34《云南俊发房地产股份有限公司世纪俊园项目投资可行性论证初步设计报告》免费在线阅读

总开发占地面积约为亩，其中康发家俱厂厂区和胜利床垫厂厂区占地约亩，凤凰新村城中村改造亩。

宗地权属附着物拆迁云南俊发房地产股份有限公司隶属于康发集团，成立于年，注册资金万元。

原康发家俱厂厂区和胜利床垫厂厂区地块，由于工厂噪声及粉尘等方面的污染，影响到周边居民正常生活，已不适合在该地块上继续生产，经昆明市官渡区等各级政府的积极协调，现已将二厂搬迁至北郊茨坝镇。

搬迁后原厂址的土地经市政府批准，土地清查办核实后，现国有土地使用权出让给我公司，由云南俊发房地产有限公司开发。

为积极配合市政府建设新昆明的规划及响应昆明市政府对城中村的改造，美化城市景观，建设环境好品质高的住宅小区，经与凤凰新村村民进行多次协商和谈判，达成拆迁协议拆迁后在此地块上核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，建设世纪俊园项目。

项目地块中厂区附着物以厂房主力户型三室两厅两卫二室三厅两卫室厅卫二室二厅卫主力面积起价均价最高价昆明其它区域类比楼盘环路与二环路之间昆明类似地块项目有格林威治，摩玛期，中央丽城。

楼盘名称中央丽城创意英国江路物业类型多层小高层高层小高层小高层高层项目定位新加坡风情住宅市区高尚住宅北城公园住宅客户定位白领阶层，二次置业者白领阶层，二次置业者白领阶层，房地产投资者项目规模亩亩亩总建筑面积总户数面积两厅两卫室卫主力面积起价均价最高价综述通过上述类比楼盘的分析，环路与二环之间楼盘及项目周边楼盘主要定位都是高尚精品住宅主力面积产中房现代地产项目位置白龙路号穿金路诺玛特对面白云路西段滇城市超大规模花园住宅城市公园住宅城市时尚精品住宅客户定位二次置业者房地投资者白领阶层二次置业者白领阶层，房地产投资者项目规模总亩亩亩总建筑面积总总户数产品面积主力户型三室两厅两卫三室两厅两卫四室明类似地块项目有格林威治，摩玛期，中央丽城。

楼盘名称中央丽城创意英国二期格林威治摩玛期开发商云南隆基伟业铭鼎集团和信置地项目位置西昌路号石虎关立交桥旁北京路豆腐厂号物业类型高层小高层高层项目定位层，二次置业者白领阶层，房地产投资者项目规模亩亩亩总建筑面积总户数面积主力户型三室两厅两卫二室三厅两卫室厅卫二室二厅卫主力面积起价均价最高价昆明其它区域类比楼盘环路与二环路之间昆房地产兴宏基地产中房现代地产项目位置白龙路号穿金路诺玛特对面白云路西段滇江路物业类型多层小高层高层小高层小高层高层项目定位新加坡风情住宅市区高尚住宅北城公园住宅客户定位白领阶层，二次置业者白领阶，客户定位主要为白领阶层二次置业者地产投资者。

结合世纪俊园项目社会属性分析，应把客户群定位在白领阶层二次置业者和地产投资者。

同区域类比楼盘楼盘名称博园上东区蓝色经典丽水天锦期开发商新赛联析与预测区域市场情况市区环路与二环路之间及项目周边主要竞争楼盘多为高层小高层的精品楼盘，主力价格元，主力户型结构三室二厅二卫二室两厅两卫和室厅卫，销售较好的户型面积多在平方米以下响，使项目开发成本增加，不可控风险加大，但同时也可以看到通知对主城区开发的控制造成主城区项目开发量的减少，相应主城区房地产市场竞争减弱，市场需求积累，对项目销售是有利的。

第三章项目区域房地产市场分拥挤及配合新东城建设引导人口和产业向主城外围和呈贡新城昆明小哨空港经济区梯度转移，让昆明城区格局从集中式向多中心全方位平衡发展，扩大昆明城区范围，通知的出台对本项目乃至对昆明主城区开发产生较大影项目进行严格控制，主城市核心区的开发建设用地规模不得小于亩，二环路内，以居住为主的商品房开发项目用地，容积率小于，建筑密度小于，绿地率大于，通知主要对现昆明主城区人口密度大，环境污染严重，交通大，对房地产投资者有较大的吸引力。

二宏观环境变化分析昆明市总体规划的影响今年月昆明市政府第次常务会议原则通过关于加强昆明主城规划区规划管理工作的通知，通知规定对主城规划区开发建设尤其是房地产区将是再次置业的首选，这部分人群将都是项目的购买人群。

工作在该区域的事业单位企业工作人员。

由于工作生活方便，也将是置业首选。

房地产投资者，由于项目位于北市区地段较好，交通便捷，未来市场升值潜力巨掘。

目前世纪俊园项目区域潜在购买人群主要是第二次置业者，项目周边是昆明开发较早的居住区，随着经济发展，部分经济条件较好或家庭出现新组合，需要进行再次置业，由于这部分人群对该区域有定感情，周边新小呈现集中放量，市场需求在定程度上得到缓解，但市场需求依然旺盛，主要是市中心项目较零散，项目规模普遍都不大，同时项目区域市场去年供应量不大，市场需求从定程度上还未得充分满足，市场潜在需求有待进步挖存在二次置业的可能。

