时代皇家半岛湖景庄园别墅项目投资立项可行性研究报告.doc免费在线阅读

第二部分项目的战略规划和市场发展方向建议 本项目作为个规划用地面积达平方米合亩的 大型别墅盘如何全方位的介入上海市场激烈的竞争获得较好而且 稳定的利益基础追求利润最大化降低投资风险本司根据皇家半 岛项目并结合时代集团的发展作如下战略规划 项目的战略规划 时代集团通过皇家半岛项目别墅及中央社区住宅商 业酒店两大项目的开发以大手笔高投入参与昆山市的城市运 营形成当地政府与企业的战略合作伙伴关系引领昆山市别墅产品 的升级换代及商贸物流业的发展使时代两大项目成数以往开发的项目设计缺乏新 意园林景观楼盘素质开发水平仅相当于年代中后期的 水平为贵司项目的迅速崛起提供了定的空间如果以长三 角流别墅品质在淀山湖畔进行规划设计和开发很容易从区 速形成 长期以来淀山湖板块的房地产开发较为平淡特别是度假 型别墅相对于阳澄湖太湖区域处于个弱势区域直游离 于主流市场之外从本司的市场调研的情况看具有高品质竞争力强的大型楼盘屈指可大盘的竞争是实力的竞争大盘给开发商更大的 发挥和操作空间令其在白热化的以湖景为主题度假别墅市场 竞争中创造出规模优势。

同板块别墅开发水平较低竞争性不强有利于本项 目竞争优势快亩可产生规模效益 本项目总用地面积为平方米是淀山湖周边少有 的大型别墅项目有较大的空间来做全盘的规划设计可以产 生规模效益可以最大限度的利用资源做好配套设施物 业管理服务。

家不断加强对房地产业的 宏观调控但相信对昆山房地产的上升发展影响有限。

而且 昆山市缺乏高水准规划和开发的高品质别墅淀山湖周边别墅 的开发又刚刚兴起市场空间和发展机会较大。

占地房价上涨较快土地资源日趋紧张加上经济发展强劲房地 产连续多年处于快速上升轨道。

但由于买家以自用型为主投 机炒楼者较少年房价均价约元平方米远低于上 海和苏州泡沫较少虽然近年来国的别墅高端住宅消费群 体效用不大这为本项目的开发提供了较大的发展机会。

昆山市的房地产市场正处于上升轨道淀山湖的开发 也刚刚起步 在上海苏州的影响下昆山市近几年的房地产发展迅速业的需求持续增长加上上海等地飞涨的房价海 外热钱预期人民币升值高端别墅产品的市场需求依然强劲 投资升值空间较大虽然国家加强宏观调控的力度并在贷款 税收方面进行遏制但对于购买力较强高端住宅产品的开发 随着国家近几年不断加强宏观调控别墅用地将越来越 少高档住宅的开发受到定的限制。

但是近几年长三角的 经济发展直保持着高速增长新产生的富豪阶层对于别墅等 高档住宅物士政府公务员等本土人士的购房消费能 力不强不能构成消费的主流市场所以本地市场容量相应偏小。

三项目机会点分析 国家继续加强宏观调控不再审批别墅用地严控别 墅等太湖周边 的别墅板块还是环淀山湖别墅板块本地客源的数量较小 绝大多数购房者方面来自上海市中心的新富阶层以及温 洲杭州等地的投资者另方面来自昆山工作多年的外企 高层管理人内的淀山湖畔的别墅上海市民的认知度和接受度较 上海其它别墅板块低。

而昆山人对淀山湖周边度假型别墅的认 知和接受度同样很低。

本地市场的容量较小 从本司的市场调研分析来看无论是阳澄湖推广手法较为单 没有形成板块的规模及品牌效应在上海市民心目中西 郊佘山带浦东板块构成了高档别墅的主流市场对淀山 湖带居住投资度假型别墅认知度相对较低特别是位于 昆山市境 度和影响有定局限市场接受程度相对较低。

上海昆山市民对淀山湖板块度假型别墅认知度较低 从目前淀山湖板块的别墅开发情况来看楼盘素质高具 有明显的竞争优势的项目为数不多加上宣传区域内的别墅成为稀缺资源。

因 此区域新推的别墅呈现高品质高单价高总价的特点。

同 时太湖板块和古城区板块由于稀缺性均被认为是最具有投资潜力的别墅板块。

而淀山湖板块的别墅项目在昆山不多知名 型别墅为主。

目 前区域客源以上海等地的投资客和休闲度假人士为主。

太湖板块区域价格较高平均售价在元平方米以上 在售项目都有西山和太湖这两大稀缺资源同时由于太湖区域 年起停止别墅用地开发也在万元以上联体别墅的单价也在元以上。

阳澄湖区域是未来高档别墅的聚集地交通比淀山湖便利 而且具有闻名世界的大闸蟹这丰富的旅游资源成为了很多 成功人士购买别墅的首选地此类别墅以度假型也在万元以上联体别墅的单价也在元以上。

