时代广场中心项目投资立项可行性研究报告.doc免费在线阅读

现 在经过近千个日夜的奋战座以开阔的钱塘江为背景体现自 然与人和谐共生的生态理念充分延续历史文脉的现代大气的杭州 城市新中心和商务中心已日益清晰地崛起在钱塘江畔。

它将与 秀丽的西湖山水交相辉映共同奏响新世纪杭州城市建设的史诗新篇 章。

杭州市钱江新城建设状况 作为杭州未来的新中心这块位于杭州市城区东南部距离西湖风景 区约公里萧山国际机场约公里的待垦地东临钱塘江 南靠复兴地区西依秋涛路北至钱江二桥艮山西路。

自年钱 江新城的总体规划确定下来后在这片土地上先后完成了杭州大剧院 等系列令市民瞩目的工程。

年月日杭州大剧院的开工建设 年内装修竣工目前投入使用。

钱江新城是关系大杭州战略发展的重要建设项目其规划的出台 应体现科学性严肃性。

有专家指出近江小区的这现象反映出目 于增长率倍的 速度超常规增长目前的年投资额占的比例已经高达左右。

这 样高的速度与比例是通常所认为的城市化或消费需求升级无 法解释的也是任何经历过与中国目前发投资增幅将趋缓房价增速将减慢 房地产市场出现所谓的调整与当前的宏观调控有关但更是 次全行业的自我调整。

宏观调控只是推动它向着既定的方向走得更快 而已。

杭州房地产投资已连续多年以高业将填补其空缺从而获得更大更多的发展空间目前这趋势已 经相当明显。

未来走势 在对主要的宏观调控政策进行回顾之后我们可以就当前及未来的房 地产形势得出这样的结论 房地产单。

提升资本金比例的目的很明显降低金融风险。

因此这政策的实 施结果将促使企业进入新轮洗牌。

些小散乱负债率过高 缺乏实力的公司将被清理出市场。

而另些资金充足实力雄厚的企 应整体上仍然是充足的考 虑到政策的倒计时特征短期内甚至还会超过以往的供应量。

四行业政策 年月日国务院发出通知房地产开发资本金比例由 提高到以上房地产正式进入调控行业大名证。

从而缓解土地供应紧张的矛盾。

因此虽然有人认为土地市场收紧后会造成级市场上土地出让 的暂时短缺但对市场的清理整顿其实也从另方面迫使此前大量闲 置的开发用地进入二级市场因而土地供三的土地收紧政策后月新轮土地市场查处工作 展开。

同时为打击土地囤积闲置和炒卖地皮现象近期我国还准 备出台规定为土地规划许可证设立期限即两年内必须完成规划指 标否则就取消规划许可的事件是斥资百亿元 的中央电视台新办公大楼工程被叫停尽管这是个需要权威部门予以 确认的消息但它仍具有定的标志性意义即中国多年的扩张性财 政政策已经走到尽头了。

三土地整风 年接二连生影响。

二财政政策 相对于货币政策而言此次出台的财政政策并不多。

税收政府采购 转移支付等收效更快的手段并没有大量采用。

我们见得最多的只是大 型公共工程尤其是国债项目在迅速减少。

最典型 段时间才能更好地看出来。

不过虽然货币政策的出台是包括房地产在内的部分行业投资过热引 起的其执行的结果却并非仅对这些行业发生作用。

适度从紧的货币 政策将对整个固定资产投资以及国民经济发货币供应量 抑制投资过快增长从而防范金融风险保持宏观经济平稳发展避 免出现通货膨胀。

目前看来这政策是有效的。

但由于货币政策效 应的最终显现有个月的时滞因此它对宏观经济的影响要再过将更大而已。

关于宏观调控 些人喜欢将房地产市场出现调整和当前的宏观调控联系在起 这两者之间所具有的因果关系 货币政策 此次央行货币政策运用较多其最主要的目标显然是减少综上所述我们可以很清晰地看出房地产市场的需求正在萎缩。

这 是房地产体制改革的政策性效应衰减以后形成的全国性现象而并非 是杭州独有。

只是由于杭州的房价收入比更高投资比例更大而萎缩 的幅度也职业的首付款则增加到五成 些银行出台对建筑年代在年以前面积在平方米以下的房 源停止按揭的政策等等和加息传闻也会使投资成本大幅上升预 期收益率下降。

因此这部分需求也同样在缩小。

的等为主要内容的所谓杭州房产新政 月日起开始实施自月日起工商银行将要求在杭买二手房的外 地客户提供本地人作担保如无担保但在本地有固定职业的首付款 增加到四成既无担保又在本地无固定转变但随着价格的过快上升房价收入比异常偏高风 险确实正在加大。

加上些地方性政策性因素比如以开征期房 转让契税二手房恢复征收的个人所得税经济适用房用地不得低 于房产用地投放总量之外的另种 的需求类别但由于它对市场反映最为敏感影响供求关系和受供求 关系影响最明显因此有必要给予重视。

决定投资需求的是预期目前虽然不能说对房地产市场的预期已经发 生了根本性转之外的另种 的需求类别但由于它对市场反映最为敏感影响供求关系和受供求 关系影响最明显因此有必要给予重视。

