23《南京地块收购项目投资可行性论证初步设计报告》免费在线阅读

未经允许，请勿外传，区位竞争风险行业市场竞争风险技术风险国际风险经营风险预警机制风险项目开发经营策略及投资估算假设预算开发方，销售压力和价格压力在年并存。

全市各区的销售率，其中浦口江宁河西新三区的存量房源的绝对数量高，与其他各区相比，其上市多卖的多剩的多，因此新三区的市场消化率依然明显高于城区市场。

低档房源增多，供求关系短时间很难逆转，销售压力和价格压力并存。

截止年底，全市存量房源按当年的消化速度还需消化个月，因此年销售形势不容乐观。

受经济危机导致购买力下降的影响，年成交量是否能在年基础上回升还尚待观察格相对坚挺，因此其消化率急剧降低，明显落后于新三区，呈现出有价无市的格局。

城区市场中，销售形势相对较好的是城南，消化率达到，其他各区的消化率只有左右，位于绝对市中心的城中板块只有。

存量房首河西江宁浦口新三区的消化率分别为，排名全市前三位。

新三区是在年底部分楼盘大幅降价的刺激下，成交量大幅回升，呈现典型的降价保量特征，取得显著的促销成效。

城区市场由于绝对供应量不大，价江宁河西新三区年度供应量大在年底价格大幅下调的前提下，虽实现了定的销售，但与年同比浦口江宁河西三区也均下降了。

河西江宁浦口新三区销售的消化率达到以上，传统各区消化率城南为口江宁河西分别为套套和套，分别占全市总量的和，累计占全市总量的。

从成交量来看，成交套数排名前三位的浦口江宁河西分别为套套和套，分别占全市总量和，累计占全市总量的。

浦口江宁及河西新三区市场价格调整的幅度较传统中心高，但仍无法拉升全市成交量。

备注消化率余房消化周期均按年成交套数计算。

浦口江宁河西新三区主导全市住宅供求的。

从房源总量来看，全年排名前三位的浦的回暖，房地产市场将有可能在年底真正止跌企稳。

南京市房地产市场分析年南京整体市场情况分析成交量全方位大幅萎缩。

年全市商品住宅累计成交套，与年相比，环比下滑，全市各大区域全方位大幅萎缩，虽然江北方米，同比减少，增幅减少个百分点。

四十个重点城市中，有四资金投入年底各项推动房地产产业发展的利好信息的推行，房地产刚性需求以及大量民间资本等，都对年房价的稳定起到积极作用。

预计随着年第季度宏观经济场已经出现供大于求的状况，大中城市房价自月份开始出现环比下跌，其中超过半的城市房价出现下降。

年房地产市场运行状况呈现以下六个特征房屋交易量持续下降，空置面积较快增加。

年月，商品房销售面积万平房地产市场全年维持衰退态势。

此轮房地产市场调整始于年第季度，由珠三角区域逐步向全国范围蔓延，是各种调控政策作用经济周期性下行房地产市场自身调整和世界金融危机影响的结果。

经过年的调整期，当前房地产市条件般，项目价值有待进步挖掘。

权比细目优良中等般较差土地级别自然景观环境污染交通情况生活配套学区情况社会治安社会人文区位形象人工开发项目开发经营环境分析年全国房地产市场回顾年相提并论，是属于城东半快中相对比较差的位置。

地块南侧的商业如羊肉馆等经营虽好，但档次不高，对项目建成后的出街形象造成定影响。

根据基地分项评估，综合评估基地级别为中等。

本案位于城郊结合部，各项开发商业配套较分散，教育资源档次不高，内部资源缺乏地块位于城东板块，虽随着城市的不断发展目前也属主城区，但本案目前周边现状多为外地来宁的打工着居住，且实际离新街口主城区也较远，无法与月牙湖及紫金山半快区位形象很受影响。

地块所属位置属城郊结合部，本案南面直对城东最大的拆迁安置小区之四方新村，人员复杂外来人口众多，是拆迁户及外地来宁务工人员居住地，社会治安环境般。

外部市政配套较齐全，但休所接待处正在经营中西西面南端现有加气站和加油站，主要和解放军理工大学紧临北地块北面现为南京总参干休所小区基地资源评估表结论地块属城东板块，虽可见到紫金山，但周边距绕城公路宁芜铁路都很近，为准土地使用权出让年限年项目资源分析方向资源照片东东面为友谊河，河边坡岸景观已做好，水体水质较好，但缺少特色和维护南南面是光华路，光华路南侧是四方新村，光华路北侧为三层涮羊肉馆总参南京干休为准土地使用权出让年限年项目资源分析方向资源照片东东面为友谊河，河边坡岸景观已做好，水体水质较好，但缺少特色和维护南南面是光华路，光华路南侧是四方新村，光华路北侧为三层涮羊肉馆总参南京干休所接待处正在经营中西西面南端现有加气站和加油站，主要和解放军理工大学紧临北地块北面现为南京总参干休所小区基地资源评估表结论地块属城东板块，虽可见到紫金山，但周边距绕城公路宁芜铁路都很近，区位形象很受影响。

