东直门项目写字楼部分前期定位及项目可行性研究建议报告书.doc_中文版高速下载

朝阳东城海淀西城宣武 附图北京甲级写字楼区域分布 朝阳东城海淀西城宣武总体 附图北京甲级写字楼平均租金 东直门附近的甲级写字楼主要有保利大厦东环广场东方银座富华 大厦，写字楼总体建筑面积万平米，租金在元平米月之间。

附表朝阳区甲级写字楼名单 项目名称总建面租金项目名称总建面租金 京汇大厦汉威大厦 首都阳光大厦远大中心 盈科中心中国国际科技会展中心 招商局大厦金泰大厦 汇宾大厦中服大厦 静安中心北京国际会议中心 联合大厦富顿中心 赢嘉中心高斓大厦 中国人寿大厦汇欣大厦 中旅大厦惠通时代 丰联广场科伦大厦 新恒基大厦鹏润大厦 泛利大厦深房大厦 国航大厦现代城计内外公共装修标准相当于四星级酒店，达 到级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间小于秒，中央空调为四管式软件方面物业管理服务水准 达到三星级酒店以上标准。

比较典型的代表有国际贸中心南银大厦东方广场数 码大厦远洋大厦华润大厦等。

另外从销售价格和租金来看， 顶级写字楼售价基本上在元平米以上，租金在 元月平米以上 甲级写字楼硬件方面外观设方面主要指物业管理服务是否达到星级酒店标准。

顶级写字楼除上述软硬件标准完全达标外，与甲级写字楼最大的区别在于 其商圈的代表性和标志性及对商圈的辐射力影响力，比较典 型的代表有嘉里中心国，消防自动化系统， 办公自动化系统设备设施如电梯等候时间中央空调管式数量停车位数量 配套服务设施电力负荷绿化夜间照明等方面是否与世界甲级写字楼水平同 步软件的等级划分标准主要是按照项目设计的软硬件方面包括楼宇外观设计 内外公共装修标准是否具有超前性，是否达到级写字楼水平，具体指楼宇自 动化系统，通讯自动化系统，保安自动化系统企业年营业额 第二章北京写字楼市场供给分析 北京市现有顶级写字楼供给分析 顶级甲级写字楼的划分标准 写字楼业的年营业额主要集中在万之间，占略强，年营 业额超过亿元的企业占总体样本量的。

万以下 万 万 万亿 亿 亿 亿以上 附图定量访问人员规模分布来看，主要集中在人以下，占其 次是人员规模在人之间的企业，占。

人以下人人人以上 附图定量访问企业人员规模 定量访问企业年营业额 本次访问企。

通讯类 咨询服务类 制造类 金融投资类 运输贸易类 广告传媒类 其它 附图定量访问企业行业分布 定量访问企业人员规模 从本次定量访问的访问企业目前办公面积 定量访问企业行业分布 从定量访问企业的行业分布来看，主要集中在通讯咨询服务机 械制造金融投资等领域，以上几个行业占本次定量总体样本量的 左右办公面积 定量访问企业目前办公面积在平米以上平米分别占 和，平米以下的占。

平米及以下 平米 平米 平米 平米 平米 附图定量企业物业入住方式 从定量访问企业入住的方式来看，主要是以租赁为主，占，其余 基本上属于购买。

租赁购买自建 附图定量访问企业入住方式 定量访问企业目前访问企业背景资料 定量访问企业数量家，其中及东部成功访问家，金融街成功 访问家，中关村成功访问家。

及东部中关村金融街 附图定量访问企业样本分布 定量访问业年营业额 深访企业行业地位 从深访企业的行业地位来看，比较致，绝大部分属于行业领导地位。

行业领导地位追随地位从属地位未回答 附图深访企业行业地位 定量企业年营业额 从深访企业的年营业额来看，万以上的占成。

万以下 万 万 万 亿 亿 亿 亿 亿亿 未回答 附图深访企人以下的企业各 占半左右，其中又以人和人两种规模的企业数量 居多。

人以内 人 人 人 人 人 附图深访企业人员规模 深访公关广告 报业 航空运输 汽车 律师 化工环境 医药 教育 旅游 政府 合计 深度访问企业人员规模 从深访企业的人员规模分布来看，基本上人以上和人公关广告 报业 航空运输 汽车 律师 化工环境 医药 教育 旅游 政府 合计 深度访问企业人员规模 从深访企业的人员规模分布来看，基本上人以上和人以下的企业各 占半左右，其中又以人和人两种规模的企业数量 居多。

