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建筑退缩要求 芳村高尔夫球场地块要求，建筑物退让北面规划路宽为 米路的道路红线不小于米，退让西面规划路宽为米的道路红线不小于 米。
退让南面规划路宽为米的道路红线不小于米。
东北面靠着如意坊放射 线，不小于米的红线，可以部分减弱噪音带来的不利影响。
芳村高尔夫球场地块要求，建筑物退 让北面规划路宽为米路的道路红线不小于米，退让西面南面东面规划 路宽为米的道路红线不小于米。
地块西边有高压线，西面红线退让不小于 米，对项目来说也育配套吸引 力不足。
医疗上，增滘卫生站曙光社区医院以及几家药店，般的发烧感冒还 都能应付，生大病就得跑远点了。
稍嫌不足的就是周边的金融配套，只有家 广州农商银行，以后取钱可能会麻烦点。
，也会对项目产生定的污染。
周边教育医疗配套齐全，但素质不高。
教育配套上从托儿所到小学到中学都有，但是学校资质都较低，环境也比较 般，不能够吸引太多的荔湾本地人，在名校云集的荔湾区，这些教兰州拉面等，档次中低，生活上衣 食也算方便，步行分钟的路程内有增滘市场华嘉购物中心以及临街商铺。
但就形象而言，项目周边房屋陈旧，路面较为脏乱，档次感较差，加上项目附近还 有个工业园区以及纺织厂得到很大 的保障。
故拿地之后，建议立即开发，在开发中等待市场的需求爆发点。
三宗地发展条件研判 项目基地条件分析 整体居住环境档次不高，舒适度良好。
项目周边有定的餐饮配套，竹溪酒家，届时具有威胁的万科柏悦湾保利春天里保利西海岸即便没有售罄也是尾货了，对本项目产生不了太大的威胁，而项目附近的芳村花园二期经济适用 房届时应该也销售殆尽，项目在西区产品短缺的时候推出，销售业绩会 加大对老城区加大规划投入力度，白鹅潭规划的实施就是个典型，区域市场的 机遇也随之来临，市场正处于个准备冲刺期。
建议项目趁周边无竞争力较弱的时候进入，而明年年底之前是进入冲刺的较 好时机可见区域需求比较旺盛。
区域市场研判结论与可进入性评估 荔湾区经济发展良好，居民收入水平持续升高，但房地产市场缺口较大，整 体需求较大，价格在新政影响下平稳运行，暂时没有下降的趋势，而且近期政府典型楼盘可看到，芳村板块周边项 目的主力户型都以方的三房为主，可见投资和改善自住还是该区域的主 流。
交通环境地铁上盖和景观资源江景较好的楼盘，均价都接近或达到 元，且销售较为理想，典型楼盘参考 根据项目地块条件以及所在区域周边楼盘对比，为使得项目拿地成本更加具 有针对性，我们对项目周边重点楼盘以及广州市西区可参考楼盘进行摸查，从万 科柏悦湾逸彩新世界荔江美筑翠竹苑等今至少也有年楼 龄，仍然可以卖到超过元，可见区域市场价格可承受力以及买家的购 买力仍然具备，在老荔湾老越秀房价不断高企的时候，芳村区域迎来了价格调 整和吸纳消费需求的良机。
项目周边区域迅原筑 花地大道西，坑口地铁站和西朗地铁 站之间 嘉茗华庭芳村大道中龙湾路项目周边楼盘楼龄在年之后的较少，且二手价格都已经过万，与荔湾区 整个区域二手价格相仿，最贵的恒荔湾畔是年开盘的，距湾荣兴路 康乃馨苑花地大道坑口地铁站旁 红棉苑芳村花地大道花蕾路 逸彩庭园芳村大道西芳兴路号 四季花园花地大道南以西 教师新村芳园居荔湾区龙溪大道东教芳园居 盛大蓝庭荔湾区浣花南街号 力 来 源 搜房 网络 二手 评估 楼盘地址开盘时间 二手价格元 恒荔湾畔芳村大道号 芳村花园芳村龙溪大道 金道花园花地大道坑口 合兴苑东漖北路 怡芳苑芳村花地 可见芳村楼市还有很大的增长潜力，作为最接近老城区和最先通地铁的区域，价 值还有待挖掘，且中高端较少，低档单体楼较多，故整体二手成交价不高，为项 目定位的突围提供了依据。
项目周边楼盘二手价 住，价格走势逐渐平缓。
荔湾区存量住宅市场分析 荔湾区二手楼价 据市场实地调查及项目区域二手中介行信息，荔湾区含原芳村总体二手 均价在元上下浮动，但剔除原芳村，预计二手价格去到元，。
今年以来， 荔湾区的成交量持续低迷，新政之后，开发商放慢推货速度，网签成交量更是骤 降成成交价格总体上涨，但月之后上涨幅度放慢，主要是由于部分高价盘 暂无新货推出，新政后价格上升的势头也被打整体来看， 总趋势是供应较为充足，但交易面积自月后在低位徘徊，市场较为冷淡。
网签面积总体低位徘徊，网签均价由上升转为平缓，呈量缩价滞态势。
较之交易面积，网签面积更具有及时性，更能反应月度的情况。
整体来看， 总趋势是供应较为充足，但交易面积自月后在低位徘徊，市场较为冷淡。
