局对今年上半年各类房屋交易情况分析，天津 市住房市场呈现以下几个特点 价格小幅上升。去年居民购买元平方米以上的商品 房数量比上年提高了个百分点，其中每平方米 价位的商品房购买量提高了个百分点， 的商品房比上年提高了个百分 点。 住宅改善型消费增加，居民对小户型的商品房需求减弱。 购买单套面积在平方米以上的商品房比上年同期 提高了个百分点，其中购买单套面积在平方米 平方米商品房同比提高了个百分点，单套面积在 平方米以上的商品房同比提高了个百分点。经 过几年的发展，目前天津市住宅市场正在从以价格竞争为 主逐渐转变为产品品质竞争和品牌竞争。 金融支持力度加大，居民贷款购房意识增强。年， 全市商业性和公积金住房贷款余额首次超过房地产开发 贷款余额，占整个消费贷款余额的，贷款购房比例达 。 此外，年天津住宅市场显著特点是，私产房屋上市交易增 多，其中表现最为明显的是房改房和商品房再上市量增大。这表明， 随着天津市居民生活水平的不断提高，以前购买商品房和房改房的 家庭开始进入改善期，从而带动了中高档商品住宅的消费。 三住宅市场未来发展走势 政策支持力度不断加大。 从年政府颁布的些相关政策来看，住宅市场的政策支持 力度仍在加大。由于住房消费是启动内需的重要因素，所以为了进 步推动住房消费，拉动经济增长，政府将在立法住房分配货币 化住房消费金融加快培育住房二级市场等多方面采取措施，以 保证未来几年天津房地产市场的有效增长。 市场利好消息 年，中国加入成功申办奥运会，以及贷款利率下 调等系列消息，可以说是未来几年中国房地产市场较大的利好消 息，将会对未来房地产市场产生很大影响。 房地产价格将稳中有升。 随着城市用地的日趋减少，土地价格会不断攀升，而且随着生 活水平的提高，对高质量环境优美的中高档项目需求增大，这都 将使房地产的相对价格稳步上升。 改善型需求不断增长。 有资料显示，年底全市人均居住面积为平方米，还有 非常大的上升空间。随着收入水平的提高，人们对居住舒适性良 好的居住环境富有情趣的户型设计会有更高的追求，从而带动改 善型需求的持续增长。 住宅建设的郊区化倾向。 首先是由于市中心土地的稀缺，城市规模的不断扩大，市中心 住宅的开发量越来越不能满足日益增长的需求其次，郊区的房地产价格相对较低，居住环境较好，多数为居住新区，规划房型 生活配套设施标准高，是吸引改善型需求的主要原因再次，随着 私家车的不断普及，市中心住宅的位置优势将不断弱化，相反，近 郊住宅由于道路交通状况良好，区位价值会不断提升。 市场竞争格局发展趋势 近年来，房地产市场出现了定程度的市场集约化的发展态势， 房地产市场以及些与房地产市场相关的产业异常繁荣，市场发展 趋势主要表现为以下几个方面。 房地产市场的不断发展，不断成熟，促使更大的市场分额 掌握在较少的开发商手中。 利用大规模土地资源实施大盘开发，通过合理规划有效 利用土地资源提供环境优美配套完善居住氛围浓郁的 住宅区。 随着人民生活水平的提高，提升了住宅市场的多元化需 求，第二住宅渡假式住宅等新型居住模式已悄然兴起。 随着市场的不断成熟，市场竞争已经开始从质量户型 环境等标准动作的竞争逐渐转化为以生活方式居住理念 等为代表的自选动作的竞争，已经出现了体育产业旅游 产业等其他产业与房地产业嫁接的复合地产模式。 二区域市场分析 区域市场概述 顺驰太阳城地处河东区与河北区的交界处，在行政上隶属于河 东区。这两个区的整体发展水平落后于和平河西南开三区，但 好于红桥区，在天津市属中游水平。 河东区居民收入水平不高，住宅消费水平相对较低，但住宅市 场需求旺盛。从年起，河东区商品房销售量已经由过去的天津 市第二位跃居第位。近几年随着市中心区住宅开发量的减小，首 先带动了河东临近市区地域的房地产开发，形成了东站后广场十 经路六纬路沿线地区房地产的开发热潮。河东区距离市中心较 远区域的项目大多数档次不高，定位较低，主要以低价位吸引客户。 河北区的房地产项目也主要集中在临近市中心的区域，但由于 距市区中心地带距离较远，这些项目的客户群主要以周边区域为主。 河北区虽然经济发展水平般，但其购买力不容小视，从年 年这年的发展情况来看，河北区的市场成长速度要高于河 东区，其与河东区商品房交易量的差距也在逐渐缩小，但从两区各 价位间成交量的比较来看，河北区主要集中在低档产品市场，这也 能说明，