阳澄湖区域是未来高档别墅的聚集地交通比淀山湖便利 而且具有闻名世界的大闸蟹这丰富的旅游资源成为了很多 成功人士购买别墅的首选地此类别墅以度假型别墅为主。

目 前区域客源以上海等地的投资客和休闲度假人士为主。

太湖板块区域价格较高平均售价在元平方米以上 在售项目都有西山和太湖这两大稀缺资源同时由于太湖区域 年起停止别墅用地开发区域内的别墅成为稀缺资源。

因 此区域新推的别墅呈现高品质高单价高总价的特点。

同 时太湖板块和古城区板块由于稀缺性均被认为是最具有投资潜力的别墅板块。

而淀山湖板块的别墅项目在昆山不多知名 度和影响有定局限市场接受程度相对较低。

上海昆山市民对淀山湖板块度假型别墅认知度较低 从目前淀山湖板块的别墅开发情况来看楼盘素质高具 有明显的竞争优势的项目为数不多加上宣传推广手法较为单 没有形成板块的规模及品牌效应在上海市民心目中西 郊佘山带浦东板块构成了高档别墅的主流市场对淀山 湖带居住投资度假型别墅认知度相对较低特别是位于 昆山市境内的淀山湖畔的别墅上海市民的认知度和接受度较 上海其它别墅板块低。

而昆山人对淀山湖周边度假型别墅的认 知和接受度同样很低。

本地市场的容量较小 从本司的市场调研分析来看无论是阳澄湖太湖周边 的别墅板块还是环淀山湖别墅板块本地客源的数量较小 绝大多数购房者方面来自上海市中心的新富阶层以及温 洲杭州等地的投资者另方面来自昆山工作多年的外企 高层管理人士政府公务员等本土人士的购房消费能 力不强不能构成消费的主流市场所以本地市场容量相应偏小。

三项目机会点分析 国家继续加强宏观调控不再审批别墅用地严控别 墅等高端住宅产品的开发 随着国家近几年不断加强宏观调控别墅用地将越来越 少高档住宅的开发受到定的限制。

但是近几年长三角的 经济发展直保持着高速增长新产生的富豪阶层对于别墅等 高档住宅物业的需求持续增长加上上海等地飞涨的房价海 外热钱预期人民币升值高端别墅产品的市场需求依然强劲 投资升值空间较大虽然国家加强宏观调控的力度并在贷款 税收方面进行遏制但对于购买力较强的别墅高端住宅消费群 体效用不大这为本项目的开发提供了较大的发展机会。

昆山市的房地产市场正处于上升轨道淀山湖的开发 也刚刚起步 在上海苏州的影响下昆山市近几年的房地产发展迅速房价上涨较快土地资源日趋紧张加上经济发展强劲房地 产连续多年处于快速上升轨道。

但由于买家以自用型为主投 机炒楼者较少年房价均价约元平方米远低于上 海和苏州泡沫较少虽然近年来国家不断加强对房地产业的 宏观调控但相信对昆山房地产的上升发展影响有限。

而且 昆山市缺乏高水准规划和开发的高品质别墅淀山湖周边别墅 的开发又刚刚兴起市场空间和发展机会较大。

占地亩可产生规模效益 本项目总用地面积为平方米是淀山湖周边少有 的大型别墅项目有较大的空间来做全盘的规划设计可以产 生规模效益可以最大限度的利用资源做好配套设施物 业管理服务。

大盘的竞争是实力的竞争大盘给开发商更大的 发挥和操作空间令其在白热化的以湖景为主题度假别墅市场 竞争中创造出规模优势。

同板块别墅开发水平较低竞争性不强有利于本项 目竞争优势快速形成 长期以来淀山湖板块的房地产开发较为平淡特别是度假 型别墅相对于阳澄湖太湖区域处于个弱势区域直游离 于主流市场之外从本司的市场调研的情况看具有高品质竞争力强的大型楼盘屈指可数以往开发的项目设计缺乏新 意园林景观楼盘素质开发水平仅相当于年代中后期的 水平为贵司项目的迅速崛起提供了定的空间如果以长三 角流别墅品质在淀山湖畔进行规划设计和开发很容易从区 域板块市场脱颖而出。

长三角不断产生的富豪阶层的迅速崛起推动了别墅 高端物业市场需求的持续增长 随着新经济时代长三角经济的飞速发展新的富豪阶层不 断涌现并发展壮大对社会整体的高端消费刺激很大对高端 别墅产品的居住度假商务休闲的需求都很强而且做为有 车族他们的活动范围较大对郊区别墅的接受力渐强。

不 断增长的别墅产品这高端物业的市场需求与有限的市场供 给形成了剪刀差势必推动别墅市场继续增长。

在以上海为中心的长三角经济圈大批新经济时代的富 豪阶层聚集本项目离上海市中心约分钟车程同时项 目环境优美交通快捷既享都市之繁华又享自然田园之风 光非常适合新经济时代的新富豪阶层居住度假商务休闲 养精蓄锐。

淀山湖板块有望成为第二个佘山板块众所周知上海西郊已形成个顶级的别墅板块即佘 山板块这个板块借小小佘山的环境与自然景观的优势聚 集了众多上海的顶级别墅如月湖山庄佘山高尔夫别墅上 海紫园紫都等。

淀山湖板块则以绿洲江南园为代表的新代 融景别墅为中国十大关注别墅随着时代皇家半岛的加入势 必掀起淀山湖板块新轮开发居住度假型别墅的热潮占地