日照啤酒厂地产项目开发项目投资立项可行性研究报告.doc免费在线阅读

威胁分析 由于次新市区新市区板块和石臼开发区板块内的新增房地产开 发项目均以陆续开盘销售有的项目已形成现房态势同时上述板块 中各个开发商大多有定的市场开发经验和口碑基础项目间市场竞 争激烈。

目前属于日照市房地产开发热点地区这势必会分流拟开发 项目的潜在客户。

三市场定位 项目定位 房地产项目开发原则必须要建立在了解客户需求的前提下进行 细分抓住市场空白点准确地进行定位。

我们建议该项目定位为 是日照市中高收入水平阶层群体认可的未来城市中心生活 区。

是中高阶层及商人眼中极富增值前景和高回报率的投资物 业。

是外地游客需求的性价比较高能够增值保值的休闲物业。

是年轻高收入阶层体现自由时尚成功首选的城市小巢。

是中老年人认为较适合养老居住的老年公寓。

地产市场开发热点板块效应已初 现雏形我们认为重点有以下几个板块 老城区板块昭阳路以西西外环路以东地区的房地产开发 项目该板块商业配套齐全交通便利基础设施也较为完善但是 由于历史业已 经成为了日照市经济支柱产业之。

日照市的房地产行业起步较晚但是房地产企业的开发水平和开 发规模却发展较快市场竞争也较为激烈随着日照市城市重心和区 域经济结构的重新调整规划目前房持续发展和城 市基础建设的不断推进也取得了巨大的发展。

近几年来日照市的房 地产业增长速度直位于山东省各城市前列对日照市的城市化进程 推进和城市知名度的提高起到了积极的推动作用目前房地产行日照市实 施港口立市科教兴市工业强市生态建市的发展战略 不断提高城市核心竞争力使日照市经济和城市形象实现了跨越式发 展。

与此同时日照市的房地产行业随着日照市的经济步骤的对项目进行开发。

区域分析 山东省日照市地处中国黄海之滨山东半岛南翼隔海与日本 韩国相望。

市域面积平方公里海岸线公里人口万 其中市区人口万人。

几年来在市委市政府的领导下赐良机。

综上所述我们认为在目前的宏观市场条件下进行房地产项目开 发定要认真研究规避政策风险充分认识本地区市场竞争环境和消费者心理状态设计出适合当前市场需求和政策提倡的产品有计 划分市场竞争中那些弱者来说就很有可能 避免不了被淘汰出局的下场。

而对于那些自身综合素质较高的企业来 说则机会无处不在只要能够准确定位适应市场潮流在行业洗 牌之时暗藏的也可能是做大做强的天从世界经济发展的规律中都可以预见中 国的房地产行业是个朝阳产业还将会有巨大的发展前景和利润空 间。

形势比人强识事务者为俊杰般来说在市场经济条件下 行业洗牌旦开始对于激烈得到充分发挥。

同时就房地产行业在中所 占的比例来分析我国目前的房地产行业占比例为左右而 美国等西方发达国家房地产行业所占比例高达所以无论 从国家的经济发展需要还是金融机构利益更好地发挥房地产支柱产业的作用。

央行出台的中国房地产金融报告中明确肯定了房地产业是拉动经 济增长的支柱产业并表示要继续支持房地产业的健康发展 使其支柱产业的功能专家预计这个时期可能还要持续数年。

但是就房地产行业对我 国经济增长的拉动作用和带来的社会进步贡献来分析国务院及央行 目前出台的系列新政最终不过是抬高房地产开发的投资门槛保护 消费者和国家开展的专项督查表明中央政府问责的剑锋已明确指向政策执行力。

纵观数年来我国房地产业的发展过程可以说是从乱到治从无 序到有序到规范的过程。

这个过程经济学家称为房地产产业的过渡 时期的角色耐人寻味由于自身 利益和眼前利益过多过深地介入房地产业往往置中央的部署于不 顾使调控政策的执行力大打折扣。

政策分析人士认为从 年月的国家十部门联合检查各地调控效果到即将大求阔更直接导致多 套房屋持有者待价而沽造成目前二手房市场房源充足却交易严重 低迷的怪现象。

其次政策执行力能否得到切实加强。

在飞涨的房价和膨胀的房 地产业中部分地方政府近年来扮演如像征收物业税的呼声日渐高涨 所谓的保有税其实就是物业税的变种。

个越来越普遍的共识是 由于物业税迟迟不出台客观上助长了房地产暴利和投机行为的盛 行。

房屋持有的低成本不仅引发购房者贪稳中放缓如果政 策向社会保障属性的倾斜是急进的变革性的则房地产价格的短期 波动将加大。

多重悬念值得关注 首先年是否会有新的调控措施出台。

我们预计年中 上旬起应该会有政策陆续跟进。

比于趋向商品属性开始向社会保障 属性倾斜可以这样认为政策在二者之间的倾斜情况将对短期内 的房地产价格预期产生较大的影响如果政策向社会保障属性的倾斜 是渐进的温和的则年房地产价格增幅将稳于趋向商品属性开始向社会保障 属性倾斜可以这样认为政策在二者之间的倾斜情况将对短期内 的房地产价格预期产生较大的影响如果政策向社会保障属性的倾斜 是渐进的温和的则年房地产价格增幅将稳中放缓如果政 策向社会保障属性的倾斜是急进的变革性的则房地产价格的短期 波动将加大。

