23国际度假社区度假别墅项目立项申请报告书.doc免费在线阅读

年月，湖州市撤消城区南浔区菱湖区三个区委 区管委会，设立吴兴区南浔区两个市辖区。

南浔区区委区政府驻南浔镇，辖南浔双林 练市善琏旧馆菱湖和孚千金石淙个镇和南浔经济开发区。

根据中国城市开发 建设的般规律，随着南浔市辖区地位的确立，区域行政级别提升后数年内，人口导入必然 会有加大幅度的扩张。

同时，随着南浔区经济社会的快速发展，进入南浔区的外来人口规模 不断扩大，目前南浔区的外来人口达万人左右。

不断增长的新增人口必然对当地房地产 有较为强劲的需求。

综上所述，南浔房地产市场需求当前总体呈现出客户面宽购买力强价格承受力强 产品品质要求高等特点。

长三角地区 国内其他地区 境外 相关个案分析 重点个案分析 浔溪秀城 该楼盘年月日开盘，开发商为美欣达集团，主营服装面料业务的湖州本 地，缺少开发能力较强并在房地产市场具有较高知名度的优秀 开发商介入。

大型专业房地产开发企业的缺位，造成南浔房地产项目开发的总体规模偏小， 产品档次较低，开发水平相对落后，高端产品供应不足的现状。

个性化住宅产品，属于市场需求较为明显和 明显缺乏有效供应的市场空白点。

供应分析 从市场供给情况来看，南浔房地产发展具有以下特点 开发商以本地企业为主分析，报告认为当前南浔区房地产市场发展的现状与南浔区较强的经济实力 消费能力及南浔当前的城市能级极不匹配。

供需状况方面，针对南浔大量存在的各类企业主 中产阶级及其它高收入人群的品质化高端化均为不足万平方米的小型住宅项目，规模优势极其限。

以上所述的三个方面与长三角的相邻同级城市如吴江桐乡等房地产市场发展水平相距 甚远，开发量开发层次开发规模均有极大的发展空间。

根据上述无论从总体规划 建筑形态空间设计景观环境等各方面均有较大的提升空间。

三尚无较大规模的品质化楼盘开发。

根据南浔区主要开发项目概况览表显示，除浔溪秀城外，其它绝 大多数项目万平方米。

大部分县市远高于当前南浔区的住宅房产开发总 量指标。

二以满足基本住宅需求为目标普通公寓在住宅开发总量中占有较大比例。

例如本区公认的较高品质楼盘仅有浔溪秀城案，但就该案而言，山市年商品住宅销售高达万平方米，吴江市 年商品房销售面积万平方米。

在湖州市管辖县市中，德清县年实现商品住宅销 售面积万平方米，长兴县年实现商品住宅销售面积万平方米，安吉县 年实现商品住宅销售面积面看，目前南浔区房地产整体市场仍处于起步阶段，其表现主要在如下方面 新建房地产总开发量相对有限。

根据上文对南浔区年度住宅开发项目的统计两年间新开发住宅项目总量仅 万方。

而相邻的江苏省昆 ， 公寓 别墅 三期在售 美欣达集团，主 营服装面料业务 的湖州本地企 业。

在南浔城市功能升级的区域背景下，住宅市场出现了上述供需两旺的局面，但从开发总 量与产品品质方别墅 ，仅余幢 有港资背景的南 浔本地开发商。

南方时代 广场 多层公寓， 南方通信集团， 主营通信电缆的 南浔本地企业。

浔溪秀城 多层公寓联 排别墅 销售比例开发商信息 世纪名流 多层公寓，南浔本地开发商 世纪名苑 多层公寓， 南方通信集团， 主营通信电缆的 南浔本地企业。

世嘉沁园 联排别墅独 幢入市场并以较高 以上的销售率快速实现产品去化，开发总面积达万平方米。

南浔区主要开发项目概况览表 项目名称 开盘时间 产品类型 建筑面积 平方米 销售均价 元 面均出现了高速增长的态势，伴随南浔城市升级与扩区的进程，城市功 能扩展与城区人口快速集聚引发了旺盛的住宅产品消费需求。

