上海恒大南桥镇华亭小区项目可行性研究建议报告书.doc_中文版高速下载

按施工进度每次开工万平米，建设周期以个月测算。

建设进度与预期销售进度见下图。

建 设 进 度 住宅总建设量万平方米，每年建设万平米，年开始 年份 预 期 销 售 进 度 年 万平米 万平米 按平均每年销售万平米计算。

六投资估算与资金筹措 项目总投资估算 投资估算按以下成本构成计算 前期工程费用 直接投资土建及建筑安装工程费用 市政配套工程费用 利息 税金 间接投资销售费用 管理费用 不可预见费用 项目总投资约亿元，其中前期工程费用主要是土地成 本亿元，建安投资亿元，应缴税金亿元。

具体投资费用细目参见表所示。

项目总投资 总目录 摘要 正文 项目概况 费者持币待购的现 象较为普遍。

因此，在年推案量有限，消费稳定的拉动下，市场 将保持继续上扬的态势。

市场小结 在早期的经济建设带动和供给量不足双重影响下，南桥镇房地产 住宅价格上升性预推案量来看在万方左右，但根据推 案期来看，年内完全公开的可能性不大。

再者，虽然目前南桥 镇当地土地资源较为充裕，但由于受每年用地指标的限定，短时 期内市场依然将呈现供给小于需求的局面，消地房地产市场的初步调研，据不完全统计 分 类 区域 在售量体去化量体未售量体近阶段预推量体 运河以南余万万万万预计 运河以北余万万万万预计 总计万左右 从市场现有隐化成正比关系。

社会因素 人口的变动增加以及生活质量的提高无下，基于稳定的人口导 入量以及不断提高的物质生活需求考量，南桥当地的住宅年度 需求量将在万左右。

供给分析 通过对当三产业比重加大。

第三产业显示出较为强劲的后发力， 而第产业所占比重逐年降低。

市场因素 周期与价格的变动情况直接影响消费需求量的变化。

正常角度 考虑，需求量的变化和周期价格变 年 年 年 分析南桥当地的房价收入比维持在相对稳定的水平，对消费有 很好的促进作用。

行业景气度万元 年年年 第产业 第二产业 第三产业 分析第活质量的提高程度城市化发展 水平 政策因素具体政策措施颁布实施 经济因素 奉贤区人均年收入及房价收入比 人均收入元房价收入比 分析 需求分析 影响需求变动的主要因素，可以归纳出以下几个方面 经济因素人均收入水平房价收入比行业景气度 市场因素房地产发展周期规律价格水平 社会因素人口变数生城市化水平在奉贤区内属 于目前最高，也将是未来人口导入的主要城镇，这对房地 产住宅的开发而言，无疑是最为有利的。

供需分析及价格预测 供求城市化建设不断加速，众多的住宅开发商加入到 奉贤圈地运动中。

市场需求旺盛，在未来段时间内，整体市场将处于上行 阶段，需求的阶段性高峰预计在年出现。

南桥镇是奉贤区的主要中心镇住宅房地产开发情况 住宅施工面积住宅竣工面积 年年 市场概述 十五期间，奉贤区进入了城乡体化发展的历史新阶 段，整个 发生大的波动。

项目区域市场分析 奉贤房地产市场发展相关数据 房地产销售 房产销售住宅销售 年年 ，房地产市场全面放 开等利好因素的带动下，市场将保持个较高的需求状态。

总体 上看，上海房地产市场依然存在上升空间，上海房地产市场当前 高位运行，其稳步发展态势至少可以持续至十五期末，不会 平稳，目前市场正处于上升期的平 台中。

供需关系将是决定房地产市场发展走势的主要因素，目前 上海房地产市场的投资需求与消费需求都比较旺盛，在上海经济 连续两位数增长，旧城改造城镇化进程加快发展周期 的动因年。

第个周期特点是起点低增建过 快上市量集中消化吸纳量不足。

经历了年扩张年萎缩后， 新的轮周期从年起动，扩大内需和投资的财政政策成为主要动因，特点是起点高增速，努力为南桥镇甚至是上海郊区的城市化建设做 出贡献。

三市场分析与预测 上海市房地产市场现状 邓小平同志南巡讲话成为上海市房地产业第个区投资 环境的改善，以及新城面貌的展示起到重要的示范作用。

因此该住宅小区建设将会本着高起点规划高水平设计高质量施工 高标准管理的四高原则，力求把该小区建设成现代化高品位的 生态居住区，区投资 环境的改善，以及新城面貌的展示起到重要的示范作用。

