居住小区项目投资立项可行性研究报告.doc免费在线阅读

但现实情况是空臵现象与价格持续走 高并存积 增幅，价格上升较快，供求关系偏紧。

同时，房地产新开工面 积和土地购臵面积增幅双双回落，土地开发面积减少，可以预 计，在年国家宏观控制投资规模紧缩银根地根 的宏观调控政策不可能有根本改变的情况下，房地产市场供给 增幅仍将呈下降趋势，供求关系偏紧的局面很难改变。

房价增幅将有所减缓 从上述对供求关系的分析可以判断出来，近两年房地产价 格仍将保持上升的趋势。

不过考虑到以下因素，房地产价格的 升幅将会有所回落第，市场经济自身具有通过价格机制来 调整资源配臵的功能，高房价将在定程度上增加市场供给， 挤出部分需求第二，政府正努力通过增加中低价位的商品房 供应控制投机炒作等手段抑制过高的房价第三，政策变动 初期对市用地越来越紧 张，地价更是节节攀高，因此开发商在通过招标拍卖得到块 地之后，更要想办法创造空间消化成本。

在这种情况下， 住宅的楼层理所当然便会往高处走。

七是高层带有电梯，为住 户提供了景，身居高层，可以增添几分生活情趣和品 味。

五是高层非常有利于土地资源的合理利用。

目前济宁之所 以会流行高层小高层，是因为除了住宅本身有优势外，还与 开发商为了有效用地节约成本有关。

六是城市层有更 大的空间余地。

四是高层在设备硬件上更具有潜在优势，高层 具有良好的景观空间，可以为城市造景，增添道风景线。

同 时，又有较好的户外景观效果，自然环境与社区景观相融和。

登高望远，开窗见较高的建筑质量水准。

其次，高层住 宅保值空间大，它既可居住，也可用于办公，商业价值高，产 品设计也较超前，升值空间大。

三是高层住宅在通风采光上 均优于小高层多层，高层在户型设计上比小高层多小区 缺乏整体规划，附属设施不完善的问题在济宁市区仍然存在。

该项目建有多栋高层住宅，高层住宅相对于小高层多层 住宅具有较高的品质。

首先是科技含量高，项目审批严格，抗 震要求高，工艺先进，有 三符合居民对新型住房的需求 当前，居民购房十分看重住房质量，规划设计是否合理， 功能设施是否齐全，物业管理是否完善已经成为居民买房时 最为关心的问题。

但是，房屋利用率低，住房面积小， 个城市建设和发展到个较高水平时，总是伴随着人 流物流资金流和信息流的竞相溶入，随之而来的便是大规 模的基础设施和房地产开发建设与之协调和配套，济宁市已经 具备了这样的开发建设基础。

国家主要政策包括取消福利分房， 实行货币化分配制度大幅提高租房租金取消 项建设项目收费，千方百计降低住宅建设造价，搞活房地产开 发企业。

二符合济宁市城市发展总体规划的要求品质生态社区。

第二节项目建设的必要性 符合国家政策的要求 随着改革开放的不断深入，房地产在整个国民经济建设中 的显著地位和积极作用越来越显露出来，目前，我国住宅制度 已进入实质性阶段，片即老城片 区滨河新区滨湖新区济北新区高新区和接庄新区。

本项目位于济北新区，项目总用地面积约公顷。

项 目的建设将进步推进北延战略，整个小区建设完成后， 将成为济宁北部城区大规模高空间结构与功能布局中心城区形成双 城六片三心三轴构成的型城市空间结构。

双城即以 老城片区为核心，以济北新区滨河新区滨湖新区为主体的 西城和以高新区接庄新区为主体的东城。

六 联北延的城市发展战略格局，使城市的产业结构用地布局 基础设施生态环境优化配臵。

济宁市中心城区空间结构与用 地布局中提出城市发展主导方向为以向东发展为主，适度发 展南部北部西部投入供养资金万元。

四项目的提出 根据济宁市城市总体规划，济宁市将以 发展市区为中心建设组群结构大城市。

济宁市的发展根据全省 经济发展战略，进步完善城市规划，确立了东拓西跨，南为补充社会互助为辅助优惠政策相配套基 层社区组织为依托的五位体社会救助体系。

年全市 城市低保对象户人，发放低保金万元 救助农村低保对象户人，发放救助金 万元供养农村五保人，展。

年末全市收养性社会福利单 位床位张，收养各类人员人。

城镇建立各种社区 服务设施个，社区服务中心个。

全年接受社会捐赠 万元。

社会救助制度逐步建立。

全市已初步形成了以低保为主 体临时救济多层次的医疗保障体系，全市城镇 基本医疗保险参保人数达万人，征缴基本医疗保险费 亿元，支付医疗保险待遇亿元。

失业保险参保人数 万人，征缴失业保险费亿元，发放失业保险金 万元。

社会福利事业继续发老保险费亿元，为万名离退休 人员发放养老金亿元机关事业单位养老保险参保人数 万人，征缴养老保险费亿元农村养老保险参保 人数万人，养老保险费收入亿元。

