郑汴路项目投资立项可行性研究报告.doc免费在线阅读

它是对房地产项目内外部条件各方面内容进行综合和概括进而分析项目存在的优势机会劣势威 胁。

优势分析 处在城市核心区域人气旺盛配套完善 三面临干道交通便利商业潜力大 地块规则易于规划 区域认知度高 地价适中 宇通品牌带来的支撑 劣势分析 临郑汴路三栋多层住宅拆迁成本高 有部分土地租赁期未满带来定的拆迁成本和拆迁时间不确定 外部机会分析 郑汴路的商业沿袭和连续性带来商业物业发展的空间和环境支撑 区域生活类商业配套不足带来商业开发机会郑东新区商圈 三大物流园区圃田现代物流园区编组站物流园区航空港物流园区 个区域性商业中心 个商品交易园区其中本项目所在位置为政府规划的个区域性商业中心选址之。

按照规划中的定非常小甚至缺失不能满足区域内日常生活的需求也为区域内生活型商业的开发带来机会。

郑州区域商业中心规划 郑州市目前的商业规划可以总结为四条主线分别为 三大商业中心二七商圈碧沙岗商圈总结 郑汴路生活配套商业仅占而受到建材市场的引导建材类商业和广告打印占到 东明路生活配套占生活配套结构优于郑汴路传统生活区商业配套中的最为活跃的餐饮娱乐购物 等业态的比重态比例 银行干洗 药房咖啡 美容美发浴场 小型超市茶社 西点鞋店 餐饮烟酒 通讯网吧 影像电动车店 建材家居 服装广告打印 浴场 小型超市茶社 西点鞋店 餐饮烟酒 通讯网吧 影像电动车店 建材家居 服装广告打印 东明路段商业业态分布陇海路金水路 业态比例业东侧建材专业市场租金水平在元平方米月 租金水平较高。

区域商业经营业态分析 郑汴路段商业业态分布老紫荆山路 业态比例业态比例 银行干洗 药房咖啡 美容美发娱乐餐饮商业街空白而周边已开 发商品房规模逐步加大大量的新增居住人口急需商业生活配套服务为本案提供了填补商业市场空白的机 会和开发前景。

目前区域内临街商铺租金集中在元平方米月的商业氛围商业延续性非常有利 本项目周边虽然临近城市中心商圈但社区商业量能明显不足且层次不高多以临街铺位和小型社区配套 设施的形式存在。

该区域内缺乏商业配套设施区域商业大卖场和休闲的市场契机。

四区域商业环境及区域性商业中心研究结论 区域商业环境描述 郑汴路西接东西大街后到达郑州城市核心商业区二七广场郑汴东路为物流类商业集中区东西大街的成功 改造也形成了较好等户型平方 米的供应量明显偏低本项目应该在户型配比上进行合理配置。

通过上述楼盘的开发该地块所处区域土地开发正逐步进入成熟期住宅的品质和售价正逐步上升为该地 块的开发提供了较好域中高价位的接受度。

该地块所处区域对有居住特色的住宅产品市场有效供给量不足为本案提供了填补市场空白的机会和开发前 景。

同时东西大街虽然开发了大量小户型产品但小户型供应量仍显不足并且中主项目多选在主干道附近注重人文教育环境的挖掘。

项目周边集中了目前郑州市高端产品这些产品促进了该区域社区品味的提升提高了消费者对于该区域产 品质量和产品层次的认知度同时也认可了该区园的配套设施共享整个英协花园的配套设施无特色配套调查显示 海上香颂长城康桥花园等项目为目前该区在销项目中的中高端项目市场销售均价水平为 元产品以现代建筑风格板式中高层为积亩 总建面积万 总套数套住宅 销售 价格均价元 商业售价 商业情况规划万商业未动工无商业 配套设施会所雾森系统太阳能热水会所幼儿园共享整个建业城市花路交叉郑汴路与建业路交叉郑汴路与建业路交叉城东路与东大街 开发商郑州中凯置业郑州长城房地产建业住宅英协房地产中原房地产 物业类型小高层多层高层多层小高层商业高层写字楼酒店高层 总占地面区域同类产品带来的巨大竞争。

以上特征为本项目前期产品方向的判断提供了重要的参考。

区域住宅项目分析 海上香颂长城康桥花园建业新天地英协花园四期中建文苑 位置东明路与郑汴路交叉城东路郑汴类型主要为小高层高层商业专业市场 住宅销售价格在元平方米临街商铺元平方米 户型主要以小面积公寓和换房升级版的户型为主 住宅类地产同质化带来激烈的竞争同时也受到外区类型主要为小高层高层商业专业市场 住宅销售价格在元平方米临街商铺元平方米 户型主要以小面积公寓和换房升级版的户型为主 住宅类地产同质化带来激烈的竞争同时也受到外区域同类产品带来的巨大竞争。

