24《亚运村天马大厦项目投资可行性论证初步设计报告》免费在线阅读

未经允许，请勿外传，供应量大幅增加，居住用地居主导交易场面趋冷，月成交量下降土地购置费用仍处于增长趋势，但增速大幅下降二需求分析亚奥区域支持需求积极因素分析需求不利因素三区域市场分析第三部分市场定位客户定位目标客户来源目标客户特征需求特点二价格定位区域当前价格第四部分规划设计方案构思小型商务办公综合体完善的配套设计原生态大型景观社区原有户型需要做改动第五部分项目开发及销售计划指导思想二项目转让资产过户，预计个月内完成三项目开发进程附件开发进程表四项目销售计划五资金筹措计划第六部分投资收益评价项目销售测算二项目总成本单位成本计算成本测算表三项目收益指标项目全投资现金流量表四现金流分析与解决方案现金流分析正常开发状态的现金流改匹克森林公园温榆河及周边地区的环境治理。

根据朝阳区政府最新发布的朝阳区奥运功能区十五发展规划，奥运功能区将形成轴奥运景观大道，两园奥林匹克森林公园和健翔科技园，三区生态旅游区文化教育内的基础设施建设有了个质的飞跃。

而且，在整个奥运场馆建好以后，该地区将出现新的世界级的配套设施。

不仅如此，奥运因素更让亚奥区域的商务环境更为人性生态北环水系改造工程京城最大公园氧吧奥林该地区更是进入了奥运时代。

北京启用亿元加强基础设施的建设，其中有亿元用于高速公路城市快速路和轨道交通的建设，以提速城市交通。

在这十几条交通干道中，约有半都集中在亚奥地区。

国家专项奥运投资使亚奥区域资金开发现有土地维持生存已成为主要策略。

二需求分析亚奥区域支持在已经过去的十几年里，亚奥区域早已由当年的竞技场迅速发展成为京城首屈指的富人区，其繁华程度和聚集大商业的能力略有体现。

年北京申奥成功，势，但增速大幅下降从土地购置价款来看，持续增长的地价水平和较高的成交量使其仍处于增长态势，随着开发商资金链的日益吃紧，以及土地价格的居高不下，开发商在土地市场开始进入观望期，放慢了购地速度，利用有限的的地块年上半年楼面地价达元平方米，成交金额达亿元，规划建筑总面积万平方米。

但二季度与季度相比有所下降。

价格比去年同期也有大幅上涨，较去年下半年的疯狂上涨时期也在缓慢上涨。

土地购置费用仍处于增长趋地产商疯抢块土地的情形相比，今年土地出让的行情大异从前，多数地块停留在流标的边缘地带，仅家企业或家企业参与竞标。

整体较去年同期价升量升，但涨幅趋缓由北京市土地整理中心公布的数据显示，居住及商住用地需求。

交易场面趋冷，月成交量下降进入年以来，北京市住宅及商业用地成交面积大幅下滑，尤其是进入月份以来，土地市场极为冷清，尽管土地部门采取了放慢推地的速度，但推出地块的交易情况仍不尽如人意。

与去年多家采取资产过户方式主要做好土地证过户建设工程规划许可证建设用地规划许可证的变更债务罚款抵供应结构将进步得到调整，以满足人们居住需求的限价房经济适用房廉租房比重的增加，将步抑制商品房的有效万元人民币注竞价者另需提供至少亿的资金证明。

五项目购买方式与付款方式购买股权如采用购买股权方式收购天马大厦项目，建设手续可以沿用，由我方申办开工证或复工证即可。

当然要充分留意或有债务问题。

购买资产章建筑四转让价格及构成转让价格北京德华房地产开发有限公司名下的现代花园天马大厦国有土地使用权及在建工程按标的清单所列内容，转让价为亿元人民币，含全部债务土地价款各类罚金。

转让佣金医院慧忠医院运动休闲姜庄湖高尔夫钱柜文化娱乐炎黄艺术馆三项目规划条件项目规划指标序号项目名称数量单位性质土地面积平米公寓公寓住宅栋平米在建工程写字楼平米在建工程配套楼平米违章共计平米不含违让，但需自己另交规划罚款等手续办妥规划许可。

周边环境与配套教育陈经纶嘉铭分校芳草地小学安慧里小学二十世纪双语幼儿园商场飘亮购物中心北辰购物中心第五大道华堂商场居然之家医院中日友好个。

土地权属该项目土地属北京德华房地产开发有限公司所有。

项目用地正北部存在栋平米层小楼，属违章建筑，有土地证但无规划许可证，该部分不属转让范围之内，若购买方有意向，转让方欲以元平米价格进行转代花园天马大厦国有土地所有权及在建工程，在建工程现状结构已封顶，外立面装修与设备安装基本完成，内装已完成，各项公共设施齐全，水电通讯电梯中央空调完好，地下已完成车库对外接口，地面停车位路安立路地块位置向西沿慧忠路米后可到安立路公共交通项目位于地铁号线大屯路站米，周边公交等多路公交到达，公共交通方便。

二项目现状项目现状该项目欲转让表的为北京德华房地产开发有限公司名下的现临中石油加油站，南至小营北路，东至浩运园主场小区，西至裕农农产品贸易公司交通状况对外道路北苑路地块位置西面米，向北距离环公里，向南距离四环公里大屯路地块位置向北沿北苑路米，坐转即可上大屯路临中石油加油站，南至小营北路，东至浩运园主场小区，西至裕农农产品贸易公司交通状况对外道路北苑路地块位置西面米，向北距离环公里，向南距离四环公里大屯路地块位置向北沿北苑路米，坐转即可上大屯路安立路地块位置向西沿慧忠路米后可到安立路公共交通项目位于地铁号线大屯路站米，周边公交等多路公交到达，公共交通方便。

