梅华北5号居住地块项目投资立项可行性研究报告.doc免费在线阅读

项目属性分析 地理位置 由于本项目地处新香洲核心辐射区域 加之目前整个珠海市主城区地块的稀缺 因 华润万家 本项目 体育中心 出入境接待大厅 珠海特区报 珠海电视台 旺角商业中心 行政服务中心 公汽总站 中高中部 市中级人民法院 十二小学此造就了本项目在地理位置上的唯性。

周边配套 本项目周边的生活娱乐休闲等配套成熟交通便捷 并且拥有相当丰富的行政 设施资源。

区域素质 由于新香洲是珠海新的行政服务中心 因此公务员机关事企业单位的员工构成 了本区域的主力人群 所以本区域人口的整体素质相对较高。

项目 高速 珠海大道改造成为快速联系通道 梅华路中山南部珠峰大道承担中心城区与西区交通联系的功能 粤西沿海高速公路 中山横五线莲洲江门南江门南部横向公路延伸 珠海八纵六横平东路高栏港口第二通道 珠港大道北部直接联系江门 同时与江珠高速衔接 横向道路 由南至北 莲花大桥金琴路珠海机场高 栏港 港珠澳大桥洪屏路江珠速 中山沿江快速磨刀门东侧快速路中山西部南北向公路延伸至洪湾 珠海八纵六横道路网规划江珠高速机场以及鹤洲南 珠海机场机场北路联系机场金湾中心城和斗门中心城至莲洲 京珠高速金凤路三台石路港 昌路 承担珠海东部对外联系以及与区域内主要 城市联系的功能 国道翠屏路南湾大道横 琴大桥莲花口岸 联系横琴南湾和中山主城 太澳高 与年前邓小平将珠海定位为特区 具有同等重要意义。

珠海大交通脉络即将成型 各交通线路说明 道路网结构骨架道路网络名称备注 纵向道路 由东至西 引领珠江西岸发展的核心位置之上。

珠海被定位为核心 珠海作为珠江西岸核心城市 将与以佛山江门中山 肇庆市为节点的珠江口西岸城市起 努力提升地区发展水平 珠海珠江西岸核心城 市这定位市建设 未来珠江口西岸核心城市 在国务院审议通过和正式下发的珠江三角洲地区改革发展规划纲要中明确提出 珠江口岸地区以珠海市为核心 这上升到国家战略层面的纲要让珠海再次站 在了显 将延续年调控从紧的基调 随着珠海国四 条即将出台 将给珠海楼市带来定的不确定性 但调控从紧的基调不会改变。

四珠海城 年公积金贷款利率走势 贷 款 点评 贷款利率及首付比例提高 增加了购房门槛 严重压抑投资需求。

小结 年的政策导向性较为明 交易环节相关税费的调整表明国家打击楼市投机的意图 国家宏观调控不放松。

第二套房贷政策 主要内容 对贷款购买第二套住房的家庭 首付款比例不低于 贷款利率不低于基准利 率的倍。

年子女 下同唯住房的 减半征收契税。

对个人购买平方米及以下普通住房 且该住房属于家庭唯住房的 减按税率征收契税 对个人购买住房不足年转手交易的 统按销售收入全额征税。

点评 的也是公积金贷款利率的调整。

公积金贷款利 率基本保持在上下波动 说明楼市国家宏观调控不放松。

税收类政策 主要内容 对个人购买普通住房 且该住房属于家庭成员范围包括购房人配偶以及未成 月日 月日 月日 月日 月日 年月日 年存款准备金率 走势 月 日 公积金贷款利率 注五年期以上 点评 每次存贷款利率的调整 随之而来月 年月年月 年月年月年月 年期存款基准利率年以上贷款基准利率 点评 年至年存贷款基准利率基本保持在同水平附近稍微调整 说明国家宏 观调控政策不松动。

月日 年月日 稍微放宽货币政策的信号 对提升房地产市场的信心有定 的作用。

存贷款基准利率 年存贷款利率走势 年月年月年月年 存款准备金率 点评 年经济发展过热的趋势直延续至年上半年 国家的货币政策表现为从 紧的调性。

中国经济开始出现增长下滑的迹象 央行自年月份开始持续下调人民币存 款准备金率 释放出国家人均收入水平提高 但受楼市调控影响 楼市呈现胶着状态 消费信心不足。

总体预测年珠海楼市继续年胶着态势 上升动力不足。

三年年房地产重点政策解析 货币类政策 人均收入水平提高 但受楼市调控影响 楼市呈现胶着状态 消费信心不足。

总体预测年珠海楼市继续年胶着态势 上升动力不足。

三年年房地产重点政策解析 货币类政策 存款准备金率 点评 年经济发展过热的趋势直延续至年上半年 国家的货币政策表现为从 紧的调性。

中国经济开始出现增长下滑的迹象 央行自年月份开始持续下调人民币存 款准备金率 释放出国家稍微放宽货币政策的信号 对提升房地产市场的信心有定 的作用。

存贷款基准利率 年存贷款利率走势 年月年月年月年月 年月年月 年月年月年月 年期存款基准利率年以上贷款基准利率 点评 年至年存贷款基准利率基本保持在同水平附近稍微调整 说明国家宏 观调控政策不松动。

