桔园小区二分公司办公楼及周边用地开发项目投资立项可行性研究报告.doc免费在线阅读

这年中长沙 的商品房年销售面积由年的万增至年的 万年均增长远超过经济的发展和需求的增 长速度。

同时房地产市场和大的经济形势是密切联系在起的现 在从大的国际经济环境到中国国内经济环境都有许多不能确定 的因素如石油价格股票市场波动银行的利率通货膨胀 等等这些因素最终都会影响到房地产市场。

事实上深圳广州武汉上海北京等线城市房地产价 格已经开始理性回归。

长沙虽然到目前为止房价在整个省会城 市来看都算偏低的。

虽然没有看到明显的房价下降但是买房 送首付送装修送汽车等促销手段频频推出都是变相的降价 了。

然而消费者仍然不卖帐市场观望气氛浓重。

房地产市场环境预期 虽然现在房地产市场状况不太乐观但是我们依然看好中国 房地产市场的长期发展趋势。

理由是地根紧缩下商品房长 也未考虑商业门面地下车位附加的销售收入。

但是根据目前 房地产状况和房价的水平我们认为现在实施项目的风险较大 位于盈亏边缘。

建议如果本项目启动建设应尽力争取政府在旧城改造 两帮运 作得好项目能做到元左右的毛利润按总建筑面积 万计算即毛利约千万左右。

本项目未确定因素太多本次计算由于建筑方案不能确定 而仅为粗算且未考虑到销售公关财务利息等未知费用 行。

如能采取容积率米的高度进行建设还是有利可 图。

按这个假定规划设想估计自己拆迁开发楼面土地成本在 元左右楼面建安成本在元左右合计 元的建设成本。

按目前周边房地产的价格成本土地成本建筑成本建筑面积 元 三结论和建议 桔园二分公司办公楼及周边地块的整体开发我们认为决 定因素在于规划。

若不调整规划采用的容积率必然不可 于种消极的方案执行现有规划的容积率。

即可建设建筑面积仅为。

建筑成本建筑量的变化理应带来建筑单位成本的变化但由 于计算复杂且比较性不大我们任然按照元计算建筑成本。

楼面万。

划拨土地使用权转 让收益估算约为万 土地成本约万 楼面成本土地成本建筑成本建筑面积 约元 成本预估算方案三 容积率基万元 根据长沙市城镇土地有偿使用规定长政发号文件 有关规定土地出让金般占标定地价的最终应缴纳的土地出 让金由长沙市国土部门核定执行则按万亩基准地价初步估 算土地出让金仅计算拆迁成本和土地出让金费用 项目范围内拆迁补偿如下表 单位补偿金额元 韶山路信用社 市粮油食品公司二分公司 韶山南路黄石泉 韶山南路王德明 韶山南路何自强 总计 总计 录工程开发费用在万元左右折合到楼面造价约元 。

楼面成本土地成本建筑成本建筑面积 元 成本预估算方案二 土地成本土地成本本方案宅层高米仅能建设层共计。

裙楼和 住宅共计平米。

容积率为。

因此规划调整为 的容积率是比较可能的。

项目可行的建筑面积为 。

建筑成本根据最可能的建设方案做了较粗的工程概算见附 算总计万元左右。

容积率根据对于项目现状和可行规划情况的分析项目控高 为米基地最大裙楼建筑面积为住宅最大的层建筑面 积为米。

根据高度控制拟建建筑按裙楼层层高米。

面 积住和超过整个项目的市区中心 地段的招拍挂土地在今年均达到多万元亩的高价虽然目前 房地产不景气但桔园小区这个位置土地如果是挂牌或拍卖出让 估计市场最后成交价格在万元每亩按万亩保守计块为挂牌毛地计算成本土地容积率采取 的不调整方案。