二项目现状项目现状该项目欲转让表的为北京德华房地产开发有限公司名下的现代花园天马大厦国有土地所有权及在建工程，在建工程现状结构已封顶，外立面装修与设备安装基本完成，内装已完成，各项公共设施齐全，水电通讯电梯中央空调完好，地下已完成车库对外接口，地面停车位个。

土地权属该项目土地属北京德华房地产开发有限公司所有。

项目用地正北部存在栋平米层小楼，属违章建筑，有土地证但无规划许可证，该部分不属转让范围之内，若购买方有意向，转让方欲以元平米价格进行转让，但需自己另交规划罚款等手续办妥规划许可。

周边环境与配套教育陈经纶嘉铭分校芳草地小学安慧里小学二十世纪双语幼儿园商场飘亮购物中心北辰购物中心第五大道华堂商场居然之家医院中日友好医院慧忠医院运动休闲姜庄湖高尔夫钱柜文化娱乐炎黄艺术馆三项目规划条件项目规划指标序号项目名称数量单位性质土地面积平米公寓公寓住宅栋平米在建工程写字楼平米在建工程配套楼平米违章共计平米不含违章建筑四转让价格及构成转让价格北京德华房地产开发有限公司名下的现代花园天马大厦国有土地使用权及在建工程按标的清单所列内容，转让价为亿元人民币，含全部债务土地价款各类罚金。

转让佣金万元人民币注竞价者另需提供至少亿的资金证明。

五项目购买方式与付款方式购买股权如采用购买股权方式收购天马大厦项目，建设手续可以沿用，由我方申办开工证或复工证即可。

当然要充分留意或有债务问题。

购买资产采取资产过户方式主要做好土地证过户建设工程规划许可证建设用地规划许可证的变更债务罚款抵供应结构将进步得到调整，以满足人们居住需求的限价房经济适用房廉租房比重的增加，将步抑制商品房的有效需求。

交易场面趋冷，月成交量下降进入年以来，北京市住宅及商业用地成交面积大幅下滑，尤其是进入月份以来，土地市场极为冷清，尽管土地部门采取了放慢推地的速度，但推出地块的交易情况仍不尽如人意。

与去年多家地产商疯抢块土地的情形相比，今年土地出让的行情大异从前，多数地块停留在流标的边缘地带，仅家企业或家企业参与竞标。

整体较去年同期价升量升，但涨幅趋缓由北京市土地整理中心公布的数据显示，居住及商住用地的地块年上半年楼面地价达元平方米，成交金额达亿元，规划建筑总面积万平方米。

但二季度与季度相比有所下降。

价格比去年同期也有大幅上涨，较去年下半年的疯狂上涨时期也在缓慢上涨。

土地购置费用仍处于增长趋势，但增速大幅下降从土地购置价款来看，持续增长的地价水平和较高的成交量使其仍处于增长态势，随着开发商资金链的日益吃紧，以及土地价格的居高不下，开发商在土地市场开始进入观望期，放慢了购地速度，利用有限的资金开发现有土地维持生存已成为主要策略。

二需求分析亚奥区域支持在已经过去的十几年里，亚奥区域早已由当年的竞技场迅速发展成为京城首屈指的富人区，其繁华程度和聚集大商业的能力略有体现。

年北京申奥成功，该地区更是进入了奥运时代。

北京启用亿元加强基础设施的建设，其中有亿元用于高速公路城市快速路和轨道交通的建设，以提速城市交通。

在这十几条交通干道中，约有半都集中在亚奥地区。

国家专项奥运投资使亚奥区域内的基础设施建设有了个质的飞跃。

而且，在整个奥运场馆建好以后，该地区将出现新的世界级的配套设施。

不仅如此，奥运因素更让亚奥区域的商务环境更为人性生态北环水系改造工程京城最大公园氧吧奥林匹克森林公园温榆河及周边地区的环境治理。

根据朝阳区政府最新发布的朝阳区奥运功能区十五发展规划，奥运功能区将形成轴奥运景观大道，两园奥林匹克森林公园和健翔科技园，三区生态旅游区文化教育区宜居生活区，及四大产业支撑五大重点任务等态势。

需求积极因素分析根据朝阳区政府最新发布的朝阳区奥运功能区十五发展规划称朝阳区将加强该区域人口规模调控，适当控制低价商品房的开发建设，减缓户籍人口增长过快的势头以高档商用公寓开发建设为主，吸引高素质人才。

年前，奥运功能区人口自然增长率控制在年均以内。

该区域仍将延续过去富人区的聚集效应，同时奥运所带来的休闲娱乐等环境，总体上对中产阶层以上人群具有教高吸引力，本地区居住人群以科研教育文化等高素质从业人员居多，改善住房条件需求强，该项目的需求是真实旺盛的。

需求不利因素该项目也存在以下需求不利因素，需要我们积极看待，把握机会该区域由于奥运炒作因素，房价普遍超出正常上涨水平，在奥运后有回落可能亚奥区域商务气氛不够，写字楼售卖存在定难度三区域市场分析表亚运村周边项目销售情况表项目名称位置类型价格元平米规模平米装修销售情况远洋万和城北四环东路号地，望和桥西北角公寓均价精