山海家园房地产开发项目投资立项可行性研究报告.doc免费在线阅读

小区的中心较大的围合 公共景观绿地与各组团公共绿地通过草地四季灌木雕塑等景 观元素的联系，组成自由优美的几何图案，空间层次高低错落， 互为借用，互相穿插，开放处连贯流畅，私密处有遮有疏。

人防 小区人防设计平站结合，符合人防规范要求。

结构设计 设计原则 回归现代主义的理性空间，重新追寻技术美与人情味的和谐 统，以简约洗练纯粹的纯净主义风格，使居住者情感回归 于宁静与自然，规避社会中浮华花哨的建筑风格和浓重的商业主 义倾向。

完整和谐的整体布局与精心设计的建筑细节充分体现居 住建筑在走向理性的同时，更注重对人的全面关怀。

设计中始终以人居为基准点，追求居住的舒适度与品位，同 时形成社会独特风格，将以人为本经济适用健康生活贯穿及枣园地下水的年可供水量为万立方米， 桃林口水库可供水亿立方米，城市年可用水量达万立方米。

目前实际年用水量为亿立方米左右，已经批准的在建和待建项目需 水量为万立方米，市区有万立方米的水资源量用航线，至香港日本新加坡等地的国际航线正在积极筹 划中，此地交通便利，地理位置优越。

基础设施条件 供水 秦皇岛市城市水资源较为充足，洋河水库及石河水库的年可供水 量为万立方米，柳江此交汇并且京哈津秦等两条国道分别从开发区的南端和西侧通过北 京经秦皇岛至沈阳的高速公路从开发区北侧通过，开发区距出口仅 公里距秦皇岛民航机场公里，已开通到上海大连西安昆明 等条国内日照时数小时 交通条件 秦皇岛南临渤海，北依燕山，地处中国东北华北两大经济区的 交通要塞，全区面积平方公里，距首都北京公里，天津市公 里，与秦皇岛港仅公里，京哈京秦大秦等三条铁路干线在气温 年极端最高温度 年极端最低温度 年平均降水量 空气相对湿度 年主导风向夏季西南冬季东北 年平均风速 最大冻土深度 最大积雪厚度 无霜期天 年平均结构可 满足建场岩土施工条件。

气候情况 本项目所在地秦皇岛属于暖温带半湿润大陆性季风气候，并且具 有显著的海洋性气候特点，受海洋调节，四季分明，气候温和，冬暖 夏凉，气候宜人。

年平均家标，本项目所在区域抗震设防烈度为度，设计 基本地震加速度值为。

工程地质 项目所在地工程地质条件均较好，拟选场址未发现其他层有明显 断裂破碎等构造，周边无断裂发育带。

场地埋深米地层，台面宽度 ，台面形态较平缓，坡度般在，东南为坳谷，较 平坦，二三级台面以上为沟谷，呈形，深度般为，宽度 。

地震情况根据中国地震动参数区划图中华人民共和国国 于燕山余脉，依山傍海，地势西北高， 东南低，地貌类型有山地丘陵和平原，地貌属构造剥蚀堆积地形， 北半部为三级台地，台面标高，坡度为，最大中 部及西南边缘地带为二级台地，台面标高技术开发区地处正在迅速崛起的环渤海经济圈中心 地带，毗邻京津，联结华北和东北两大经济区，距首都北京公里， 距天津公里，距石家庄公里。

建设条件 地形地貌地震情况 本项目所在地秦皇岛市位面积的中小户型为主，适应广大中低收入群体对拥有自 有住房的需求。

地理位置 本项目建设地点位于在秦皇岛市经济技术开发区东区重庆道以 北，热力公司锅炉房西侧，占地面积平方米。

秦皇岛经济性需求受到压抑，而以实际购房能力为支 撑的自住购房需求已成为市场的主要支撑力量。

预计秦皇岛市房屋销售价格将继续平稳上涨。

市场定位 本项目销售对象以中低收入者为主的同时兼顾高收入者，以建 筑的建设开支，也在定程度上 加大了商品房的开发成本。

综上所述，从发展速度和规模上看，秦皇岛市房地产已由 年的快速上涨进入到平稳运行阶段从市场交易的角度看，在国家宏 观调控政策的作用下，投资分的费用都在逐步上涨，从而使房地产 开发与销售成本增加，并推动着商品房销售价格的上涨。

此外，随着 人们对住房环境的要求越来越高，开发商普遍开始重视住宅品质的提 高，大量增加环境绿化小区基础设施房和廉租住房将进步向中低收入群体倾斜，这对秦皇 岛市房价的持续上涨起到定的抑制作用。

成本因素的影响 构成商品房销售价格成本的建安费用地价绿化和配套费以及 各项税费银行利息等，大部积达万平方米，比上 年同期增长了，其中住宅万平方米，同比增长房 屋竣工面积万平方米，同比增长，其中住宅万平方米， 同比增长。

