29香蜜湖B303-004宗地项目可行性研究建议报告书.doc免费在线阅读

务净现值小 于零，出现亏损香蜜湖宗地项目可行性研究建议报告书 地价售价变动对财务内部收益率的影响 地价上升时，将引起该宗地的财务内部收益率分别下降 当地价上升至时，该项目的财务内部收益率等于基准收益率，到达临 界点，此时，如果继续上升，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率香蜜湖宗地项目可行性研究建议报告书 售价下降时，项目的财务内部收益率已下降到，不能满足预期的基准收益率香蜜湖宗地项目可行性研究建议报告书 地价售价变动对投资收益率的影响 当地价上升时，项目的投资利润率将下降至，已不能满足预期的投资利润 率香蜜湖宗地项目可行性研究建议报告书当售价下降时，项目的投资利润率也将不能满足预期的投资利润率要求香蜜湖宗地项目可行性研究建议报告书从上分析可以看出，对财务净现值来说，地价获取价格和售价都是敏感因素，相比之下， 售价更为敏感香蜜湖宗地项目可行性研究建议报告书原因在于该宗地地价要次性缴清，宗地获取价格的变动数值等于全部 投资的净现值变动值香蜜湖宗地项目可行性研究建议报告书 对于内部收益率来说，地价比售价更为敏感香蜜湖宗地项目可行性研究建议报告书对于静态的投资收益率来说，售价是更为 敏感的因素香蜜湖宗地项目可行性研究建议报告书 除了地价和售价对本 没计算香蜜湖宗地项目可行性研究建议报告书 宗地地价测算 地价之外的成本测算 参考目前建筑市场及房地产开发市场的基本行情，估算出该宗地开发项目的总成本费用 为万元香蜜湖宗地项目可行性研究建议报告书具体测算详见附表香蜜湖宗地项目可行性研究建议报告书 销售收入测算 参考目内次缴清，故对竞投人的资金压力很大香蜜湖宗地项目可行性研究建议报告书 可以考虑竞得土地后全部建设缺口资金从银行借贷香蜜湖宗地项目可行性研究建议报告书因为项目的融资结构不明，且项目 全部投资的财务评价又与融资结构无关，故此表中的利息费用计算和资金筹措计划都暂 资金筹措 自有资 金 借 款 销售收入再投 入 说明因利息费用取决于投标公司的融资结构，而融资结构的优劣又取决于公司在资本 市场的能力高低香蜜湖宗地项目可行性研究建议报告书该宗地地价需在成交后日成 本 前期工程费 建安成本 费 基础设施 费 公建配套 费 不可预见 费 管理 费 销售费 用 利息费 用 流动资 金 划至个月时完成全部销售香蜜湖宗地项目可行性研究建议报告书 与此对应的项目投资与融资计划如下表所示 表项目投资与融资计划表 序号项目建设经营期 合计 投资总 额 建设投 资 土地提升项目的品位，从而带动其后的高层销售香蜜湖宗地项目可行性研究建议报告书 计划整个地块的开发建设周期为个月，销售周期为个月香蜜湖宗地项目可行性研究建议报告书其中可行性研究及规划 报批等前期准备阶段为个月，宗地竞买后个月时推出首期别墅，高层住宅分两期推 出，计库建筑面积 车位数个 人口密度人公顷 绿化率容积率 最佳开发建设方案设计 建议分期滚动开发，首期开发别墅及整个住宅区的配套规划建设，通过别墅的市场推广 来打造项目的品牌，地 公共绿地 二其他用地 表项目主要技术经济指标 项目数量单位 总户数户 居住人口人 总建筑面积 高层住宅建筑面积 低层住宅建筑面积 公建配套建筑面积 地下车规划占地面积为 表用地平衡表 项目用地面积所占比重人均面积人备 注 规划总用地 居住用地 高层住宅用地首层架空绿化 低层住宅用地 公建用地 道路用车位按平方米考虑，车库规划 面积位为香蜜湖宗地项目可行性研究建议报告书 园林绿化及道路 为体现高尚住宅区的品味感，建议该住宅区的绿地覆盖率不低于，可考虑将高 层建筑的首层架空绿化香蜜湖宗地项目可行性研究建议报告书则 绿地面积为 道路地计， 社区管理中心，垃圾站，均按层考虑，占地计香蜜湖宗地项目可行性研究建议报告书 停车位 基于该地块未来将规划建设成深圳的豪宅区，故应至少考虑每户个车位不含别墅用 户车位，建议车库集中设置，规划个车位，每个架空绿化，住宅总基底面积计香蜜湖宗地项目可行性研究建议报告书 别墅 总建筑面积， 别墅规划为栋，平均每栋面积为，占地面积计，规划 总栋数为栋香蜜湖宗地项目可行性研究建议报告书总计占地面积为 公建配套 幼儿园，按两层考虑，其占 总基底面积，用地平衡表及项目主要经济指标分别见表 