1、“..... 基于上文分析认为项目产品定位符合市场需求具有良好的发展前景。 客户定位 根据项目已建建筑和中区办公物业整体客户情况判定本项目的客户定位为核心客户 电子信息生物医药科技类企业重要客户软件机电体化类公司偶得客户咨 询服务类企业。 价格定位 项目为待建物业建成后出租经营目前周边同类物业三级市场租赁较为活跃在市场 上有可供参照的出租案例故我们采用市场比较法来确定本项目的客观租金水平。基本原理根据市场比较法的替代原理选择与估价对象处于同供需圈内的物业作 为比较案例结合本估价对象的现状经过交易情况修正市场状况调整和房地产状况的修 正调整确定个客观的租金水平。 市场案例 根据市场调查业物业的租金约为元月北区因地理位置的原因租金处于最低水平 约为元月左右......”。

2、“..... 从物业类型来看科技园办公物业主要区达 元月。 科技园内办公物业因区域的不同形成了租金梯度其中南区由于聚集众多较高档次办公 楼故租金全包水平最高为元月中区办公楼的租金全包约为元月 左右工表现最好的为性价比较高的高科技厂房和办公楼。例如所调研的生产力大楼清 华同方信息港综合楼和科技生物谷等出租率均达到以上。 办公物业租金水平依照南区中区北区依次下降其中租金水平最高的南这主要是由于进驻科 技园区的公司均为高科技产业企业普遍具有自主创新的能力故其抗击风险的能力较强 支撑了科技园办公物业的市场需求。另据市场调研目前园区办公物业的出租情况普遍较为 理想其中科技园办公物业市场需求坚挺出租率普遍维持在较高水平。 深圳写字楼市场受金融危机和楼市低迷影响成交量和价格均有所下降......”。

3、“..... 需求特征 中区办公及工业物业供应量有不断上升的趋势以往物业供不应求的趋势将 得到有效缓解这也导致本项目将面临更为激烈的市场竞争。 北区多为小型园区内部建设有办公楼和高科技厂房等多种物业。 北区中高科技厂房主要有生产力大楼和软件园二期软硬件设施相对较好普通厂房普遍 较为陈旧在市场办公楼和高科技厂房数量不多的情况下普通厂房有些自发进行改造分 割成小面积单元用于出租。总的说来最为典型的即为深南花园建设于上世纪年代 外表较为陈旧目前约出租为办公使用其中裙楼部分能够用于公司注册。 工业物业方面中区的高科技厂房和普通厂房的形象和档次参差不齐新旧物业混杂......”。

4、“.....另外软件大厦也在建设目前尚未封顶。由于中区办公物业较少市场供不应求 周边楼盘存在住宅改办公的情况其中的主要有研祥科技大厦科技工业园大厦和科 技生物谷其中科技工业园大厦所属于科技园总公司是中区标志性建筑物科技生物谷 于年竣工招商目前企业入驻情况较为理想。中区在建办公物业科技园总公司新建是高科技厂房的集中地主要为高 新产业办组织兴建。 中区办公楼供应相对较少工业物业形象参差不齐市场需求促使住宅和普通厂房纷 纷改造成为市场补充者。 中区目前办公楼供应较少整体形象较好楼主要集中在南区多为大型企业自行组织兴建部分单元用于出租 代表性物业有联想大厦飞亚达大厦创维大厦和大厦等楼宇素质普遍较高以 上办公楼配备有中央空调及其他智能系统。同时南区还名企业的进驻大大带动了区内办公及物 业市场的发展同时也刺激了园区办公及工业物业的供给......”。

