上海市徐汇区钦州北路243街坊6地块项目开发项目可行性研究建议报告书48P.doc_中文版高速下载

供求关系 由于徐汇区内部的刚性需求比较大，并且随着五角场副中心及滨江发展带 的逐渐发展辐射，以及知识徐汇引发新的需求量，因此在近年房地产 市场供应相对减少的情况下，在定时期会有供不应求的市场表现 徐汇内环区亿元 徐汇区生产总值到年增长率达到了，占全上海市生产总值的 比重为。

工业总值与成正比上升，在年达到亿， 增幅同比增长了，徐汇区直保持了工业重区的地位。

以工业型产业为图区域位置 徐汇区社会经济发展状况 徐汇区整体经济总量持续稳步上升，支撑居民生活水平及购买力逐步提高 图徐汇历年增长情况 杨浦区生产总值增值增长，但还是存在着大量的需求。

年人均住宅使用面积有小幅度的增加，还有很大的增长空间。

区域市场分析 区域市场界定 本项目地块位于徐汇区唐山路以南许昌路以东，处于徐汇区内环板块区域。

海居民的购买力极弱。

上海外来人口和城市人口近几年都有大幅度的增长，这将造成巨大的潜在 需求。

从销售面积和人均住宅使用面积来看上海的需求，年上海的住宅销 售面积在宏观政策的作用下出现了负海的房地产市场存在着众 多不确定性。

上海的十五规划的众多利好条件将为上海的房地产行 业的发展带来种种机遇。

购买力方面，由于近几年上海的房价迅速增长，造成居民收入与房价的巨 大差距，上提供了良好的经济后盾。

从相关的政策我们可以知道，年系列的宏观政策对上海的房地产 市场是大重击。

出台的宏观政策将继续对上海的房地产市场进行调控， 由于宏观政策的效果时间的不确定性。

所以说上势，需警惕。

销售面积竣工面积，从近几年的数据看，上海供求基本平衡的，还倾向于 供不应求。

市场小结 从经济发展上看，上海的经济总量在全国具有绝对的领先地位，这为上海 的房地产发展 从两个指标来分析上海住宅市场的供求关系 施工面积销售面积，从我们搜集的数据表明，这指标在以下是比较健 康的。

从表看近年上海的这指标的平均值为左右，远低于。

但是 年这指标有上升的趋 图上海住宅市场供求关系 施工面积销售面积左轴销售面积竣工面积右轴 的增长空间。

供求关系 表上海历年供求关系对比 指标年份 施工面积销 售面积 销售面积竣 工面积 的人均住宅使用面积的增长，年是个转折点，又达 到了个高峰，增长率为，但年又有所放缓增长率为。

上海的人均住宅使用面积增长率在全国也属于个较高的水平。

年 上海的人均住宅使用面积，还有很大 图 上海人均住宅使用面积及其增长率 单位平方米人 住宅使用面积左轴增长率右轴 从图看上海 城镇人均住宅使用 面积 增长率 极快，年的增长速度达到 了，销售面积为万平方米，年由于受宏观政策的 调控，销售面积出现了负增长，销售面积为万平方米。

表城镇人均住宅使用面积及其增长率单位平方米人 指标年份 图 上海住宅销售面积及其增长率 单位万平方米 销售面积左轴增长率右轴 从年至年住宅的销售速度增长销售 面积 增长率 是合理的，在之间则需 要高度警觉，而超过说明存在泡沫问题。

从图看，上海近两年的这指标属于较为合理的范围。

需求分析 表住宅销售面积及其增长率单位万平方米 指标年份 住宅销是合理的，在之间则需 要高度警觉，而超过说明存在泡沫问题。

从图看，上海近两年的这指标属于较为合理的范围。

需求分析 表住宅销售面积及其增长率单位万平方米 指标年份 住宅销售 面积 增长率 图 上海住宅销售面积及其增长率 单位万平方米 销售面积左轴增长率右轴 从年至年住宅的销售速度增长极快，年的增长速度达到 了，销售面积为万平方米，年由于受宏观政策的 调控，销售面积出现了负增长，销售面积为万平方米。