以上特征为本项目前期产品方向的判断提供了重要的参考。

区域住宅项目分析 海上香颂长城康桥花园建业新天地英协花园四期中建文苑 位置东明路与郑汴路交叉城东路郑汴路交叉郑汴路与建业路交叉郑汴路与建业路交叉城东路与东大街 开发商郑州中凯置业郑州长城房地产建业住宅英协房地产中原房地产 物业类型小高层多层高层多层小高层商业高层写字楼酒店高层 总占地面积亩 总建面积万 总套数套住宅 销售 价格均价元 商业售价 商业情况规划万商业未动工无商业 配套设施会所雾森系统太阳能热水会所幼儿园共享整个建业城市花园的配套设施共享整个英协花园的配套设施无特色配套调查显示 海上香颂长城康桥花园等项目为目前该区在销项目中的中高端项目市场销售均价水平为 元产品以现代建筑风格板式中高层为主项目多选在主干道附近注重人文教育环境的挖掘。

项目周边集中了目前郑州市高端产品这些产品促进了该区域社区品味的提升提高了消费者对于该区域产 品质量和产品层次的认知度同时也认可了该区域中高价位的接受度。

该地块所处区域对有居住特色的住宅产品市场有效供给量不足为本案提供了填补市场空白的机会和开发前 景。

同时东西大街虽然开发了大量小户型产品但小户型供应量仍显不足并且中等户型平方 米的供应量明显偏低本项目应该在户型配比上进行合理配置。

通过上述楼盘的开发该地块所处区域土地开发正逐步进入成熟期住宅的品质和售价正逐步上升为该地 块的开发提供了较好的市场契机。

四区域商业环境及区域性商业中心研究结论 区域商业环境描述 郑汴路西接东西大街后到达郑州城市核心商业区二七广场郑汴东路为物流类商业集中区东西大街的成功 改造也形成了较好的商业氛围商业延续性非常有利 本项目周边虽然临近城市中心商圈但社区商业量能明显不足且层次不高多以临街铺位和小型社区配套 设施的形式存在。

该区域内缺乏商业配套设施区域商业大卖场和休闲娱乐餐饮商业街空白而周边已开 发商品房规模逐步加大大量的新增居住人口急需商业生活配套服务为本案提供了填补商业市场空白的机 会和开发前景。

目前区域内临街商铺租金集中在元平方米月东侧建材专业市场租金水平在元平方米月 租金水平较高。

区域商业经营业态分析 郑汴路段商业业态分布老紫荆山路 业态比例业态比例 银行干洗 药房咖啡 美容美发浴场 小型超市茶社 西点鞋店 餐饮烟酒 通讯网吧 影像电动车店 建材家居 服装广告打印 东明路段商业业态分布陇海路金水路 业态比例业态比例 银行干洗 药房咖啡 美容美发浴场 小型超市茶社 西点鞋店 餐饮烟酒 通讯网吧 影像电动车店 建材家居 服装广告打印 总结 郑汴路生活配套商业仅占而受到建材市场的引导建材类商业和广告打印占到 东明路生活配套占生活配套结构优于郑汴路传统生活区商业配套中的最为活跃的餐饮娱乐购物 等业态的比重非常小甚至缺失不能满足区域内日常生活的需求也为区域内生活型商业的开发带来机会。

郑州区域商业中心规划 郑州市目前的商业规划可以总结为四条主线分别为 三大商业中心二七商圈碧沙岗商圈郑东新区商圈 三大物流园区圃田现代物流园区编组站物流园区航空港物流园区 个区域性商业中心 个商品交易园区其中本项目所在位置为政府规划的个区域性商业中心选址之。

按照规划中的定 义区域性商业中心是指商业中度聚集商业服务功能比较完善般位于居民聚居区商务聚集地和公共交通区域性商业中心 个商品交易园区其中本项目所在位置为政府规划的个区域性商业中心选址之。

按照规划中的定 义区域性商业中心是指商业中度聚集商业服务功能比较完善般位于居民聚居区商务聚集地和公共交通集 散地。

零售商业网点设置以个大型综合超市个大中型百货店和若干个专业店专卖店及有定规模的餐饮 服务网点为宜以服务于本区域居民消费为主兼有定的集聚辐射功能。

服务范围至平方公里服务人口 万至万。

区域性商业中心研究结论根据对区域性商业中心的研究有如下结论 万辐射人口能支撑万平方米区域性商业中心 主要满足区域内人们的生活需求 物业形态以大卖场商业街的形式经营业态集购物餐饮娱乐休闲为体的多业态组合 五项目产品方向判断 项目分析 对项目的优势劣势机会威胁的全面评估称为分析 。

它是对房地产项目内外部条件各方面内容进行综合和概括进而分析项目存在的优势机会劣势威 胁。

优势分析 处在城市核心区域人气旺盛配套完善 三面临干道交通便利商业潜力大 地块规则易于规划 区域认知度高 地价适中 宇通品牌带来的支撑 劣势分析 临郑汴路三栋多层住宅拆迁成本高 有部分土地租赁期未满带来定的拆迁成本和拆迁时间不确定 外部机会分析 郑汴路的商业沿袭和连续性带来商业物业发展的空间和环境支撑 区域生活类商业配套不足带来商业开发机会 区域环境和配套支撑高层小高层住宅的开发 外部威胁分析