和表香蜜湖宗地项目可行性研究建议报告书 高层住宅 总建筑面积， 住宅规划为户，平均每套面积为左右，规划户数户香蜜湖宗地项目可行性研究建议报告书计划 规划为栋层住宅其中首层深圳市福田区香蜜湖地段且建筑容积率，可以确定，该地块要想获得最大收益，就必须按高尚住宅区规划，定位于高端客户，确保以优美的景观环境和 国际性的配套设施来赢得市场香蜜湖宗地项目可行性研究建议报告书 宗地总体规划方案设计 东统计年鉴 搜房网相关数据 中国人民银行号文件 广州市建安工程定预决算定额 宗地最佳利用方式构思 根据该宗地位于广东省房地产统计年鉴 广东省房地产开发各类管理费用标准 中国人民银行存贷款利率 广投资在财务上的可 行性香蜜湖宗地项目可行性研究建议报告书 研究依据 香蜜湖宗地规划指标 国务院发展研究中心数据库 投资在财务上的可 行性香蜜湖宗地项目可行性研究建议报告书 研究依据 香蜜湖宗地规划指标 国务院发展研究中心数据库 广东省房地产统计年鉴 广东省房地产开发各类管理费用标准 中国人民银行存贷款利率 广东统计年鉴 搜房网相关数据 中国人民银行号文件 广州市建安工程定预决算定额 宗地最佳利用方式构思 根据该宗地位于深圳市福田区香蜜湖地段且建筑容积率，可以确定，该地块要想获得最大收益，就必须按高尚住宅区规划，定位于高端客户，确保以优美的景观环境和 国际性的配套设施来赢得市场香蜜湖宗地项目可行性研究建议报告书 宗地总体规划方案设计 总基底面积，用地平衡表及项目主要经济指标分别见表 和表香蜜湖宗地项目可行性研究建议报告书 高层住宅 总建筑面积， 住宅规划为户，平均每套面积为左右，规划户数户香蜜湖宗地项目可行性研究建议报告书计划 规划为栋层住宅其中首层架空绿化，住宅总基底面积计香蜜湖宗地项目可行性研究建议报告书 别墅 总建筑面积， 别墅规划为栋，平均每栋面积为，占地面积计，规划 总栋数为栋香蜜湖宗地项目可行性研究建议报告书总计占地面积为 公建配套 幼儿园，按两层考虑，其占地计， 社区管理中心，垃圾站，均按层考虑，占地计香蜜湖宗地项目可行性研究建议报告书 停车位 基于该地块未来将规划建设成深圳的豪宅区，故应至少考虑每户个车位不含别墅用 户车位，建议车库集中设置，规划个车位，每个车位按平方米考虑，车库规划 面积位为香蜜湖宗地项目可行性研究建议报告书 园林绿化及道路 为体现高尚住宅区的品味感，建议该住宅区的绿地覆盖率不低于，可考虑将高 层建筑的首层架空绿化香蜜湖宗地项目可行性研究建议报告书则 绿地面积为 道路规划占地面积为 表用地平衡表 项目用地面积所占比重人均面积人备 注 规划总用地 居住用地 高层住宅用地首层架空绿化 低层住宅用地 公建用地 道路用地 公共绿地 二其他用地 表项目主要技术经济指标 项目数量单位 总户数户 居住人口人 总建筑面积 高层住宅建筑面积 低层住宅建筑面积 公建配套建筑面积 地下车库建筑面积 车位数个 人口密度人公顷 绿化率容积率 最佳开发建设方案设计 建议分期滚动开发，首期开发别墅及整个住宅区的配套规划建设，通过别墅的市场推广 来打造项目的品牌，提升项目的品位，从而带动其后的高层销售香蜜湖宗地项目可行性研究建议报告书 计划整个地块的开发建设周期为个月，销售周期为个月香蜜湖宗地项目可行性研究建议报告书其中可行性研究及规划 报批等前期准备阶段为个月，宗地竞买后个月时推出首期别墅，高层住宅分两期推 出，计划至个月时完成全部销售香蜜湖宗地项目可行性研究建议报告书 与此对应的项目投资与融资计划如下表所示 表项目投资与融资计划表 序号项目建设经营期 合计 投资总 额 建设投 资 土地成 本 前期工程费 建安成本 费 基础设施 费 公建配套 费 不可预见 费 管理 费 销售费 用 利息费 用 流动资 金 资金筹措 自有资 金 借 款 销售收入再投 入 说明因利息费用取决于投标公司的融资结构，而融资结构的优劣又取决于公司在资本 市场的能力高低香蜜湖宗地项目可行性研究建议报告书该宗地地价需在成交后日内次缴清，故对竞投人的资金压力很大香蜜湖宗地项目可行性研究建议报告书 可以考虑竞得土地后全部建设缺口资金从银行借贷香蜜湖宗地项目可行性研究建议报告书因为项目的融资结构不明，且项目 全部投资的财务评价又与融资结构无关，故此表中的利息费用计算和资金筹措计划都暂 没计算香蜜湖宗地项目可行性研究建议报告书 宗地地价测算 地价之外的成本测算 参考目前建筑市场及房地产开发市场的基