表城镇人均住宅使用面积及其增长率单位平方米人 指标年份 城镇人均住宅使用 面积 增长率 图 上海人均住宅使用面积及其增长率 单位平方米人 住宅使用面积左轴增长率右轴 从图看上海的人均住宅使用面积的增长，年是个转折点，又达 到了个高峰，增长率为，但年又有所放缓增长率为。

上海的人均住宅使用面积增长率在全国也属于个较高的水平。

年 上海的人均住宅使用面积，还有很大的增长空间。

供求关系 表上海历年供求关系对比 指标年份 施工面积销 售面积 销售面积竣 工面积 图上海住宅市场供求关系 施工面积销售面积左轴销售面积竣工面积右轴 从两个指标来分析上海住宅市场的供求关系 施工面积销售面积，从我们搜集的数据表明，这指标在以下是比较健 康的。

从表看近年上海的这指标的平均值为左右，远低于。

但是 年这指标有上升的趋势，需警惕。

销售面积竣工面积，从近几年的数据看，上海供求基本平衡的，还倾向于 供不应求。

市场小结 从经济发展上看，上海的经济总量在全国具有绝对的领先地位，这为上海 的房地产发展提供了良好的经济后盾。

从相关的政策我们可以知道，年系列的宏观政策对上海的房地产 市场是大重击。

出台的宏观政策将继续对上海的房地产市场进行调控， 由于宏观政策的效果时间的不确定性。

所以说上海的房地产市场存在着众 多不确定性。

上海的十五规划的众多利好条件将为上海的房地产行 业的发展带来种种机遇。

购买力方面，由于近几年上海的房价迅速增长，造成居民收入与房价的巨 大差距，上海居民的购买力极弱。

上海外来人口和城市人口近几年都有大幅度的增长，这将造成巨大的潜在 需求。

从销售面积和人均住宅使用面积来看上海的需求，年上海的住宅销 售面积在宏观政策的作用下出现了负增长，但还是存在着大量的需求。

年人均住宅使用面积有小幅度的增加，还有很大的增长空间。

区域市场分析 区域市场界定 本项目地块位于徐汇区唐山路以南许昌路以东，处于徐汇区内环板块区域。

图区域位置 徐汇区社会经济发展状况 徐汇区整体经济总量持续稳步上升，支撑居民生活水平及购买力逐步提高 图徐汇历年增长情况 杨浦区生产总值增值亿元 徐汇区生产总值到年增长率达到了，占全上海市生产总值的 比重为。

工业总值与成正比上升，在年达到亿， 增幅同比增长了，徐汇区直保持了工业重区的地位。

以工业型产业为主导，向知识型产业转变的徐汇区正逐渐成为个高 素质人才的聚集地 年月引进各类企业户，同比增长吸引注册资金 亿元，同比增长，注重引大引强，引进注册资金万元以上的 企业户，同比增长。

万万元的企业家， 万元亿元的企业家，亿元以上企业家 年徐汇区创立了上海市知识产权园，并成功推动台州科技研发园落 户徐汇，并新开办了科技企业户 徐汇是人口聚居的重要区域，且旧区改造力度加大，居民住房需求量较大 表徐汇人口分布 年徐汇区户籍人口数为万人，占上海总户籍人口数的 。

其户籍人口总数排位仅此于上海市浦东新区，是上海人口数第二 大的行政区 从徐汇区的人口构成来看，岁年龄段的客户比例高于全市平均比例 徐汇区为配合市政工程，年拆迁居民就为户左右，预计在 年拆迁户数不会少于户，对住宅市场的刚性需求较大 徐汇片区规划发展定位 总体规划 根据规划，未来徐汇将形成中心发展带两轴线五功能区的多层 次网络状组团式的空间布局结构。

其中项目处于周家嘴路以南居住都市 型工业