因此该住宅小区建设将会本着高起点规划高水平设计高质量施工 高标准管理的四高原则，力求把该小区建设成现代化高品位的 生态居住区，努力为南桥镇甚至是上海郊区的城市化建设做 出贡献。

三市场分析与预测 上海市房地产市场现状 邓小平同志南巡讲话成为上海市房地产业第个发展周期 的动因年。

第个周期特点是起点低增建过 快上市量集中消化吸纳量不足。

经历了年扩张年萎缩后， 新的轮周期从年起动，扩大内需和投资的财政政策成为主要动因，特点是起点高增速平稳，目前市场正处于上升期的平 台中。

供需关系将是决定房地产市场发展走势的主要因素，目前 上海房地产市场的投资需求与消费需求都比较旺盛，在上海经济 连续两位数增长，旧城改造城镇化进程加快，房地产市场全面放 开等利好因素的带动下，市场将保持个较高的需求状态。

总体 上看，上海房地产市场依然存在上升空间，上海房地产市场当前 高位运行，其稳步发展态势至少可以持续至十五期末，不会 发生大的波动。

项目区域市场分析 奉贤房地产市场发展相关数据 房地产销售 房产销售住宅销售 年年 住宅房地产开发情况 住宅施工面积住宅竣工面积 年年 市场概述 十五期间，奉贤区进入了城乡体化发展的历史新阶 段，整个城市化建设不断加速，众多的住宅开发商加入到 奉贤圈地运动中。

市场需求旺盛，在未来段时间内，整体市场将处于上行 阶段，需求的阶段性高峰预计在年出现。

南桥镇是奉贤区的主要中心镇城市化水平在奉贤区内属 于目前最高，也将是未来人口导入的主要城镇，这对房地 产住宅的开发而言，无疑是最为有利的。

供需分析及价格预测 供求分析 需求分析 影响需求变动的主要因素，可以归纳出以下几个方面 经济因素人均收入水平房价收入比行业景气度 市场因素房地产发展周期规律价格水平 社会因素人口变数生活质量的提高程度城市化发展 水平 政策因素具体政策措施颁布实施 经济因素 奉贤区人均年收入及房价收入比 人均收入元房价收入比 年 年 年 分析南桥当地的房价收入比维持在相对稳定的水平，对消费有 很好的促进作用。

行业景气度万元 年年年 第产业 第二产业 第三产业 分析第三产业比重加大。

第三产业显示出较为强劲的后发力， 而第产业所占比重逐年降低。

市场因素 周期与价格的变动情况直接影响消费需求量的变化。

正常角度 考虑，需求量的变化和周期价格变化成正比关系。

社会因素 人口的变动增加以及生活质量的提高无下，基于稳定的人口导 入量以及不断提高的物质生活需求考量，南桥当地的住宅年度 需求量将在万左右。

供给分析 通过对当地房地产市场的初步调研，据不完全统计 分 类 区域 在售量体去化量体未售量体近阶段预推量体 运河以南余万万万万预计 运河以北余万万万万预计 总计万左右 从市场现有隐性预推案量来看在万方左右，但根据推 案期来看，年内完全公开的可能性不大。

再者，虽然目前南桥 镇当地土地资源较为充裕，但由于受每年用地指标的限定，短时 期内市场依然将呈现供给小于需求的局面，消费者持币待购的现 象较为普遍。

因此，在年推案量有限，消费稳定的拉动下，市场 将保持继续上扬的态势。

市场小结 在早期的经济建设带动和供给量不足双重影响下，南桥镇房地产 住宅价格上升快速，年至年平均水平上涨元平米左 右。

后期市场供给量会有所增大，供求得以基本平衡，促使价格的走 势趋稳。

但在价格上行的惯性作用下，近期内价格将依然呈现较高的 上行速率，初步预计，平稳期将会出现在年到年，而后期 市场在经济条件趋好的基础下，呈现波动型上扬的状态。

价格预判 上海全市商品住宅价格走势 年至年上半年上海市住宅年平均涨幅。

南桥当地市场情况 年上半 年 年下半 年年 上半年 年中 期 年上半 年 预计 市场均 价 元 年年上半年住宅市场供给量不足，市场供求结 构失衡，在消费需求的刺激下，价格平均涨幅在元左 右。

年预推案量放大，将与当地的消化量初步吻合，因此在 供求平衡的前提下，预计价格走势将日渐趋稳，在种种利好因 素的引导下，