多重悬念值得关注 首先年是否会有新的调控措施出台。

我们预计年中 上旬起应该会有政策陆续跟进。

比如像征收物业税的呼声日渐高涨 所谓的保有税其实就是物业税的变种。

个越来越普遍的共识是 由于物业税迟迟不出台客观上助长了房地产暴利和投机行为的盛 行。

房屋持有的低成本不仅引发购房者贪大求阔更直接导致多 套房屋持有者待价而沽造成目前二手房市场房源充足却交易严重 低迷的怪现象。

其次政策执行力能否得到切实加强。

在飞涨的房价和膨胀的房 地产业中部分地方政府近年来扮演的角色耐人寻味由于自身 利益和眼前利益过多过深地介入房地产业往往置中央的部署于不 顾使调控政策的执行力大打折扣。

政策分析人士认为从 年月的国家十部门联合检查各地调控效果到即将开展的专项督查表明中央政府问责的剑锋已明确指向政策执行力。

纵观数年来我国房地产业的发展过程可以说是从乱到治从无 序到有序到规范的过程。

这个过程经济学家称为房地产产业的过渡 时期专家预计这个时期可能还要持续数年。

但是就房地产行业对我 国经济增长的拉动作用和带来的社会进步贡献来分析国务院及央行 目前出台的系列新政最终不过是抬高房地产开发的投资门槛保护 消费者和国家金融机构利益更好地发挥房地产支柱产业的作用。

央行出台的中国房地产金融报告中明确肯定了房地产业是拉动经 济增长的支柱产业并表示要继续支持房地产业的健康发展 使其支柱产业的功能得到充分发挥。

同时就房地产行业在中所 占的比例来分析我国目前的房地产行业占比例为左右而 美国等西方发达国家房地产行业所占比例高达所以无论 从国家的经济发展需要还是从世界经济发展的规律中都可以预见中 国的房地产行业是个朝阳产业还将会有巨大的发展前景和利润空 间。

形势比人强识事务者为俊杰般来说在市场经济条件下 行业洗牌旦开始对于激烈市场竞争中那些弱者来说就很有可能 避免不了被淘汰出局的下场。

而对于那些自身综合素质较高的企业来 说则机会无处不在只要能够准确定位适应市场潮流在行业洗 牌之时暗藏的也可能是做大做强的天赐良机。

综上所述我们认为在目前的宏观市场条件下进行房地产项目开 发定要认真研究规避政策风险充分认识本地区市场竞争环境和消费者心理状态设计出适合当前市场需求和政策提倡的产品有计 划分步骤的对项目进行开发。

区域分析 山东省日照市地处中国黄海之滨山东半岛南翼隔海与日本 韩国相望。

市域面积平方公里海岸线公里人口万 其中市区人口万人。

几年来在市委市政府的领导下日照市实 施港口立市科教兴市工业强市生态建市的发展战略 不断提高城市核心竞争力使日照市经济和城市形象实现了跨越式发 展。

与此同时日照市的房地产行业随着日照市的经济持续发展和城 市基础建设的不断推进也取得了巨大的发展。

近几年来日照市的房 地产业增长速度直位于山东省各城市前列对日照市的城市化进程 推进和城市知名度的提高起到了积极的推动作用目前房地产行业已 经成为了日照市经济支柱产业之。

日照市的房地产行业起步较晚但是房地产企业的开发水平和开 发规模却发展较快市场竞争也较为激烈随着日照市城市重心和区 域经济结构的重新调整规划目前房地产市场开发热点板块效应已初 现雏形我们认为重点有以下几个板块 老城区板块昭阳路以西西外环路以东地区的房地产开发 项目该板块商业配套齐全交通便利基础设施也较为完善但是 由于历史原因该地区城市建筑形象和居民整体素质相对落后加之 日照市行政经济文化中心规划东移导致该地区住宅产品价格在市场表现偏低。

但是今年随着日照市土地成本加大及其它区域房产价 格的带动该区域板块市场均价有了较大的提高代表项目有九点阳 光春天公寓丹阳佳苑荣安站前广场德富龙商业广场 向阳小区等上述项目住宅产品目前的市场均价为元平方米 元平方米左右。

次新市区板块昭阳路以东北京路以西及海曲东路沿线地 区的房地产项目代表项目有风景水岸水晶花园时尚荣 域世嘉水榭花都假日湾阳光花园等该地区界于新市区和老城 区之间周边环境可塑性强楼盘卖点较多开发商大多聘请了专业 代理公司进行策划销售是目前日照市房地产市场竞争较为激烈的板 块目前市场多层住宅期房每平方均价在元之间 小高层产品每平方米均价在元左右此次拟开发项目即位于该 板块。

石臼及开发区板快位于日照老石臼城区和经济开发区内的 房地产项目该地区项目以前多为商住体开发商业概念炒作氛围 较强而受到石臼老城区旧貌和板块内污染企业