食于体商业设施。三项目综合分析项目背景分析长寿经济在高速发展。从年到年，长寿区增长率平均为，超出重庆市平均水平，而且今年也将保持增长速度。长寿区区委区政府对本项目高度重视。政府已对商业步行街有了初步规划要按照在休闲中购物，在购物中休闲现代购物理念建设，从区法院路口至沙井市场城校路口，包括区公安局政府大院全部拆迁后加大招商引资力度，按米左右长度重建条商业步行街，引入家国内大型商贸企业入场经营，新建各种专卖店连锁店超市特色店精品店个，新增商业营业面积万平方米，同时将华夏大酒店路口至体育村路口向阳路改造成商业步行街部分。该规划构思对于本项目开发不多地块进行商业物业开发，争取赢得最后块蛋糕。次级商业中心在悄然崛起。五大商圈竞争日益激烈，开发商已经开始转向次级商业中心寻找投资机会，因此大坪巴南北碚等地商业设施供应量正在急剧增长。城郊购物中心将成为下个投资亮点。随着经济进步发展，人们收入水平不断提高，城市人口会不断向郊区转移同时由于城市中央商业区竞争日益激烈，从经营成本角度考虑，投资者将会更愿意把握城郊投资机会。四重庆市房地产业发展前景分析尽管直辖后重庆经济快速发展，但摆在我们面前现实是城市化率还相对较低。目前重庆城市化率为，足足比全国城市化率低了个百分点。按照规划，到年，全国城市化率将达到，重庆将达到。这种增长意味着到年，重庆城市化人口将达到万人，新增城市化人口将达到万人。提高城市化率，就是推进城市化。而城市化核心产业就是房地产业和基础产业。按照政府规划到年重庆城镇人均居住面积将由现在平方米达到平方米。这意味着新增城市人口需要住宅达到亿平方米。加上现有城镇人口人均提高平方米住宅，在未来年时间里，重庆住宅新增需求将达到亿平方米。如果平均下来，仅新增量这块，重庆每年需求住宅面积将达到万平方米。由此可见重庆房地产还将继续保持高速发展趋势。同时，根据重庆政府经济发展计划，到年，重庆产值将达到亿元。这大体相当于现在上海。当重庆达到这规模，重庆写字楼酒店以及大型商场等物业需求市场也会迅速膨胀，这也预示着重庆商业地产开发商正面临着千载难逢发展良机。二长寿区房地产市场分析长寿区背景资料长寿区交通地理状况长寿区位于重庆主城东郊，距主城区余公里，幅员面积平方公里，辖个镇个乡个村居，总人口万，通过渝长渝涪长梁高速公路与主城区及涪陵梁平县相连，区位优势较明显。目前，长寿区已全面实现村村通公路目标，区域骨干公路和乡镇主要公路基本硬化完毕，水泥公路近公里，实现了全区乡镇通水泥公路。境内渝长长涪长梁三条高速公路交汇，五座互通式立交桥使地方路网与高速公路融为体，三个即将建成渝怀铁路停靠站，规划建设中深水港码头可成为三峡库区建成后重庆市重要水路替代港，这些使长寿实实在在成为重庆交通枢纽。长寿区经济发展状况工业是长寿经济发展主体，也是是长寿财政收入主要来源。据年国家统计局资料显示长寿国有工业固定资产总量列全国县级地域第位。长寿区年国内生产总值在整个重庆市中列位，人均列位，城镇居民人均住宅使用面积列位，在岗职工年平均工资列位。社会消费品零售总额列位。与周边区县及距主城区较近郊区相比，长寿区在岗职工收入水平均居于前列，第三产业发展欠佳。年长寿区经济发展指标经济指标国内生产总值亿元全社会固定资产总额亿元地方可支配财政收入亿元全区年末存款余额亿元旅游收入亿元城镇职工人均年收入元年数据同比增长长寿区商贸发展状况年全区社会消费品零售总额亿元，同比增长商贸餐饮业营业额亿元，占其中批发零售业亿元，餐饮业亿元连锁经营销售额亿元，占社会消费品零售总额。近几年来长寿区商贸都在高速发展，根据长寿区近三年商贸发展规划流通规模将更大，社会消费品零售总额每年以速度增长，力争突破亿元商贸餐饮业增加值达到亿元，占全区比重达到连锁经营零售额每年以速度增长，达到亿元，占社会消费品零售总额比重提高到。二地区住宅市场分析开发总量分析从年到年长寿区房地产投资额和开工面积来看，长寿区房地产市场并不活跃，甚至还有萎缩趋势。年长寿区房地产投资指标年份投资总额亿元增长率开工面积万平方米总开工面积增长率其中住宅开工面积增长率长寿楼盘以住宅物业为主，目前在售在建楼盘大约有多个，总供应量约有万平方米。住宅价格分析长寿商品房不多，大多为多层非电梯房，均价大概在元平米之间，最高价是少数两个电梯房，房价达到元平米左右以上面积计算方式为建筑面积。现阶段长寿消费者普遍能够接受元平米住宅价格，考虑到长寿区经济和商贸高速发展，以及房地产级供应量限制，长寿区住宅价格还有上升空间。