1、“..... 项目规划设计要点研判 项目规划设计实现障碍 地块中间有很大个湖泊呈型分割了地块影响了土地的整 体利用地块北面和西面边缘有高达余米的高压线对地块建筑和消费 者心理影响较大。 地块目前还是原生态树木杂草横生需要定的成本进行土地的平整改造。 地块部分水域需要填充也带来定的成本。 项目规划设计亮点基础 地块中央的水景可以很好的利用。地块北面处于三江汇聚之地景观资 源及其稀缺不可不用。整个地块内有水景绿化外有江景景观生态资源极佳 是溢价最大的基础。 项目对江有个葵蓬生态公园自然景观较好也是个可利用的优势。 项目发展分析基本面分析 优势因素分析 景观资源丰富交通相对便利可以打边地块也有配套所有项目配套问题不大主要问题在于周边的生活 环境污水狭窄的龙溪东路工业区对项目想打造高档社区存在较大的影响......”。

2、“.....地块西边有紧邻高压线对项目的规划布局带来难度。 地块周边环境较为脏乱生活及公建配套档次不高但基本生活可以满足。 项目地块旁中首选位置。但该地块被内湖分割为两块如何利用是需要考虑的。 地块北面绿化带外延花地河南面为号路西面为号路东面与地 块相邻号路地块内规划为三段北面地块现为湖面将规划为公 共绿如意坊放射线会有较 大影响。 地块情况总体评述 地块南面紧邻龙溪东路东面北面为城市绿地外延花地河面西面与地 块相联内有大面积湖面由于原为高尔夫球场故植被覆盖率极高为此次拍 卖音影响 地块空气质量佳地块内部有内河有自动过滤系统水质也比较好。地 块距离南边二车道道路有米中间还有隔音树南边噪音影响不大......”。

3、“.....地块有较小不超过米大体平整。 地块空气质量与噪音表现空气质量佳局部有噪与进深表现 地块景观丰富地块土地方正平整 地块形状呈南北狭长型地块较为方正。地块中间被内河穿过分为二 水景资源丰富。地块北面有湖景但据规划将会填实故影响不大。 用地地势为高尔夫球场绿化也是其卖点所 以地块的绿化水准还是相当高的。综合来说整个项目景观资源丰富线水景 必须利用。而围着项目的江面宽余米深米属活水可观赏性还是 很不错的。 地块形状只不过行走道路比较脏乱环境影响较大区域 治安环境也需要警惕。 景观资源丰富 本案地块景观资源丰富三江汇聚绿树环绕是老城区少有的景观地块。 花地河广佛河在此交叉汇合项目前身作公车路线不广地铁较为方便......”。

4、“.....项目附近有三个小型公车站车量不多。项目离坑口地 铁站有余分钟的步行时间大病就得跑远点了。稍嫌不足的就是周边的金融配套只有家 广州农商银行以后取钱可能会麻烦点。值得注意的是地块是商业用地也 会在年内推出就紧邻着项目地块也是大配套利好。 车道过窄都有但是学校资质都较低环境也比较 般不能够吸引太多的荔湾本地人在名校云集的荔湾区这些教育配套吸引 力不足。医疗上增滘卫生站曙光社区医院以及几家药店般的发烧感冒还 都能应付生。但就形象而言项目周边房屋陈旧路面较为脏乱档次感较差加上项目附近还 有个工业园区以及纺织厂也会对项目产生定的污染。 周边教育医疗配套齐全但素质不高。 教育配套上从托儿所到小学到中学研判 项目基地条件分析 整体居住环境档次不高舒适度良好......”。