以住宅为主要产品类型的房地 产业在南浔快速起步，年间，南浔先后有个住宅项目投 业发展迅速，年接待旅游人次突破万，第三产业发展势头迅猛。

南浔房地产市场分析 整体市场分析 南浔原为乡镇级行政建制，成为湖州市辖区，升级为区县级行政建制。

划区后， 南浔经济社会各个方市场。

南浔有木地板企业近家，其中实木地板企 业近家，木地板产销量占全国以上，被国家林业部命名为中国木地板之都。

南 浔有电梯厂及配套企业余家，是全国电梯生产最集中的地方。

南浔以古镇为依托的旅游经济发展概况 南浔产业特色鲜明，经济条件优越，年财政总收入亿元。

南浔工业经济发 达，已形成电子信息业面料服装业木制品业和机电制造业四个特色鲜明的产业群，拥有 建材市场和棉纺市场两个全国性专业乍浦铁路。

城市人口概况 年末户籍人口万人非农人口万人，比上年增加万人。

随着南浔 区经济社会的快速发展，进入南浔区的流动人口规模不断扩大，目前南浔区的外来流动人口 达万人左右。

城市经乍浦铁路。

城市人口概况 年末户籍人口万人非农人口万人，比上年增加万人。

随着南浔 区经济社会的快速发展，进入南浔区的流动人口规模不断扩大，目前南浔区的外来流动人口 达万人左右。

城市经济发展概况 南浔产业特色鲜明，经济条件优越，年财政总收入亿元。

南浔工业经济发 达，已形成电子信息业面料服装业木制品业和机电制造业四个特色鲜明的产业群，拥有 建材市场和棉纺市场两个全国性专业市场。

南浔有木地板企业近家，其中实木地板企 业近家，木地板产销量占全国以上，被国家林业部命名为中国木地板之都。

南 浔有电梯厂及配套企业余家，是全国电梯生产最集中的地方。

南浔以古镇为依托的旅游 业发展迅速，年接待旅游人次突破万，第三产业发展势头迅猛。

南浔房地产市场分析 整体市场分析 南浔原为乡镇级行政建制，成为湖州市辖区，升级为区县级行政建制。

划区后， 南浔经济社会各个方面均出现了高速增长的态势，伴随南浔城市升级与扩区的进程，城市功 能扩展与城区人口快速集聚引发了旺盛的住宅产品消费需求。

以住宅为主要产品类型的房地 产业在南浔快速起步，年间，南浔先后有个住宅项目投入市场并以较高 以上的销售率快速实现产品去化，开发总面积达万平方米。

南浔区主要开发项目概况览表 项目名称 开盘时间 产品类型 建筑面积 平方米 销售均价 元 销售比例开发商信息 世纪名流 多层公寓，南浔本地开发商 世纪名苑 多层公寓， 南方通信集团， 主营通信电缆的 南浔本地企业。

世嘉沁园 联排别墅独 幢别墅 ，仅余幢 有港资背景的南 浔本地开发商。

南方时代 广场 多层公寓， 南方通信集团， 主营通信电缆的 南浔本地企业。

浔溪秀城 多层公寓联 排别墅 ， 公寓 别墅 三期在售 美欣达集团，主 营服装面料业务 的湖州本地企 业。

在南浔城市功能升级的区域背景下，住宅市场出现了上述供需两旺的局面，但从开发总 量与产品品质方面看，目前南浔区房地产整体市场仍处于起步阶段，其表现主要在如下方面 新建房地产总开发量相对有限。

根据上文对南浔区年度住宅开发项目的统计两年间新开发住宅项目总量仅 万方。

而相邻的江苏省昆山市年商品住宅销售高达万平方米，吴江市 年商品房销售面积万平方米。

在湖州市管辖县市中，德清县年实现商品住宅销 售面积万平方米，长兴县年实现商品住宅销售面积万平方米，安吉县 年实现商品住宅销售面积万平方米。

大部分县市远高于当前南浔区的住宅房产开发总 量指标。

二以满足基本住宅需求为目标普通公寓在住宅开发总量中占有较大比例。

例如本区公认的较高品质楼盘仅有浔溪秀城案，但就该案而言，无论从总体规划 建筑形态空间设计景观环境等各方面均有较大的提升空间。

三尚无较大规模的品质化楼盘开发。

根据南浔区主要开发项目概况览表显示，除浔溪秀城外，其它绝 大多数项目均为不足万平方米的小型住宅项目，规模优势极其限。

以上所述的三个方面与长三角的相邻同级城市如吴江桐乡等房地产市场发展水平相距 甚远，开发量开发层次开发规模均有极大的发展空间。

根据上述分析，报告认为当前南浔区房地产市场发展的现状与南浔区较强的经济实力 消费能力及南浔当前的城市能级极不匹配。

供需状况方面，针对南浔大量存在的各类企业主 中产阶级及其它高收入人群的品质化高端化个性化住宅产品，属于市场需求较为明显和 明显缺乏有效供应的市场空白点。

供应分析 从市场供给情况来看，南浔房地产发展具有以下特点 开发商以本地企业为主，缺少开发能力较强并在房地产市场具有较高知名度的优秀 开发商介入。

大型专业房地产开发企业的缺位，造成南浔房地产项目开发的总体规模偏小， 产品档次较低，开发水平相对落后，高端产品供应不足的现状。

二市场供应的产品以普通公寓为主，别墅类项目供应极为有限。

极少数别墅项目进入 市场后，短期内即被市场迅速消化，目前已基本实现清盘。

上述项目的快速去化反应了南浔 别墅市场需求强劲但供应严重不足的现状，根据对南浔土地供应状况的调查分析，除本项目 外，年内南浔不会有规模型的别墅项目进入市场。

三房产项目销售普遍较好，销售速度快，房价递增幅度快且有较大的增长空间。

除别墅项目之外，普通公寓式住宅产品在南浔市场也体现了强劲的需求，住宅项目的销 售周期通常在产品正式公开销售后半年周期内基本完成。

在持续旺销的市场背景下，南浔区 近年住宅房价也出现显著递增，据抽样调查，本区浔溪秀城项目年仅为 元人民币，年则递增为元人民币，增长了，房价的显著抬升侧面反应了 市场