医疗保险制度 改革成效显著，初步建立起多老保险费亿元，为万名离退休 人员发放养老金亿元机关事业单位养老保险参保人数 万人，征缴养老保险费亿元农村养老保险参保 人数万人，养老保险费收入亿元。

医疗保险制度 改革成效显著，初步建立起多层次的医疗保障体系，全市城镇 基本医疗保险参保人数达万人，征缴基本医疗保险费 亿元，支付医疗保险待遇亿元。

失业保险参保人数 万人，征缴失业保险费亿元，发放失业保险金 万元。

社会福利事业继续发展。

年末全市收养性社会福利单 位床位张，收养各类人员人。

城镇建立各种社区 服务设施个，社区服务中心个。

全年接受社会捐赠 万元。

社会救助制度逐步建立。

全市已初步形成了以低保为主 体临时救济为补充社会互助为辅助优惠政策相配套基 层社区组织为依托的五位体社会救助体系。

年全市 城市低保对象户人，发放低保金万元 救助农村低保对象户人，发放救助金 万元供养农村五保人，投入供养资金万元。

四项目的提出 根据济宁市城市总体规划，济宁市将以 发展市区为中心建设组群结构大城市。

济宁市的发展根据全省 经济发展战略，进步完善城市规划，确立了东拓西跨，南 联北延的城市发展战略格局，使城市的产业结构用地布局 基础设施生态环境优化配臵。

济宁市中心城区空间结构与用 地布局中提出城市发展主导方向为以向东发展为主，适度发 展南部北部西部空间结构与功能布局中心城区形成双 城六片三心三轴构成的型城市空间结构。

双城即以 老城片区为核心，以济北新区滨河新区滨湖新区为主体的 西城和以高新区接庄新区为主体的东城。

六片即老城片 区滨河新区滨湖新区济北新区高新区和接庄新区。

本项目位于济北新区，项目总用地面积约公顷。

项 目的建设将进步推进北延战略，整个小区建设完成后， 将成为济宁北部城区大规模高品质生态社区。

第二节项目建设的必要性 符合国家政策的要求 随着改革开放的不断深入，房地产在整个国民经济建设中 的显著地位和积极作用越来越显露出来，目前，我国住宅制度 已进入实质性阶段，国家主要政策包括取消福利分房， 实行货币化分配制度大幅提高租房租金取消 项建设项目收费，千方百计降低住宅建设造价，搞活房地产开 发企业。

二符合济宁市城市发展总体规划的要求 个城市建设和发展到个较高水平时，总是伴随着人 流物流资金流和信息流的竞相溶入，随之而来的便是大规 模的基础设施和房地产开发建设与之协调和配套，济宁市已经 具备了这样的开发建设基础。

三符合居民对新型住房的需求 当前，居民购房十分看重住房质量，规划设计是否合理， 功能设施是否齐全，物业管理是否完善已经成为居民买房时 最为关心的问题。

但是，房屋利用率低，住房面积小，小区 缺乏整体规划，附属设施不完善的问题在济宁市区仍然存在。

该项目建有多栋高层住宅，高层住宅相对于小高层多层 住宅具有较高的品质。

首先是科技含量高，项目审批严格，抗 震要求高，工艺先进，有较高的建筑质量水准。

其次，高层住 宅保值空间大，它既可居住，也可用于办公，商业价值高，产 品设计也较超前，升值空间大。

三是高层住宅在通风采光上 均优于小高层多层，高层在户型设计上比小高层多层有更 大的空间余地。

四是高层在设备硬件上更具有潜在优势，高层 具有良好的景观空间，可以为城市造景，增添道风景线。

同 时，又有较好的户外景观效果，自然环境与社区景观相融和。

登高望远，开窗见景，身居高层，可以增添几分生活情趣和品 味。

五是高层非常有利于土地资源的合理利用。

目前济宁之所 以会流行高层小高层，是因为除了住宅本身有优势外，还与 开发商为了有效用地节约成本有关。

六是城市用地越来越紧 张，地价更是节节攀高，因此开发商在通过招标拍卖得到块 地之后，更要想办法创造空间消化成本。

在这种情况下， 住宅的楼层理所当然便会往高处走。

七是高层带有电梯，为住 户提供了生活方便，避免了爬楼的艰难，也是众多消费者 竞相青睐的原因之。

第三章市场需求分析 第节当前房地产市场预测 房地产市场深受国家宏观政策的变量国家改革的变量 近几年国家经济运行情况的变量金融和资产的变量以及人口 的变量的影响。

通过这些宏观变量关系，将左右房地产业的发 展走势。

土地市场趋向规范，建设用地增量控制更严 国土资源部和监察部关于继续开展经营性土地使用权招 标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知对土地出让方式做 出的强制性规定，将使协议出让中黑箱操作和官员个人意志影 响土地市场公平公正的局面改观，土地市场将趋向公开透明。

完善土地执法监察体制，建立国家土地督察制度，设立国家