网签面积总体低位徘徊，网签均价由上升转为平缓，呈量缩价滞态势。
较之交易面积，网签面积更具有及时性，更能反应月度的情况。
今年以来， 荔湾区的成交量持续低迷，新政之后，开发商放慢推货速度，网签成交量更是骤 降成成交价格总体上涨，但月之后上涨幅度放慢，主要是由于部分高价盘 暂无新货推出，新政后价格上升的势头也被打住，价格走势逐渐平缓。
荔湾区存量住宅市场分析 荔湾区二手楼价 据市场实地调查及项目区域二手中介行信息，荔湾区含原芳村总体二手 均价在元上下浮动，但剔除原芳村，预计二手价格去到元， 可见芳村楼市还有很大的增长潜力，作为最接近老城区和最先通地铁的区域，价 值还有待挖掘，且中高端较少，低档单体楼较多，故整体二手成交价不高，为项 目定位的突围提供了依据。
项目周边楼盘二手价 来 源 搜房 网络 二手 评估 楼盘地址开盘时间 二手价格元 恒荔湾畔芳村大道号 芳村花园芳村龙溪大道 金道花园花地大道坑口 合兴苑东漖北路 怡芳苑芳村花地湾荣兴路 康乃馨苑花地大道坑口地铁站旁 红棉苑芳村花地大道花蕾路 逸彩庭园芳村大道西芳兴路号 四季花园花地大道南以西 教师新村芳园居荔湾区龙溪大道东教芳园居 盛大蓝庭荔湾区浣花南街号 力迅原筑 花地大道西，坑口地铁站和西朗地铁 站之间 嘉茗华庭芳村大道中龙湾路项目周边楼盘楼龄在年之后的较少，且二手价格都已经过万，与荔湾区 整个区域二手价格相仿，最贵的恒荔湾畔是年开盘的，距今至少也有年楼 龄，仍然可以卖到超过元，可见区域市场价格可承受力以及买家的购 买力仍然具备，在老荔湾老越秀房价不断高企的时候，芳村区域迎来了价格调 整和吸纳消费需求的良机。
项目周边区域典型楼盘参考 根据项目地块条件以及所在区域周边楼盘对比，为使得项目拿地成本更加具 有针对性，我们对项目周边重点楼盘以及广州市西区可参考楼盘进行摸查，从万 科柏悦湾逸彩新世界荔江美筑翠竹苑等典型楼盘可看到，芳村板块周边项 目的主力户型都以方的三房为主，可见投资和改善自住还是该区域的主 流。
交通环境地铁上盖和景观资源江景较好的楼盘，均价都接近或达到 元，且销售较为理想，可见区域需求比较旺盛。
区域市场研判结论与可进入性评估 荔湾区经济发展良好，居民收入水平持续升高，但房地产市场缺口较大，整 体需求较大，价格在新政影响下平稳运行，暂时没有下降的趋势，而且近期政府 加大对老城区加大规划投入力度，白鹅潭规划的实施就是个典型，区域市场的 机遇也随之来临，市场正处于个准备冲刺期。
建议项目趁周边无竞争力较弱的时候进入，而明年年底之前是进入冲刺的较 好时机，届时具有威胁的万科柏悦湾保利春天里保利西海岸即便没有售罄也是尾货了，对本项目产生不了太大的威胁，而项目附近的芳村花园二期经济适用 房届时应该也销售殆尽，项目在西区产品短缺的时候推出，销售业绩会得到很大 的保障。
故拿地之后，建议立即开发，在开发中等待市场的需求爆发点。
三宗地发展条件研判 项目基地条件分析 整体居住环境档次不高，舒适度良好。
项目周边有定的餐饮配套，竹溪酒家兰州拉面等，档次中低，生活上衣 食也算方便，步行分钟的路程内有增滘市场华嘉购物中心以及临街商铺。
但就形象而言，项目周边房屋陈旧，路面较为脏乱，档次感较差，加上项目附近还 有个工业园区以及纺织厂，也会对项目产生定的污染。
周边教育医疗配套齐全，但素质不高。
教育配套上从托儿所到小学到中学都有，但是学校资质都较低，环境也比较 般，不能够吸引太多的荔湾本地人，在名校云集的荔湾区，这些教育配套吸引 力不足。
医疗上，增滘卫生站曙光社区医院以及几家药店，般的发烧感冒还 都能应付，生大病就得跑远点了。
稍嫌不足的就是周边的金融配套，只有家 广州农商银行，以后取钱可能会麻烦点。
值得注意的是地块是商业用地，也 会在年内推出，就紧邻着项目米。
面 积较地块大，但公建面积和绿地面积也不小。
用地面积平方米，容积率，计算容积率面积平方米， 建筑密度，绿地率达，建设住宅。
这是该地块中实际可利用的住宅面积， 绿化率高，建筑面积和地块相仿。
用地面积平方米，容积率，计算容积率面积为平方米， 建筑密度，绿地率，建幼儿园。
建筑层高测算 芳村高尔夫球场地块建筑高度不大于米，按照米标准 层高计算，地块层高不得超过层。
根据用地面积与建筑密度的乘积得到基 底总面积，再由建筑面积除以基底总面积，得到层高，按照这个计算，地块层 高为层，不超过层，为小高层。
芳村高尔夫球场地块，作 为居住用地，建筑控高米，层高同样不能超过层。
按
22高尔夫球场地块投资项目立项申请报告书.doc免费在线阅读