可见，秦皇岛市房地产市场不仅房源供应充足，而 且经济适用住的优胜劣汰，对保持房屋销售价 格的稳定将起到积极的作用。

从本质上看，目前我国的房地产市场作 为个政策市场，房屋价格受政策因素影响非常大。

供给结构因素的影响 据统计，年秦皇岛市房屋施工面积的优胜劣汰，对保持房屋销售价 格的稳定将起到积极的作用。

从本质上看，目前我国的房地产市场作 为个政策市场，房屋价格受政策因素影响非常大。

供给结构因素的影响 据统计，年秦皇岛市房屋施工面积达万平方米，比上 年同期增长了，其中住宅万平方米，同比增长房 屋竣工面积万平方米，同比增长，其中住宅万平方米， 同比增长。

可见，秦皇岛市房地产市场不仅房源供应充足，而 且经济适用住房和廉租住房将进步向中低收入群体倾斜，这对秦皇 岛市房价的持续上涨起到定的抑制作用。

成本因素的影响 构成商品房销售价格成本的建安费用地价绿化和配套费以及 各项税费银行利息等，大部分的费用都在逐步上涨，从而使房地产 开发与销售成本增加，并推动着商品房销售价格的上涨。

此外，随着 人们对住房环境的要求越来越高，开发商普遍开始重视住宅品质的提 高，大量增加环境绿化小区基础设施的建设开支，也在定程度上 加大了商品房的开发成本。

综上所述，从发展速度和规模上看，秦皇岛市房地产已由 年的快速上涨进入到平稳运行阶段从市场交易的角度看，在国家宏 观调控政策的作用下，投资性需求受到压抑，而以实际购房能力为支 撑的自住购房需求已成为市场的主要支撑力量。

预计秦皇岛市房屋销售价格将继续平稳上涨。

市场定位 本项目销售对象以中低收入者为主的同时兼顾高收入者，以建 筑面积的中小户型为主，适应广大中低收入群体对拥有自 有住房的需求。

地理位置 本项目建设地点位于在秦皇岛市经济技术开发区东区重庆道以 北，热力公司锅炉房西侧，占地面积平方米。

秦皇岛经济技术开发区地处正在迅速崛起的环渤海经济圈中心 地带，毗邻京津，联结华北和东北两大经济区，距首都北京公里， 距天津公里，距石家庄公里。

建设条件 地形地貌地震情况 本项目所在地秦皇岛市位于燕山余脉，依山傍海，地势西北高， 东南低，地貌类型有山地丘陵和平原，地貌属构造剥蚀堆积地形， 北半部为三级台地，台面标高，坡度为，最大中 部及西南边缘地带为二级台地，台面标高，台面宽度 ，台面形态较平缓，坡度般在，东南为坳谷，较 平坦，二三级台面以上为沟谷，呈形，深度般为，宽度 。

地震情况根据中国地震动参数区划图中华人民共和国国 家标，本项目所在区域抗震设防烈度为度，设计 基本地震加速度值为。

工程地质 项目所在地工程地质条件均较好，拟选场址未发现其他层有明显 断裂破碎等构造，周边无断裂发育带。

场地埋深米地层结构可 满足建场岩土施工条件。

气候情况 本项目所在地秦皇岛属于暖温带半湿润大陆性季风气候，并且具 有显著的海洋性气候特点，受海洋调节，四季分明，气候温和，冬暖 夏凉，气候宜人。

年平均气温 年极端最高温度 年极端最低温度 年平均降水量 空气相对湿度 年主导风向夏季西南冬季东北 年平均风速 最大冻土深度 最大积雪厚度 无霜期天 年平均日照时数小时 交通条件 秦皇岛南临渤海，北依燕山，地处中国东北华北两大经济区的 交通要塞，全区面积平方公里，距首都北京公里，天津市公 里，与秦皇岛港仅公里，京哈京秦大秦等三条铁路干线在此交汇并且京哈津秦等两条国道分别从开发区的南端和西侧通过北 京经秦皇岛至沈阳的高速公路从开发区北侧通过，开发区距出口仅 公里距秦皇岛民航机场公里，已开通到上海大连西安昆明 等条国内航线，至香港日本新加坡等地的国际航线正在积极筹 划中，此地交通便利，地理位置优越。

基础设施条件 供水 秦皇岛市城市水资源较为充足，洋河水库及石河水库的年可供水 量为万立方米，柳江及枣园地下水的年可供水量为万立方米， 桃林口水库可供水亿立方米，城市年可用水量达万立方米。

目前实际年用水量为亿立方米左右，已经批准的在建和待建项目需 水量为万立方米，市区有万立方米的水资源量用于城市生 产生活用水。

现有水厂座，设计供水能力万立方米日。

给水管网 总长公里，连接全区所有用户。

供电 秦皇岛市拥有装机容量兆瓦热电厂座，地区主网有 变电站座，变电站座，变电站台，总容量万千 伏安。

电压合格率，供电可靠率。

项目选址周围目前共 有座变电站，分别是李庄千伏变电站五里台千伏变电站和 南李庄千伏变电站。

供热 秦皇岛市已形成以联产集中供热为主，以锅炉煤气等其他方式为 辅的供热格局。

通信 多种网络功能和通信手段相继完善。

可提供大类余种业务服 务。

电话普及，先进的程控电话系统可满足用户与国内各城市和世界 各地直拨电话传真和计算机数据通信的需要。

移动电话实现无缝隙 覆盖，与国内个省自治区直辖市以及世界个国家和香港澳 门个运营商实现了自动联网漫游。

建设规模与内容 本项目建设地点位于在秦皇岛市经济技术开