人以内 人 人 人 人 人 附图深访企业人员规模 深访企业年营业额 从深访企业的年营业额来看，万以上的占成。

万以下 万 万 万 亿 亿 亿 亿 亿亿 未回答 附图深访企业年营业额 深访企业行业地位 从深访企业的行业地位来看，比较致，绝大部分属于行业领导地位。

行业领导地位追随地位从属地位未回答 附图深访企业行业地位 定量访问企业背景资料 定量访问企业数量家，其中及东部成功访问家，金融街成功 访问家，中关村成功访问家。

及东部中关村金融街 附图定量访问企业样本分布 定量访问企业物业入住方式 从定量访问企业入住的方式来看，主要是以租赁为主，占，其余 基本上属于购买。

租赁购买自建 附图定量访问企业入住方式 定量访问企业目前办公面积 定量访问企业目前办公面积在平米以上平米分别占 和，平米以下的占。

平米及以下 平米 平米 平米 平米 平米 附图定量访问企业目前办公面积 定量访问企业行业分布 从定量访问企业的行业分布来看，主要集中在通讯咨询服务机 械制造金融投资等领域，以上几个行业占本次定量总体样本量的 左右。

通讯类 咨询服务类 制造类 金融投资类 运输贸易类 广告传媒类 其它 附图定量访问企业行业分布 定量访问企业人员规模 从本次定量访问的人员规模分布来看，主要集中在人以下，占其 次是人员规模在人之间的企业，占。

人以下人人人以上 附图定量访问企业人员规模 定量访问企业年营业额 本次访问企业的年营业额主要集中在万之间，占略强，年营 业额超过亿元的企业占总体样本量的。

万以下 万 万 万亿 亿 亿 亿以上 附图定量访问企业年营业额 第二章北京写字楼市场供给分析 北京市现有顶级写字楼供给分析 顶级甲级写字楼的划分标准 写字楼的等级划分标准主要是按照项目设计的软硬件方面包括楼宇外观设计 内外公共装修标准是否具有超前性，是否达到级写字楼水平，具体指楼宇自 动化系统，通讯自动化系统，保安自动化系统，消防自动化系统， 办公自动化系统设备设施如电梯等候时间中央空调管式数量停车位数量 配套服务设施电力负荷绿化夜间照明等方面是否与世界甲级写字楼水平同 步软件方面主要指物业管理服务是否达到星级酒店标准。

顶级写字楼除上述软硬件标准完全达标外，与甲级写字楼最大的区别在于 其商圈的代表性和标志性及对商圈的辐射力影响力，比较典 型的代表有嘉里中心国贸中心南银大厦东方广场数 码大厦远洋大厦华润大厦等。

另外从销售价格和租金来看， 顶级写字楼售价基本上在元平米以上，租金在 元月平米以上 甲级写字楼硬件方面外观设计内外公共装修标准相当于四星级酒店，达 到级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间小于秒，中央空调为四管式软件方面物业管理服务水准 达到三星级酒店以上标准。

比较典型的代表有国际企业大厦 中关村大厦恒基中心招商局大厦等。

从销售价格和租金来 看，甲级写字楼售价基本在元平米左右，租金在 元月平米以上 乙级写字楼硬件方面外观设计内外公共装修标准与甲级写字楼相比较差， 部分达到级写字楼水平，设备设施以合资品牌为主，如电梯 等候时间大于秒，中央空调为两管式软件方面物业管理服 务未达到星级酒店的标准。

比较典型代表有海龙大厦京广 商务楼海淀新技术大厦理工科技大厦和乔大厦翠微大 厦等。

从售价和租金来看，乙级写字楼售价在元平 方米左右，租金在人民币元天平米 丙级写字楼硬件方面外观设计内外公共装修标准为普通材料，基本的通 讯设施及办公服务，设备设施基本为国产电梯分体空调等 软件方面为传统的物业管理服务。

已旧楼改造和酒店改造的项 目居多，市场上最为多见。

丙级写字楼售价在元平米 以下，租金在元天平米以下 北京顶级写字楼供给及租金分析 总体状况 按照顶级写字楼租金标准在元月平米，目前北京市已经入住的顶 级办公物业的总面积达到万平米，其中朝阳区万平米，占， 平均租金水平为元平米月东城区万平米，占，平 均租金水平为元平米月西城区万平米，平均租金为 元平米月，占海淀区万平米，占，海淀区平均租金为 元平米，目前所有在建