5、“..... 故拿地之后建议立即开发在开发中等待市场的需求爆发点。 三宗地发展条件个准备冲刺期。 建议项目趁周边无竞争力较弱的时候进入而明年年底之前是进入冲刺的较 好时机届时具有威胁的万科柏悦湾保利春天里保利西海岸即便没有售罄也 是尾货了对本项目产生不了太大的威胁地产市场缺口较大整 体需求较大价格在新政影响下平稳运行暂时没有下降的趋势而且近期政府 加大对老城区加大规划投入力度白鹅潭规划的实施就是个典型区域市场的 机遇也随之来临市场正处于地产市场缺口较大整 体需求较大价格在新政影响下平稳运行暂时没有下降的趋势而且近期政府 加大对老城区加大规划投入力度白鹅潭规划的实施就是个典型区域市场的 机遇也随之来临市场正处于个准备冲刺期......”。

6、“..... 故拿地之后建议立即开发在开发中等待市场的需求爆发点。 三宗地发展条件研判 项目基地条件分析 整体居住环境档次不高舒适度良好。 项目周边有定的餐饮配套竹溪酒家兰州拉面等档次中低生活上衣 食也算方便步行分钟的路程内有增滘市场华嘉购物中心以及临街商铺。但就形象而言项目周边房屋陈旧路面较为脏乱档次感较差加上项目附近还 有个工业园区以及纺织厂也会对项目产生定的污染。 周边教育医疗配套齐全但素质不高......”。

7、“.....医疗上增滘卫生站曙光社区医院以及几家药店般的发烧感冒还 都能应付生大病就得跑远点了。稍嫌不足的就是周边的金融配套只有家 广州农商银行以后取钱可能会麻烦点。值得注意的是地块是商业用地也 会在年内推出就紧邻着项目地块也是大配套利好。 车道过窄公车路线不广地铁较为方便。 在项目南边出口道路只有两车道比较狭窄但出去以后就是环城高速去 周边城市都会比较方便。项目附近有三个小型公车站车量不多。项目离坑口地 铁站有余分钟的步行时间只不过行走道路比较脏乱环境影响较大区域 治安环境也需要警惕。 景观资源丰富 本案地块景观资源丰富三江汇聚绿树环绕是老城区少有的景观地块。 花地河广佛河在此交叉汇合项目前身作为高尔夫球场绿化也是其卖点所 以地块的绿化水准还是相当高的。综合来说整个项目景观资源丰富线水景 必须利用。而围着项目的江面宽余米深米属活水可观赏性还是 很不错的......”。

8、“.....地块中间被内河穿过分为二 水景资源丰富。地块北面有湖景但据规划将会填实故影响不大。 用地地势与坡度表现 地块平整 地块中间有个内湖把块土地分为两块地块坡度不超过米 较小相对来说比较平整。地块有较小不超过米大体平整。 地块空气质量与噪音表现空气质量佳局部有噪音影响 地块空气质量佳地块内部有内河有自动过滤系统水质也比较好。地 块距离南边二车道道路有米中间还有隔音树南边噪音影响不大。武广高铁 距离项目有米左右噪音影响不大但地块东北未来的如意坊放射线会有较 大影响。 地块情况总体评述 地块南面紧邻龙溪东路东面北面为城市绿地外延花地河面西面与地 块相联内有大面积湖面由于原为高尔夫球场故植被覆盖率极高为此次拍 卖中首选位置。但该地块被内湖分割为两块如何利用是需要考虑的......”。

9、“.....地块西边有紧邻高压线对项目的规划布局带来难度。 地块周边环境较为脏乱生活及公建配套档次不高但基本生活可以满足。 项目地块旁边地块也有配套所有项目配套问题不大主要问题在于周边的生活 环境污水狭窄的龙溪东路工业区对项目想打造高档社区存在较大的影响。 项目经济技术指标理解 建筑密度与容积率 芳村高尔夫球场地块总用地面积平方米就单块地 来说面积不算大。 容积率在老城区来说该容积率比较适中。 建筑密度计算容积率建筑面积平方米建筑密度不大居 住的舒适度会相应提高。 芳村高尔夫球场地块总用地面积 平方米可建设用地面积平方米代征城市绿地平方米。面 积较地块大但公建面积和绿地面积也不小......”。