5、“..... 目前园区办公开发 过程可以充分利用这些自然资源。 办公及工业物业市场 供给特征 高新科技园区成立于年经过十几年的发展已较为成熟园区内聚集了众多国 内外知名的高新技术企业园区经济的快速发展和知可与园区的其它组成部分形成互补的优势产业以谋求进步发展。 政策优势中区从属于市高新技术产业园区同样享受相关的政策优惠。 环境优势中区被大面积的荔枝林和其他绿化所覆盖总体自然环境较好。因此在性城市 干道和客货两用的交通性干道通过这样不仅有利于工业区的发展和建设又有利于高新技术产业配套区的开拓和发展。 产业联动优势由于地处市高新技术产业园区中部在拓展自身的产业结构的同时又 可性城市 干道和客货两用的交通性干道通过这样不仅有利于工业区的发展和建设又有利于高新技术产业配套区的开拓和发展......”。

6、“..... 政策优势中区从属于市高新技术产业园区同样享受相关的政策优惠。 环境优势中区被大面积的荔枝林和其他绿化所覆盖总体自然环境较好。因此在开发 过程可以充分利用这些自然资源。 办公及工业物业市场 供给特征 高新科技园区成立于年经过十几年的发展已较为成熟园区内聚集了众多国 内外知名的高新技术企业园区经济的快速发展和知名企业的进驻大大带动了区内办公及物 业市场的发展同时也刺激了园区办公及工业物业的供给。 南区是科技园区办公楼和高科技厂房主要集中区域多为大型企业自行兴建楼宇素 质较高。 目前园区办公楼主要集中在南区多为大型企业自行组织兴建部分单元用于出租 代表性物业有联想大厦飞亚达大厦创维大厦和大厦等楼宇素质普遍较高以 上办公楼配备有中央空调及其他智能系统......”。

7、“..... 中区办公楼供应相对较少工业物业形象参差不齐市场需求促使住宅和普通厂房纷 纷改造成为市场补充者。 中区目前办公楼供应较少整体形象较好的主要有研祥科技大厦科技工业园大厦和科 技生物谷其中科技工业园大厦所属于科技园总公司是中区标志性建筑物科技生物谷 于年竣工招商目前企业入驻情况较为理想。中区在建办公物业科技园总公司新建办 公大厦目前外立面装修已完成预计年内出租将是本年中区写字楼市场主要供应 者。另外软件大厦也在建设目前尚未封顶。由于中区办公物业较少市场供不应求 周边楼盘存在住宅改办公的情况其中最为典型的即为深南花园建设于上世纪年代 外表较为陈旧目前约出租为办公使用其中裙楼部分能够用于公司注册。 工业物业方面中区的高科技厂房和普通厂房的形象和档次参差不齐新旧物业混杂......”。

8、“.....总的说来中区办公及工业物业供应量有不断上升的趋势以往物业供不应求的趋势将 得到有效缓解这也导致本项目将面临更为激烈的市场竞争。 北区多为小型园区内部建设有办公楼和高科技厂房等多种物业。 北区多分布小型园区主要有清华同方信息港长城计算机集团和酷派信息港等 成园的园区普遍建设有办公楼和高科技厂房等多种物业满足企业自身办公和生产需求 的同时对外进行租赁。 需求特征 科技园办公物业市场需求坚挺出租率普遍维持在较高水平。 深圳写字楼市场受金融危机和楼市低迷影响成交量和价格均有所下降......”。

9、“.....另据市场调研目前园区办公物业的出租情况普遍较为 理想其中表现最好的为性价比较高的高科技厂房和办公楼。例如所调研的生产力大楼清 华同方信息港综合楼和科技生物谷等出租率均达到以上。 办公物业租金水平依照南区中区北区依次下降其中租金水平最高的南区达 元月。 科技园内办公物业因区域的不同形成了租金梯度其中南区由于聚集众多较高档次办公 楼故租金全包水平最高为元月中区办公楼的租金全包约为元月 左右工业物业的租金约为元月北区因地理位置的原因租金处于最低水平 约为元月左右。 从办公物业类型来看办公楼租金最高高科技厂房和普通厂房次之。 从物业类型来看科技园办公物业主要分为办公楼高科技厂房和普通厂房租金水平 因其物业类型的不同而有所差别办公楼的租金最高约元月以上高科技厂房 的租金在元月之间普通厂房租金则为元月......”。