住宅特点分析长寿区住宅大体呈现以下特点住宅以多层为主，仅有望江阁，嘉能盛世桃苑两个楼盘为带电梯单体小高层多层住宅单价集中在元平方，小高层则为元平方户型面积多在平方，即三房两厅，四房两厅，占据供应量以上，二房二厅则在平方户型空间结构以错层供应量最大，平层，跃层供应量较小新建小区户型内部空间设计基本无大错，全部实现四明，户型方正，无异型房，功能配备为客厅餐厅书房阳台卫生间等基本功能，尚未引入重庆时下流行空中花园，功能房阳光房落地窗等概念，而衣帽间储藏间保姆间等功能房出现较少与重庆主流住宅产品相比，其细部处理较差，景观价值利用不到位，楼间距较窄，私密性考虑欠佳。三长寿地区商业地产市场分析根据长寿区发展规划，将着力建设地区性商贸中心，打造个主城核心商圈，即以寿星广场为核心半径米中心商贸区同时建设黄桷湾骑鞍桃花川维渣家湾个社区服务中心以及发展以葛兰云台狮子滩洪湖双龙个重点乡镇为代表乡镇小城镇商业建设。长寿区商业中心调查向阳街是长寿区中心，属于长寿老城区。该地段以各种类型服务机构金融机构服装和百货超市为主。该路段商业网点共家，总经营面积约为长寿区两个有影响商店重庆百货和立丹超市都在该路段。从立丹超市物品种类及新鲜程度来看，说明长寿消费者对于在超市购物已完全接受，并已逐步养成习惯。其次便是长寿路，长寿路以建材为主，说明长寿房地产开发呈上升趋势。长寿路商业门面数为个，总经营面积约为，方，其中建材经营点为个，占，家电，娱乐在长寿路上主要包括个二三星级酒店，金堂大酒店富丽酒店寿星酒店，总经营面积约万方。长寿新开发区，黄桷湾片区以大中型餐饮和家居生活配套为主，其中，大型餐饮有秦妈火锅天源火锅德庄火锅等，基本是火锅天下。但经营现状不理想，从两个时段观察来说，上座率均不高，即使品牌火锅情况也不行，在晚上左右已基本关门。而在长寿，茶楼经营不错，以上现象表明在长寿，餐饮业有发展空间。商业物业租金和售价分析向阳街门面租金按套内面积计算向阳街靠近长寿路段重百附近及临街门面寿星广场附近支路向阳街往金利商场方向向阳街附近支路向阳街往金利商场方向末端平街元平米左右元平米元平米元平米左右元平米左右元平米二层元平米元平米无无无无长寿路门面租金按套内面积计算与向阳街临近区域两端门面平街元平米元平米负层元平米无二层元平米无其他区域价格门面租金按套内面积计算黄桷湾片区骑安片区桃花溪片区价格为元平米左右。销售价格向阳街片区向阳街米范围内以重百广场为中心最高万元平方米，向两侧延伸到华夏大酒店和凤城车站逐步降低至万元平方米，平均为万元平方米，火神街万元平方米黄桷湾片区万元平方米。由于长寿区商业物业发展不平衡，无论是商业物业出租还是销售，价格差距很大。此外，地下层和楼层租售价格约只有平街层租售价格十分之。长寿区商业设施供求状况分析项目所在位置是长寿区传统商业休闲和居民聚会中心场所，这里商业网点密集度高，商业面积总量达万。但是由于缺乏整体规划，商业布局比较杂乱，建筑趋于老化交通组织落后，广场休闲设施不足，无法满足作为长寿区中心地位日益增长经济文化发展要求。长寿区当地居民和各界人士普遍认为该地区严重缺少高档次集购物休闲娱乐饮食于体商业设施。三项目综合分析项目背景分析长寿经济在高速发展。从年到年，长寿区增长率平均为，超出重庆市平均水平，而且今年也将保持增长速度。长寿区区委区政府对本项目高度重视。政府已对商业步行街有了初步规划要按照在休闲中购物，在购物中休闲现代购物理念建设，从区法院路口至沙井市场城校路口，包括区公安局政府大院全部拆迁后加大招商引资力度，按米左右长度重建条商业步行街，引入家国内大型商贸企业入场经营，新建各种专卖店连锁店超市特色店精品店个，新增商业营业面积万平方米，同时将华夏大酒店路口至体育村路口向阳路改造成商业步行街部分。该规划构思对于本项目开发米临街门面米通讯市场地下商场米步行街店铺餐饮米家具店金融超市米综合家电还建商业还建办公表项目住宅规划设计要求类别户型建筑面积套数总面积设计说明花园洋房五室二厅单厨三卫配套地面花园或屋顶花园五室带阳光房小计小高层电梯公寓层三室二厅层三室二厅层四室二厅小计合计二整体平面布局规划步行街形态考虑到项目所处市场层面，尽管主力店需要大面积空间，但本项目以大街组成步行街商业线索，以此组织街铺分布主要布局。街铺及面积分割商铺布局主要沿街道和主力主题店布置，面积分割为米进深，米开间。商场出入口商场出入口应根据地形标高不同而考虑设有个，在不同出入口可不考虑设计陈列橱壁，而相应设计为小型精品专卖商店。人流物流车流信息流等交通动线设计商业区内商铺采用单循环人流步行路线，少量设置机械交通辅助工具物流设置出入口，与外围主要交通大街连接车流统由现有寿星广场东北角引入地下，由西南出适当考虑智能系统在项目中运用。三建筑风格及外观风格建筑外观平整墙面外墙及部分立面多采用鲜色涂料，适当使用玻璃幕墙，达到节约成本与有效营造商业氛围。外立面颜色橙色与咖啡红合理运用。建筑顶部处理绿化与景观处理，休闲设施合理建设，以此吸引地下人流向上带动。标志建筑物与迎宾大道有机呼应，在项目北边规划建设