以及项目地段较好，交通发达，项目未来的升值潜力巨大，因此也对房地产投资者有较大的吸引力。

地块区域客户源分析年年底昆明二环路以内只拆不建的政策解冻及昆明旧城改造的推动，市中心项目呈存在二次置业的可能。

以及项目地段较好，交通发达，项目未来的升值潜力巨大，因此也对房地产投资者有较大的吸引力。

地块区域客户源分析年年底昆明二环路以内只拆不建的政策解冻及昆明旧城改造的推动，市中心项目呈现集中放量，市场需求在定程度上得到缓解，但市场需求依然旺盛，主要是市中心项目较零散，项目规模普遍都不大，同时项目区域市场去年供应量不大，市场需求从定程度上还未得充分满足，市场潜在需求有待进步挖掘。

目前世纪俊园项目区域潜在购买人群主要是第二次置业者，项目周边是昆明开发较早的居住区，随着经济发展，部分经济条件较好或家庭出现新组合，需要进行再次置业，由于这部分人群对该区域有定感情，周边新小区将是再次置业的首选，这部分人群将都是项目的购买人群。

工作在该区域的事业单位企业工作人员。

由于工作生活方便，也将是置业首选。

房地产投资者，由于项目位于北市区地段较好，交通便捷，未来市场升值潜力巨大，对房地产投资者有较大的吸引力。

二宏观环境变化分析昆明市总体规划的影响今年月昆明市政府第次常务会议原则通过关于加强昆明主城规划区规划管理工作的通知，通知规定对主城规划区开发建设尤其是房地产项目进行严格控制，主城市核心区的开发建设用地规模不得小于亩，二环路内，以居住为主的商品房开发项目用地，容积率小于，建筑密度小于，绿地率大于，通知主要对现昆明主城区人口密度大，环境污染严重，交通拥挤及配合新东城建设引导人口和产业向主城外围和呈贡新城昆明小哨空港经济区梯度转移，让昆明城区格局从集中式向多中心全方位平衡发展，扩大昆明城区范围，通知的出台对本项目乃至对昆明主城区开发产生较大影响，使项目开发成本增加，不可控风险加大，但同时也可以看到通知对主城区开发的控制造成主城区项目开发量的减少，相应主城区房地产市场竞争减弱，市场需求积累，对项目销售是有利的。

第三章项目区域房地产市场分析与预测区域市场情况市区环路与二环路之间及项目周边主要竞争楼盘多为高层小高层的精品楼盘，主力价格元，主力户型结构三室二厅二卫二室两厅两卫和室厅卫，销售较好的户型面积多在平方米以下，客户定位主要为白领阶层二次置业者地产投资者。

结合世纪俊园项目社会属性分析，应把客户群定位在白领阶层二次置业者和地产投资者。

同区域类比楼盘楼盘名称博园上东区蓝色经典丽水天锦期开发商新赛联房地产兴宏基地产中房现代地产项目位置白龙路号穿金路诺玛特对面白云路西段滇江路物业类型多层小高层高层小高层小高层高层项目定位新加坡风情住宅市区高尚住宅北城公园住宅客户定位白领阶层，二次置业者白领阶层，二次置业者白领阶层，房地产投资者项目规模亩亩亩总建筑面积总户数面积主力户型三室两厅两卫二室三厅两卫室厅卫二室二厅卫主力面积起价均价最高价昆明其它区域类比楼盘环路与二环路之间昆明类似地块项目有格林威治，摩玛期，中央丽城。

楼盘名称中央丽城创意英国二期格林威治摩玛期开发商云南隆基伟业铭鼎集团和信置地项目位置西昌路号石虎关立交桥旁北京路豆腐厂号物业类型高层小高层高层项目定位城市超大规模花园住宅城市公园住宅城市时尚精品住宅客户定位二次置业者房地投资者白领阶层二次置业者白领阶层，房地产投资者项目规模总亩亩亩总建筑面积总总户数产品面积主力户型三室两厅两卫三室两厅两卫四室两厅两卫室卫主力面积起价均价最高价综述通过上述类比楼盘的分析，环路与二环之间楼盘及项目周边楼盘主要定位都是高尚精品住宅主力面积产中房现代地产项目位置白龙路号穿金路诺玛特对面白云路西段滇江路物业类型多层小高层高层小高层小高层高层项目定位新加坡风情住宅市区高尚住宅北城公园住宅客户定位白领阶层，二次置业者白领阶层，二次置业者白领阶层，房地产投资者项目规模亩亩亩总建筑面积总户数面积主力户型三室两厅两卫二室三厅两卫室厅卫二室二厅卫主力面积起价均价最高价昆明其它区域类比楼盘环路与二环路之间昆明类似地块项目有格林威治，摩玛期，中央丽城。

楼盘名称中央丽城创意英国二期格林威治摩玛期开发商云南隆基伟业铭鼎集团和信置地项目位置西昌路号石虎关立交桥旁北京路豆腐厂号物业类型高层小高层高层项目定位城市超大规模花园住宅城市公园住宅城市时尚精品住宅客户定位二次置业者房地投资者白领阶层二次置业者白领阶层，房地产投资者项目规模总亩亩亩总建筑面积总总户数产品面积主力户型三室两厅两卫三室两厅两卫四室两厅两卫室卫主力面积起价均价最高价综述通过上述类比楼盘的分析，环路与二环之间楼盘及项目周边楼盘主要定位都是高尚精品住宅主力面积档在平方米以下项目走精品化道路。

项目客户定位指向主要分三类第类白领摩码期丽水天锦蓝色经典第二类二次置业者中央丽城博园上东区第三类房地产投资者中央丽城丽水天锦格林威治环路与二环路之间项目均价基本上在元平方米以上。

三区域市场预测区域整体供需分析年年底昆明二环路以内只拆不建的禁令解冻以后，年全年二环路以内的房地产项目供应