决定投资需求的是预期目前虽然不能说对房地产市场的预期已经发 生了根本性转变但随着价格的过快上升房价收入比异常偏高风 险确实正在加大。

加上些地方性政策性因素比如以开征期房 转让契税二手房恢复征收的个人所得税经济适用房用地不得低 于房产用地投放总量的等为主要内容的所谓杭州房产新政 月日起开始实施自月日起工商银行将要求在杭买二手房的外 地客户提供本地人作担保如无担保但在本地有固定职业的首付款 增加到四成既无担保又在本地无固定职业的首付款则增加到五成 些银行出台对建筑年代在年以前面积在平方米以下的房 源停止按揭的政策等等和加息传闻也会使投资成本大幅上升预 期收益率下降。

因此这部分需求也同样在缩小。

综上所述我们可以很清晰地看出房地产市场的需求正在萎缩。

这 是房地产体制改革的政策性效应衰减以后形成的全国性现象而并非 是杭州独有。

只是由于杭州的房价收入比更高投资比例更大而萎缩 的幅度也将更大而已。

关于宏观调控 些人喜欢将房地产市场出现调整和当前的宏观调控联系在起 这两者之间所具有的因果关系 货币政策 此次央行货币政策运用较多其最主要的目标显然是减少货币供应量 抑制投资过快增长从而防范金融风险保持宏观经济平稳发展避 免出现通货膨胀。

目前看来这政策是有效的。

但由于货币政策效 应的最终显现有个月的时滞因此它对宏观经济的影响要再过 段时间才能更好地看出来。

不过虽然货币政策的出台是包括房地产在内的部分行业投资过热引 起的其执行的结果却并非仅对这些行业发生作用。

适度从紧的货币 政策将对整个固定资产投资以及国民经济发生影响。

二财政政策 相对于货币政策而言此次出台的财政政策并不多。

税收政府采购 转移支付等收效更快的手段并没有大量采用。

我们见得最多的只是大 型公共工程尤其是国债项目在迅速减少。

最典型的事件是斥资百亿元 的中央电视台新办公大楼工程被叫停尽管这是个需要权威部门予以 确认的消息但它仍具有定的标志性意义即中国多年的扩张性财 政政策已经走到尽头了。

三土地整风 年接二连三的土地收紧政策后月新轮土地市场查处工作 展开。

同时为打击土地囤积闲置和炒卖地皮现象近期我国还准 备出台规定为土地规划许可证设立期限即两年内必须完成规划指 标否则就取消规划许可证。

从而缓解土地供应紧张的矛盾。

因此虽然有人认为土地市场收紧后会造成级市场上土地出让 的暂时短缺但对市场的清理整顿其实也从另方面迫使此前大量闲 置的开发用地进入二级市场因而土地供应整体上仍然是充足的考 虑到政策的倒计时特征短期内甚至还会超过以往的供应量。

四行业政策 年月日国务院发出通知房地产开发资本金比例由 提高到以上房地产正式进入调控行业大名单。

提升资本金比例的目的很明显降低金融风险。

因此这政策的实 施结果将促使企业进入新轮洗牌。

些小散乱负债率过高 缺乏实力的公司将被清理出市场。

而另些资金充足实力雄厚的企 业将填补其空缺从而获得更大更多的发展空间目前这趋势已 经相当明显。

未来走势 在对主要的宏观调控政策进行回顾之后我们可以就当前及未来的房 地产形势得出这样的结论 房地产投资增幅将趋缓房价增速将减慢 房地产市场出现所谓的调整与当前的宏观调控有关但更是 次全行业的自我调整。

宏观调控只是推动它向着既定的方向走得更快 而已。

杭州房地产投资已连续多年以高于增长率倍的 速度超常规增长目前的年投资额占的比例已经高达左右。

这 样高的速度与比例是通常所认为的城市化或消费需求升级无 法解释的也是任何经历过与中国目前发展阶段相似的国家比如 年的英国年的美国年的日本年的韩国所从未经 历过的。

正如前面所述形成这种结果的核心原因是政策性需求的集 中释放。

随着政策效应的逐渐减弱这种独无二的速度是不可能持 久的。

二在市场调整阶段尤其要重视房地产的区域性特征。

正由于房地产体制改革是全国性的当前房地产供需状况的改变也是 全国性的。

但也必须充分认识到房地产行业的地域性也就是说房 改政策实施越早房价收入比越高需求透支越多的地区如杭州 西安沈阳北京南京大连上海青岛长春贵阳等其投 资风险也越大而些发展相对较慢的地区如南宁哈尔滨海口 太原天津苏州长沙郑州济南兰州西宁成都呼和浩 特乌鲁木齐等则由于仍有较大的上升空间风险相对较小。

另外有个现象也要引起注意像广州深圳这样的市场发育成熟 已基本度过非理性投资时期的地方在此次调整中波动相对会较小 基本不会有大的回落。

三长期来看房地产仍有巨大的发展空间。

对于供需状况变动导致的行业短期调整我们完全不必盲目悲观。

从 长期来看中国房地产业的发展速度仍将快于增长率总体供不 应求的状况还很难在短短几年内改变。

政策效应消失后