亚运村天马大厦项目投资立项可行性研究报告.doc免费在线阅读

第三部分市场定位 客户定位 目标客户来源 北四环沿线大企业的技术术开发管理人员。

小营附近对外经贸大学北京联大等高校的中青年教职工。

亚奥区域公司企业中的中层骨干人员。

高科技企业外资企业等企业中的白领。

目标客户特征 以投资客户为主 客群的职业分类比较清晰 区域选择性较强亚奥区域 收入稳定大部分家庭年收入万三应同时奥运所带来的 休闲娱乐等环境总体上对中产阶层以上人群具有教高吸引力本地区居住人群以科研 教育文化等高素质从业人员居多改善住房条件需求强该项目的需求是真实旺盛 的。

调控适当控制低价商品房的开发建设减缓户籍人口增长过快的势头 以高档商用公寓开发建设为主吸引高素质人才。

年前奥运功能区人口自然增长率 控制在年均以内。

该区域仍将延续过去富人区的聚集效三区生态旅游区文化教育区宜居生活区及四大产业支撑 五大重点任务等态势。

需求积极因素分析 根据朝阳区政府最新发布的朝阳区奥运功能区十五发展规划称朝阳区将加强 该区域人口规模氧吧奥 林匹克森林公园温榆河及周边地区的环境治理。

根据朝阳区政府最新发布的朝阳区奥 运功能区十五发展规划奥运功能区将形成轴奥运景观大道两园奥林匹克森 林公园和健翔科技园区域内的基础设施建设有了个质的飞跃。

而且 在整个奥运场馆建好以后该地区将出现新的世界级的配套设施。

不仅如此奥运因素 更让亚奥区域的商务环境更为人性生态北环水系改造工程京城最大公园是进 入了奥运时代。

北京启用亿元加强基础设施的建设其中有亿元用于高速公路 城市快速路和轨道交通的建设以提速城市交通。

在这十几条交通干道中约有半都集 中在亚奥地区。

国家专项奥运投资使亚奥已成为主要策略。

二需求分析 亚奥区域支持 在已经过去的十几年里亚奥区域早已由当年的竞技场迅速发展成为京城首屈指的 富人区其繁华程度和聚集大商业的能力略有体现。

年北京申奥成功该地区更来看持续增长的地价水平和较高的成交量使其仍处于增长态势随着 开发商资金链的日益吃紧以及土地价格的居高不下开发商在土地市场开始进入观望期 放慢了购地速度利用有限的资金开发现有土地维持生存元规划建筑总面积万平方米。

但 二季度与季度相比有所下降。

价格比去年同期也有大幅上涨较去年下半年的疯狂上涨时 期也在缓慢上涨。

土地购置费用仍处于增长趋势但增速大幅下降 从土地购置价款块停留在流标的边缘地带仅家企业或家企业参与竞标。

整体较去年同期价升量升但涨幅趋缓 由北京市土地整理中心公布的数据显示居住及商住用地的地块年上半年楼面地 价达元平方米成交金额达亿幅下滑尤其是进入月份以来 土地市场极为冷清尽管土地部门采取了放慢推地的速度但推出地块的交易情况仍不尽如 人意。

与去年多家地产商疯抢块土地的情形相比今年土地出让的行情大异从前多数地 宅供应 结构将进步得到调整以满足人们居住需求的限价房经济适用房廉租房比重的增加 将步抑制商品房的有效需求。

交易场面趋冷月成交量下降 进入年以来北京市住宅及商业用地成交面积大京市国土局年度土地供应计划年京城土地供应量大幅增加比 年增加了公顷廉租房和经济适用房比重大幅增长占用地计划的限价房占 计划用地的普通商品房仅有。

随着这些地块的逐步开发北京的住同期还是相比疯狂上涨的年下半年仍处 于增长趋势而且环比同比都在上升尤其是中心城区土地资源的稀缺性支持了这些地 块的上涨。

土地市场的变化 供应量大幅增加居住用地居主导 据北发商新开楼盘价格的调整优惠措施出台对增加销售起了较好的作用这些效果从期 房的销售中体现出来但由于宏观环境的不利市场观望气氛浓厚整体销售业绩较去年同 期大幅下降。

北京商品房价格无论较去年观调控政策影响较为显著 房地产企业的应对策略也较为明显施工面积同比出现明显下降开发商采取了减慢开发速 度的策略未来年内北京房地产供应增量将下降。

北京房地产市场对价格敏感度较高随 着开年上半年北京市总体市场分析 北京市场对宏观调控的反应 近年内北京市房地产市场已处于较为成熟的阶段开发投资总量将缓慢上涨但住宅投 资则由于土地资源的有限性呈现缓慢增长。

上半年北京市受宏观年上半年北京市总体市场分析 北京市场对宏观调控的反应 近年内北京市房地产市场已处于较为成熟的阶段开发投资总量将缓慢上涨但住宅投 资则由于土地资源的有限性呈现缓慢增长。

