郑州热电厂项目投资立项可行性研究报告.doc免费在线阅读

四至及交通 项目四至均为规划道路可达性差项目北至北环路约米距离西环路 约公里距离火车站市中心约公里目前有路公交车可从项目南电厂南 路通过在西环路电厂南路有路公交车连接市区但目前项目主要 道路电厂西路仍未修整使得从宗地无法便利的到达主要交通节点且带来嘈杂 等负面影响市政主干道秦岭路尚处于断头状态交通成为目前限制项目的重要 因素。

后期随着秦岭路规划路的修通交通将会有定程度改善。

周边环境 项目目前周边小环境较差居住氛围尚不浓厚生活配套相对欠缺。

随着大 中原果品市场的搬迁周边教育居住用地的开发托斯卡纳小区的发展成熟周 边环境将会得到定改善。

经济技术指标 项目规模较小容积率适中受制于政策且有明确的车位数量要求。

宗地经济技术指域内项目以刚需产品为主力两房面积主要集中于三房面积分 布于美景菩提晶华城等项目出现紧凑三房户型高性价比 的紧凑两房三房户型市场接受度颇高。

项目名称当前物业形式产品形式的供应建筑 形态楼层多在层以上仅托斯卡纳项目目前有层的高层及少部分多层洋 房产品。

区域内项目产品排布多为两梯四户或以上部分项目规划两梯六户产品仅 有少部分项目仍有两梯三户产品。

区团 区域产品形态 区域内目前在售主力产品为高层两梯四户或以上产品两房面积主要集中 于三房面积分布于出现紧凑三房户型。

区域内项目主要物业形式为高层高层产品已经成为区域内主流万中档次利海集团 威尼斯水城万中档次城开集团 晶华城万中档次洲海置业 明钻万中档次正商集团 九龙城万中档次益通置业 美景菩提万中档次高档次美景置业 升龙又城万中档次升龙集消失。

区域房地产市场起步较晚且区域整体配套较市区相对不完善区域内项目多 以中档次为主多数开发商在郑州有定知名度如正商升龙等。

项目名称总建面积综合容积率项目档次开发商 托斯卡纳域内生活居住氛围逐 步形成生活配套也在不断完善。

随着土地价格在不断提升和区域内城中村改造项目不断推进区域内项目综 合容积率多在左右区域产品建筑形态主要集中在小高层和高层多层产品 基本 区域市场生态 区域内项目以大规模中档次为主多数开发商在郑州有定知名度。

区域内项目均较具规模总建筑面积多在万以上九龙城及升龙又 城项目规模超万。

区域内已有几个大盘前期入住区价值的提升此区域近几年 亦得到较快发展目前在售项目个。

高新区与项目所在区域相邻并具有定相似性目前在售项目个后期 有升龙大型城中村改造项目入市。

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区域环境 区域房地产市场起步较晚相对封闭目前进入快速发展通道。

受铁路线及环线快速路的阻隔且区域内路网配套较少区域出入相对不便 区域房地产市场起步较晚相对封闭。

随着市区土地销售面积万销售价格元 数据来源郑州市房管局区域市场 以区位及房地产项目发展共性两方面确定本案所属的区域市场为铁路编组 站农业路冉屯路西环快速路北环快速路围合而成的区域 年上半年 销售面积万销售价格元 郑州市商品住宅销售量均价图月度 年 但价格仍保持上扬 趋势均价达到元。

郑州市商品住宅销售量均价图年度 年 年 年 年 年 年 年郑州楼市进入高速发展通道表现在成交量和成交价格的跳跃式 增长。

年度商品住宅成交量均接近万市场需求旺盛成交 价格亦呈近元速度增长。

受房地产调控政策影响年市场成交量萎缩明显户。

在大量刚需客户的有力支撑下郑州房地产市 场未来发展偏乐观价格存在继续上涨空间。

二市场环境 整体市场 郑州楼市进入高速发展期目前商品住宅销售量受调控影响出现下降但价 格仍呈上涨态势投机性需求且对部分改善性需 求进行了抑制而首置需求刚性较强受政策影响相对较小。

郑州市经济发展 迅速城市人口稳步增加刚性需求旺盛刚需客户直是郑州房地产市场的 主力军尤其是刚需首置客镇化率达到城镇人口快速增加 城镇化进程进步加快中心城市集聚功能和辐射作用增强年末郑 州市城镇化水平达到市区常住人口达到万人。