月日 年月日 月日 月日 月日 月日 月日 年月日 年存款准备金率 走势 月 日 公积金贷款利率 注五年期以上 点评 每次存贷款利率的调整 随之而来的也是公积金贷款利率的调整。

公积金贷款利 率基本保持在上下波动 说明楼市国家宏观调控不放松。

税收类政策 主要内容 对个人购买普通住房 且该住房属于家庭成员范围包括购房人配偶以及未成 年子女 下同唯住房的 减半征收契税。

对个人购买平方米及以下普通住房 且该住房属于家庭唯住房的 减按税率征收契税 对个人购买住房不足年转手交易的 统按销售收入全额征税。

点评 交易环节相关税费的调整表明国家打击楼市投机的意图 国家宏观调控不放松。

第二套房贷政策 主要内容 对贷款购买第二套住房的家庭 首付款比例不低于 贷款利率不低于基准利 率的倍。

年公积金贷款利率走势 贷 款 点评 贷款利率及首付比例提高 增加了购房门槛 严重压抑投资需求。

小结 年的政策导向性较为明显 将延续年调控从紧的基调 随着珠海国四 条即将出台 将给珠海楼市带来定的不确定性 但调控从紧的基调不会改变。

四珠海城市建设 未来珠江口西岸核心城市 在国务院审议通过和正式下发的珠江三角洲地区改革发展规划纲要中明确提出 珠江口岸地区以珠海市为核心 这上升到国家战略层面的纲要让珠海再次站 在了引领珠江西岸发展的核心位置之上。

珠海被定位为核心 珠海作为珠江西岸核心城市 将与以佛山江门中山 肇庆市为节点的珠江口西岸城市起 努力提升地区发展水平 珠海珠江西岸核心城 市这定位 与年前邓小平将珠海定位为特区 具有同等重要意义。

珠海大交通脉络即将成型 各交通线路说明 道路网结构骨架道路网络名称备注 纵向道路 由东至西 京珠高速金凤路三台石路港 昌路 承担珠海东部对外联系以及与区域内主要 城市联系的功能 国道翠屏路南湾大道横 琴大桥莲花口岸 联系横琴南湾和中山主城 太澳高速 中山沿江快速磨刀门东侧快速路中山西部南北向公路延伸至洪湾 珠海八纵六横道路网规划江珠高速机场以及鹤洲南 珠海机场机场北路联系机场金湾中心城和斗门中心城至莲洲 平东路高栏港口第二通道 珠港大道北部直接联系江门 同时与江珠高速衔接 横向道路 由南至北 莲花大桥金琴路珠海机场高 栏港 港珠澳大桥洪屏路江珠高速 珠海大道改造成为快速联系通道 梅华路中山南部珠峰大道承担中心城区与西区交通联系的功能 粤西沿海高速公路 中山横五线莲洲江门南江门南部横向公路延伸 珠海八纵六横交通网络的构筑 将使珠海珠江西岸核心城市的地位更加 明显 同时各大交通线的建成将对其所处区域的房地产项目产生较强的推进作用。

战略性重大项目相继推进完成 港珠澳大桥 港珠澳大桥连接香港与澳门珠海 主体工程为全长约公里的跨海桥隧 年年年年年 年珠海商品住房施工面积万 施工面积 随着年楼市的升温 市场上施工量大增 截止至年 市场上已经累积 有将近万平方米的住房施工面积 施工面积与新开工面积比进步扩大 说明珠海 房地产开发量充足 后续开发以消化存量为主。

商品住房竣工面积销售面积情况 年年年年年 年珠海商品住房竣工销售情况万 竣工面积销售面积 除年竣工面积大幅下降外 年年竣工面积均在万万区 间 年年销售面积均在万上下 表明珠海楼市供应销售两端平稳。

主城区在售经典楼盘销售情况 区域项目建筑面积产品售价元 吉大 新光御景山 精装 华业临海 精装 格力将军山 精装 拱北富华里房精装 前山 心海州预计精装 公园里房精装 花园城二期房毛坯 新香洲 华发四季精装 五洲花城二期房精装起 云顶澜山毛坯 南湾华发新城期精装 本案小结 珠海市区楼市出现如下的特征 目前主城区在售楼盘均价在元左右 且多按精装标准交楼 主城区新盘基本售罄 待售楼盘不多 后市供应不足。