上半年北京市受宏观调控政策影响较为显著 房地产企业的应对策略也较为明显施工面积同比出现明显下降开发商采取了减慢开发速 度的策略未来年内北京房地产供应增量将下降。

北京房地产市场对价格敏感度较高随 着开发商新开楼盘价格的调整优惠措施出台对增加销售起了较好的作用这些效果从期 房的销售中体现出来但由于宏观环境的不利市场观望气氛浓厚整体销售业绩较去年同 期大幅下降。

北京商品房价格无论较去年同期还是相比疯狂上涨的年下半年仍处 于增长趋势而且环比同比都在上升尤其是中心城区土地资源的稀缺性支持了这些地 块的上涨。

土地市场的变化 供应量大幅增加居住用地居主导 据北京市国土局年度土地供应计划年京城土地供应量大幅增加比 年增加了公顷廉租房和经济适用房比重大幅增长占用地计划的限价房占 计划用地的普通商品房仅有。

随着这些地块的逐步开发北京的住宅供应 结构将进步得到调整以满足人们居住需求的限价房经济适用房廉租房比重的增加 将步抑制商品房的有效需求。

交易场面趋冷月成交量下降 进入年以来北京市住宅及商业用地成交面积大幅下滑尤其是进入月份以来 土地市场极为冷清尽管土地部门采取了放慢推地的速度但推出地块的交易情况仍不尽如 人意。

与去年多家地产商疯抢块土地的情形相比今年土地出让的行情大异从前多数地 块停留在流标的边缘地带仅家企业或家企业参与竞标。

整体较去年同期价升量升但涨幅趋缓 由北京市土地整理中心公布的数据显示居住及商住用地的地块年上半年楼面地 价达元平方米成交金额达亿元规划建筑总面积万平方米。

但 二季度与季度相比有所下降。

价格比去年同期也有大幅上涨较去年下半年的疯狂上涨时 期也在缓慢上涨。

土地购置费用仍处于增长趋势但增速大幅下降 从土地购置价款来看持续增长的地价水平和较高的成交量使其仍处于增长态势随着 开发商资金链的日益吃紧以及土地价格的居高不下开发商在土地市场开始进入观望期 放慢了购地速度利用有限的资金开发现有土地维持生存已成为主要策略。

二需求分析 亚奥区域支持 在已经过去的十几年里亚奥区域早已由当年的竞技场迅速发展成为京城首屈指的 富人区其繁华程度和聚集大商业的能力略有体现。

年北京申奥成功该地区更是进 入了奥运时代。

北京启用亿元加强基础设施的建设其中有亿元用于高速公路 城市快速路和轨道交通的建设以提速城市交通。

在这十几条交通干道中约有半都集 中在亚奥地区。

国家专项奥运投资使亚奥区域内的基础设施建设有了个质的飞跃。

而且 在整个奥运场馆建好以后该地区将出现新的世界级的配套设施。

不仅如此奥运因素 更让亚奥区域的商务环境更为人性生态北环水系改造工程京城最大公园氧吧奥 林匹克森林公园温榆河及周边地区的环境治理。

根据朝阳区政府最新发布的朝阳区奥 运功能区十五发展规划奥运功能区将形成轴奥运景观大道两园奥林匹克森 林公园和健翔科技园三区生态旅游区文化教育区宜居生活区及四大产业支撑 五大重点任务等态势。

需求积极因素分析 根据朝阳区政府最新发布的朝阳区奥运功能区十五发展规划称朝阳区将加强 该区域人口规模调控适当控制低价商品房的开发建设减缓户籍人口增长过快的势头 以高档商用公寓开发建设为主吸引高素质人才。

年前奥运功能区人口自然增长率 控制在年均以内。

该区域仍将延续过去富人区的聚集效应同时奥运所带来的 休闲娱乐等环境总体上对中产阶层以上人群具有教高吸引力本地区居住人群以科研 教育文化等高素质从业人员居多改善住房条件需求强该项目的需求是真实旺盛 的。

需求不利因素 该项目也存在以下需求不利因素需要我们积极看待把握机会 该区域由于奥运炒作因素房价普遍超出正常上涨水平在奥运后有回落可能 亚奥区域商务气氛不够写字楼售卖存在定难度 三区域市场分析 表亚运村周边项目销售情况表 项目名称位置类型价格元平 米 规模平米装修销售情况 远洋万和 城 北四环东路 号地望 和桥西北角 公寓均价精装修年月日开盘 保利香摈 花园 朝阳区小营 路东侧 住宅均价毛坯年月日 准许销售面积 已签约 保利金泉朝阳区亚运村 大屯路 住宅均价毛坯年月日 准许销售面积 已签约 亚奥观典 国际公寓 朝阳区慧忠路 号北辰购物中 心东米路 北 公寓期 二期 精装修期已售完二期近期 开 盘 世奥国际 中心 朝阳区北四环 东路慧新东桥 向东米 酒店式公 寓 均价待定精装修年月日 准许销售面积 已签约 美伦堡朝阳区科荟西 路国家森林公 园以西 公寓均价精装修年月日 准许销售面积 已签约 凯旋城朝阳区北苑 路号 商住楼公寓 写字楼 精装修