租金成本 时间段单位租金年度租金年元月万年 年元月万年 年月万年 年月万年 改造成本 由于该项目硬件条件较好，实际改造项目不多，但为了更好的 开展经营活动，下述项目需要进行投入进行改造 空调系统 由于现有配置不能满足整个商场的制冷与送风，需要加装套空 调系统，预计费用万 首期改造 预计费用万 合计万裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书 人工成本 序号人员类型人数月工资年工资 管理人员 税费 流转税按计算，包括营业税和附加税金附加税金按 营业税计提及防洪费 企业所得税按照计算裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书 相关变动费用 按照经营收入的测算裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书项目推广费用 按照首年万，之后每年万测算裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书 水电费 实际经营中，管理单位的水电费用可从商户缴纳的水电费中分 摊，故此项费用暂时预估为裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书 开办费 按照开办费万元，开办费主要用于筹备人员工资 通过对项目周边主要商业业态的分析，我司认为该项目原有商 业业态及定位基本符合项目所在位置的商业需求，但主要是由于对 方的经营思路及具体的经营手法存在问题导致该物业的现实经营状 况不甚理想，抛却儿园，书 店有家，还有家培训机构，如启迪培训中心全登人才培训中 心达闻培训中心等裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书 银行 本案附近的银行网点有家，分布较为分散，主要有中国银行 兴业银行中国工商银行等裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书 为完善，包括酒店沐足网 吧电玩城休闲会所等裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书根据业主介绍，在建的麒麟酒店是当地 唯的家五星级酒店裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书 文化教育业 本案附近学校及的主要有沙井职业中学沙井中心幼 本案附近的餐饮设施较为完善，除了有国内外知名餐饮品牌进驻外，如麦当劳肯德基真功夫等，还有其他些特色餐饮店 或美食城环绕周围，如农家湘菜馆等 娱乐业 本案附近的娱乐设施较鸿星尔克 度李宁匹克等众多知名品牌裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书 般零售店 项目北面的沙井路带沿街商铺主要以销售服装鞋类 文具等日常用品为主，分布较为零散，规模相对较小裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书 餐饮业售店较多，涉及体育用品妇幼用 品婚纱摄影服装珠宝等，品牌众多而且知名度较高，规模 相对较大裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书其中休闲体育专卖店约家，占品牌零售店总数约， 包括阿迪达斯耐克安踏以纯卡帕彪马 乐产所余家裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书 超市 本案附近的超市较多，共有家裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书其中华润万家，是与本案距 离最近的超市，除此之外，还有佳华商场万佳城百货美联购物 中心等裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书 品牌零售店 本案附近的品牌零网点裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书 零售业 与本案距离步行约分钟路程的新沙路沙井汽车站带，商业 较为密集，商业气氛浓厚，业态包括超市专卖店餐饮娱乐 场所等裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书其中，超市家，各类专卖店家，餐饮店余家，娱通讯零售为主，本案以南则以休闲娱乐业居多裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书 周边商业环境分析 手机通讯业 本案周边约米范围的沿街商铺以手机通讯业为主，马路两 旁聚集手机专卖店及零售卖场家，移动及联通均在该路段设有营 业中低端零售市场，场内商品普遍档次不高， 业态较为单裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书 本案米辐射范围内建筑以工业区厂房村民自建房及厂房 宿舍为主裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书 沙井路商圈零售商业多集中于本案以北沙井汽车站带，本案 周边商铺以手机解约及重签合同 时，遇到的阻力较少，便于实际运作裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书 第三部分项目的业态分析 裕客隆项目的业态分析项目周边环境 本项目于年开业至今已有年多，在沙井路商圈具有定 知名度，目前经营定位家族内部意 见不，不愿意再行投入资金，加之实际经营日渐亏损，家族人员 致同意转让该项目裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书 对方选择我司作为重点合作对象的原因主要是我司是国企背 景，具有定的行业知名度度与美誉度，在与村里为何引入我司作为战略合作伙伴 通过与对方的深入交流，得知由于对方家族内部对该项目的看 法存在加大争议，通过我司的初步分析，仅需要对该项目进行必要 的小额改造，及转换经营手法就可创造盈利裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书但合作方产品档次较低裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书 