宏观小结 限购限贷等政策严厉打击了投资年郑州市房地产投资额大幅增长扭转了经济危机以来投资增速下降 的趋势。

年郑州市房地产投资额为亿元增幅达到了。

同时房 地产投资额已经占到了城镇固定资产投资额的近三成同比增长了个百分点。

城镇年郑州市房地产投资额大幅增长扭转了经济危机以来投资增速下降 的趋势。

年郑州市房地产投资额为亿元增幅达到了。

同时房 地产投资额已经占到了城镇固定资产投资额的近三成同比增长了个百分点。

城镇化率达到城镇人口快速增加 城镇化进程进步加快中心城市集聚功能和辐射作用增强年末郑 州市城镇化水平达到市区常住人口达到万人。

宏观小结 限购限贷等政策严厉打击了投资投机性需求且对部分改善性需 求进行了抑制而首置需求刚性较强受政策影响相对较小。

郑州市经济发展 迅速城市人口稳步增加刚性需求旺盛刚需客户直是郑州房地产市场的 主力军尤其是刚需首置客户。

在大量刚需客户的有力支撑下郑州房地产市 场未来发展偏乐观价格存在继续上涨空间。

二市场环境 整体市场 郑州楼市进入高速发展期目前商品住宅销售量受调控影响出现下降但价 格仍呈上涨态势 年郑州楼市进入高速发展通道表现在成交量和成交价格的跳跃式 增长。

年度商品住宅成交量均接近万市场需求旺盛成交 价格亦呈近元速度增长。

受房地产调控政策影响年市场成交量萎缩明显但价格仍保持上扬 趋势均价达到元。

郑州市商品住宅销售量均价图年度 年 年 年 年 年 年 年上半年 销售面积万销售价格元 郑州市商品住宅销售量均价图月度 年 销售面积万销售价格元 数据来源郑州市房管局区域市场 以区位及房地产项目发展共性两方面确定本案所属的区域市场为铁路编组 站农业路冉屯路西环快速路北环快速路围合而成的区域。

区域环境 区域房地产市场起步较晚相对封闭目前进入快速发展通道。

受铁路线及环线快速路的阻隔且区域内路网配套较少区域出入相对不便 区域房地产市场起步较晚相对封闭。

随着市区土地价值的提升此区域近几年 亦得到较快发展目前在售项目个。

高新区与项目所在区域相邻并具有定相似性目前在售项目个后期 有升龙大型城中村改造项目入市。

区域市场生态 区域内项目以大规模中档次为主多数开发商在郑州有定知名度。

区域内项目均较具规模总建筑面积多在万以上九龙城及升龙又 城项目规模超万。

区域内已有几个大盘前期入住区域内生活居住氛围逐 步形成生活配套也在不断完善。

随着土地价格在不断提升和区域内城中村改造项目不断推进区域内项目综 合容积率多在左右区域产品建筑形态主要集中在小高层和高层多层产品 基本消失。

区域房地产市场起步较晚且区域整体配套较市区相对不完善区域内项目多 以中档次为主多数开发商在郑州有定知名度如正商升龙等。

项目名称总建面积综合容积率项目档次开发商 托斯卡纳万中档次利海集团 威尼斯水城万中档次城开集团 晶华城万中档次洲海置业 明钻万中档次正商集团 九龙城万中档次益通置业 美景菩提万中档次高档次美景置业 升龙又城万中档次升龙集团 区域产品形态 区域内目前在售主力产品为高层两梯四户或以上产品两房面积主要集中 于三房面积分布于出现紧凑三房户型。

区域内项目主要物业形式为高层高层产品已经成为区域内主流的供应建筑 形态楼层多在层以上仅托斯卡纳项目目前有层的高层及少部分多层洋 房产品。

区域内项目产品排布多为两梯四户或以上部分项目规划两梯六户产品仅 有少部分项目仍有两梯三户产品。

区域内项目以刚需产品为主力两房面积主要集中于三房面积分 布于美景菩提晶华城等项目出现紧凑三房户型高性价比 的紧凑两房三房户型市场接受度颇高。

项目名称当前物业形式产品形式主力产品规划示意 托斯卡纳高层 美景菩提高层 晶华城高层 明钻高层 九龙城高层 威尼斯水城高层 升龙又城高层 区域客户 区域内项目客户以区域内生客为主辅以整个西区及高新区客户客户需求 以刚需为主。

受区位和交通等因素影响郑州市其他区域客户对此区域认知度相对较低 来此置业动机主要为受到其他区域价格高涨挤压。

区域属于传统西区临近高新技术开发区西区及高新区客户对此区域有较 强认知度且区域距离西区商业中心及高新区工业园区相对较近这两个区域为 区域内项目的重要客户。

区域内的核心客户为内生客户厂企职工等受区域位置环境等因素影响 来此置业客户的需求以刚需为主。

区域销售状况 区域内项目销售情况保持良好目前销售价格均达到元以上。

区域内项目主要面向于刚性需求客户在调控严厉的年上半年供应 量充分的项目销售情况仍旧保持良好态势如明钻托斯卡纳项目上半年销售 量均超过万基本与年保持致。

区域内销售价格直保持上升趋势年均上涨约元目前区域价格 政区划隶属于中原区毗邻高新技术开发区。

项目虽位于