计算结果为假设最小收益情况。

成本预估算方案 土地成本由于土地资源的稀缺性目前来说新建房地产市 场的平均土地成本已经开始接近采 取最可行的方案。

计算结果为开发该地段的市场般成本情况。

方案二土地成本仅考虑拆迁成本和部分出让金容积率 采取最可行的方案。

计算结果为我公司开发的最可能的收益情 况。

方案三假定地 因为目前项目地块土地权属复杂具体采用何种合作方式 对于项目的成本估算影响很大。

所以采用多种计算方式计算 出项目的楼面成本为决策提供依据。

方案假定地块为招拍挂熟地计算成本土地。

容积率层住宅可建设区域。

面积约为。

考虑道通风需 要对于后面楼房日照间距的退让预计高层住宅的最大底建筑面积越为。

约合三房二厅住宅户 日照分析满足要求 二成本预估算 其间距按平行布置的居住建筑控制。

高层居住建筑与高多低层居住建筑的山墙间距按消防间距的规定控制但 山墙有居室窗户的其间距不小于米。

紫红色线为考虑建筑间距退让后的高层其间距按平行布置的居住建筑控制。

高层居住建筑与高多低层居住建筑的山墙间距按消防间距的规定控制但 山墙有居室窗户的其间距不小于米。

紫红色线为考虑建筑间距退让后的高层住宅可建设区域。

面积约为。

考虑道通风需 要对于后面楼房日照间距的退让预计高层住宅的最大底建筑面积越为。

约合三房二厅住宅户 日照分析满足要求 二成本预估算 因为目前项目地块土地权属复杂具体采用何种合作方式 对于项目的成本估算影响很大。

所以采用多种计算方式计算 出项目的楼面成本为决策提供依据。

方案假定地块为招拍挂熟地计算成本土地。

容积率采 取最可行的方案。

计算结果为开发该地段的市场般成本情况。

方案二土地成本仅考虑拆迁成本和部分出让金容积率 采取最可行的方案。

计算结果为我公司开发的最可能的收益情 况。

方案三假定地块为挂牌毛地计算成本土地容积率采取 的不调整方案。

计算结果为假设最小收益情况。

成本预估算方案 土地成本由于土地资源的稀缺性目前来说新建房地产市 场的平均土地成本已经开始接近和超过整个项目的市区中心 地段的招拍挂土地在今年均达到多万元亩的高价虽然目前 房地产不景气但桔园小区这个位置土地如果是挂牌或拍卖出让 估计市场最后成交价格在万元每亩按万亩保守计 算总计万元左右。

容积率根据对于项目现状和可行规划情况的分析项目控高 为米基地最大裙楼建筑面积为住宅最大的层建筑面 积为米。

根据高度控制拟建建筑按裙楼层层高米。

面 积住宅层高米仅能建设层共计。

裙楼和 住宅共计平米。

容积率为。

因此规划调整为 的容积率是比较可能的。

项目可行的建筑面积为 。

建筑成本根据最可能的建设方案做了较粗的工程概算见附 录工程开发费用在万元左右折合到楼面造价约元 。

楼面成本土地成本建筑成本建筑面积 元 成本预估算方案二 土地成本土地成本本方案仅计算拆迁成本和土地出让金费用 项目范围内拆迁补偿如下表 单位补偿金额元 韶山路信用社 市粮油食品公司二分公司 韶山南路黄石泉 韶山南路王德明 韶山南路何自强 总计 总计万元 根据长沙市城镇土地有偿使用规定长政发号文件 有关规定土地出让金般占标定地价的最终应缴纳的土地出 让金由长沙市国土部门核定执行则按万亩基准地价初步估 算土地出让金万。

划拨土地使用权转 让收益估算约为万 土地成本约万 楼面成本土地成本建筑成本建筑面积 约元 成本预估算方案三 容积率基于种消极的方案执行现有规划的容积率。

即可建设建筑面积仅为。

建筑成本建筑量的变化理应带来建筑单位成本的变化但由 于计算复杂且比较性不大我们任然按照元计算建筑成本。

楼面成本土地成本建筑成本建筑面积 元 三结论和建议 桔园二分公司办公楼及周边地块的整体开发我们认为决 定因素在于规划。

若不调整规划采用的容积率必然不可 行。

如能采取容积率米的高度进行建设还是有利可 图。

按这个假定规划设想估计自己拆迁开发楼面土地成本在 元左右楼面建安成本在元左右合计 元的建设成本。

按目前周边房地产的价格运 作得好项目能做到元左右的毛利润按总建筑面积 万计算即毛利约千万左右。

本项目未确定因素太多本次计算由于建筑方案不能确定 而仅为粗算且未考虑到销售公关财务利息等未知费用 也未考虑商业门面地下车位附加的销售收入。

但是根据目前 房地产状况和房价的水平我们认为现在实施项目的风险较大 位于盈亏边缘。

建议如果本项目启动建设应尽力争取政府在旧城改造 两帮两促等政策上的支持将规划容积率限高做到最大化。

同时在拆迁方面节约成本在建筑设计方面做好设计如选择 好适当的商业比例商业用房销售价格都比住宅要高缺点是 销售速度较慢。

四附录 建安成本估算 桔园路口综合楼项目总成本费用表 未计算土地成本 编码工程项目费用名称造价或费用万元楼面造价元百分比计算公式或说明 开发建设成本费用 斟察设计和前期费 二建筑安装工程费 三小区配套建 桔园路口综合楼项目开发建设成本费用计算表 未计算土地成本 编码工程项目费用名称计量单位工程量单价或费率造价或费用万元楼面造价元百分比计算公式或说明 二斟察设计和前期费 总体规划设计费定点费平方米土地面积元平方米 建筑设计费平方米按元平方米建筑面积 城市市政建设配套费级地段平方米按元平方米建筑面积 规划管理费元土建造价的 放线费点放线点元点 招标费元按土建工程造价的计算 监理费元按土建工程造价的计算 预结算审计费元按土建工程造价的计算 消防配套费平方米按元平方米计算非营业公共配套免 施工合同鉴证费元按土建工程造价的计算 避雷安装检测费支检测避雷针元支 人防管理费平方米按建筑面积元平方米计算 防空地下室建设费平方米按地层面积元平方米计算 工地管理费项按元项 建筑方案评审费平方米元平方米 白蚁预防费平方米按元平方米建筑面积 三建筑安装工程费 桩工程平方米按概算造价 土建工程平方