四楼现时空置中裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书 物业中还有溜冰场楼桌球室楼等娱乐场所，对汇 聚人气具有定的优势，但由于该类型经营场所要求租金较低，无 形中降低了物业的经营收益裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书 二对方场经营状况般裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书由于物业经营者将三楼整租给第 三方经营，第三方将整层分割成专柜的形式分租给个人，租金收益 大概在元平米月，具有定的稳定性，但入驻的服装品牌较为 般，缺乏较知名的服装品牌，业经营收益中裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书街铺分租情况较为理想裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书物业楼沿街铺位分别分租给肯德基 华源门诊大地通讯沟通服务厅，租金从元平米月 不等，相对内部元的租金价格而言，分租状况较为理想裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书 三楼服装卖体 经营的角度考虑，个物业面积约的面积，且是位置较好区域没 有租金收入对物业的经营也会产生较大的影响裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书楼还有约平 米的自营手机卖场，该部分的场租也体现在手机卖场的收益中，无 法体现在物业体 经营的角度考虑，个物业面积约的面积，且是位置较好区域没 有租金收入对物业的经营也会产生较大的影响裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书楼还有约平 米的自营手机卖场，该部分的场租也体现在手机卖场的收益中，无 法体现在物业经营收益中裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书街铺分租情况较为理想裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书物业楼沿街铺位分别分租给肯德基 华源门诊大地通讯沟通服务厅，租金从元平米月 不等，相对内部元的租金价格而言，分租状况较为理想裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书 三楼服装卖场经营状况般裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书由于物业经营者将三楼整租给第 三方经营，第三方将整层分割成专柜的形式分租给个人，租金收益 大概在元平米月，具有定的稳定性，但入驻的服装品牌较为 般，缺乏较知名的服装品牌，产品档次较低裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书 四楼现时空置中裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书 物业中还有溜冰场楼桌球室楼等娱乐场所，对汇 聚人气具有定的优势，但由于该类型经营场所要求租金较低，无 形中降低了物业的经营收益裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书 二对方为何引入我司作为战略合作伙伴 通过与对方的深入交流，得知由于对方家族内部对该项目的看 法存在加大争议，通过我司的初步分析，仅需要对该项目进行必要 的小额改造，及转换经营手法就可创造盈利裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书但合作方家族内部意 见不，不愿意再行投入资金，加之实际经营日渐亏损，家族人员 致同意转让该项目裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书 对方选择我司作为重点合作对象的原因主要是我司是国企背 景，具有定的行业知名度度与美誉度，在与村里解约及重签合同 时，遇到的阻力较少，便于实际运作裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书 第三部分项目的业态分析 裕客隆项目的业态分析项目周边环境 本项目于年开业至今已有年多，在沙井路商圈具有定 知名度，目前经营定位中低端零售市场，场内商品普遍档次不高， 业态较为单裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书 本案米辐射范围内建筑以工业区厂房村民自建房及厂房 宿舍为主裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书 沙井路商圈零售商业多集中于本案以北沙井汽车站带，本案 周边商铺以手机通讯零售为主，本案以南则以休闲娱乐业居多裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书 周边商业环境分析 手机通讯业 本案周边约米范围的沿街商铺以手机通讯业为主，马路两 旁聚集手机专卖店及零售卖场家，移动及联通均在该路段设有营 业网点裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书 零售业 与本案距离步行约分钟路程的新沙路沙井汽车站带，商业 较为密集，商业气氛浓厚，业态包括超市专卖店餐饮娱乐 场所等裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书其中，超市家，各类专卖店家，餐饮店余家，娱 乐产所余家裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书 超市 本案附近的超市较多，共有家裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书其中华润万家，是与本案距 离最近的超市，除此之外，还有佳华商场万佳城百货美联购物 中心等裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书 品牌零售店 本案附近的品牌零售店较多，涉及体育用品妇幼用 品婚纱摄影服装珠宝等，品牌众多而且知名度较高，规模 相对较大裕客隆购物广场项目可行性研究建议报告书其中休闲体育专卖店约家，占品牌零售店