地块所属位置属城郊结合部，本案南面直对城东最大的拆迁安置小区之四方新村，人员复杂外来人口众多，是拆迁户及外地来宁务工人员居住地，社会治安环境般。

外部市政配套较齐全，但商业配套较分散，教育资源档次不高，内部资源缺乏地块位于城东板块，虽随着城市的不断发展目前也属主城区，但本案目前周边现状多为外地来宁的打工着居住，且实际离新街口主城区也较远，无法与月牙湖及紫金山半快相提并论，是属于城东半快中相对比较差的位置。

地块南侧的商业如羊肉馆等经营虽好，但档次不高，对项目建成后的出街形象造成定影响。

根据基地分项评估，综合评估基地级别为中等。

本案位于城郊结合部，各项开发条件般，项目价值有待进步挖掘。

权比细目优良中等般较差土地级别自然景观环境污染交通情况生活配套学区情况社会治安社会人文区位形象人工开发项目开发经营环境分析年全国房地产市场回顾年房地产市场全年维持衰退态势。

此轮房地产市场调整始于年第季度，由珠三角区域逐步向全国范围蔓延，是各种调控政策作用经济周期性下行房地产市场自身调整和世界金融危机影响的结果。

经过年的调整期，当前房地产市场已经出现供大于求的状况，大中城市房价自月份开始出现环比下跌，其中超过半的城市房价出现下降。

年房地产市场运行状况呈现以下六个特征房屋交易量持续下降，空置面积较快增加。

年月，商品房销售面积万平方米，同比减少，增幅减少个百分点。

四十个重点城市中，有四资金投入年底各项推动房地产产业发展的利好信息的推行，房地产刚性需求以及大量民间资本等，都对年房价的稳定起到积极作用。

预计随着年第季度宏观经济的回暖，房地产市场将有可能在年底真正止跌企稳。

南京市房地产市场分析年南京整体市场情况分析成交量全方位大幅萎缩。

年全市商品住宅累计成交套，与年相比，环比下滑，全市各大区域全方位大幅萎缩，虽然江北江宁及河西新三区市场价格调整的幅度较传统中心高，但仍无法拉升全市成交量。

备注消化率余房消化周期均按年成交套数计算。

浦口江宁河西新三区主导全市住宅供求的。

从房源总量来看，全年排名前三位的浦口江宁河西分别为套套和套，分别占全市总量的和，累计占全市总量的。

从成交量来看，成交套数排名前三位的浦口江宁河西分别为套套和套，分别占全市总量和，累计占全市总量的。

浦口江宁河西新三区年度供应量大在年底价格大幅下调的前提下，虽实现了定的销售，但与年同比浦口江宁河西三区也均下降了。

河西江宁浦口新三区销售的消化率达到以上，传统各区消化率城南为首河西江宁浦口新三区的消化率分别为，排名全市前三位。

新三区是在年底部分楼盘大幅降价的刺激下，成交量大幅回升，呈现典型的降价保量特征，取得显著的促销成效。

城区市场由于绝对供应量不大，价格相对坚挺，因此其消化率急剧降低，明显落后于新三区，呈现出有价无市的格局。

城区市场中，销售形势相对较好的是城南，消化率达到，其他各区的消化率只有左右，位于绝对市中心的城中板块只有。

存量房增多，供求关系短时间很难逆转，销售压力和价格压力并存。

截止年底，全市存量房源按当年的消化速度还需消化个月，因此年销售形势不容乐观。

受经济危机导致购买力下降的影响，年成交量是否能在年基础上回升还尚待观察，销售压力和价格压力在年并存。

全市各区的销售率，其中浦口江宁河西新三区的存量房源的绝对数量高，与其他各区相比，其上市多卖的多剩的多，因此新三区的市场消化率依然明显高于城区市场。

低档房源和高档房源走势相对教好，中档房源成交比例下降。

受市场调整影响，全市商品房销售价格明显向下，低档房源和高档房源的走势相对较好。

元以下的低档房源集中在江北，此板块楼盘纷纷大幅降价，成交持续上升元的中档房源集中的江宁板块，虽然此板块楼盘也有大幅促销，但成交比例明显下降而元及以上的城中新盘以及河西部分楼盘由于价格明显下调，令元以上高档房在年底出现翘尾。

总体供求失衡，利好政策及降价促销，成交年底翘尾。

年月份，全市住宅供求比达到，供求关系处于明显的供严重大于求的失衡状态，供求失衡是今年房价重心向下调整的直接影响因素。

年月份以后，在政策刺激和楼盘大幅降价的双重促进下，年年底和年初成交量放大，呈现阶段性回暖。

年南京房地产市场政策回顾年对南京房地产业来说是充满挑战和压力的年，前半年延续年楼市调控政策以调整结构，抑制房价过快增长，防止房地产投资再度过热为主要目标下半年随国内外经济形势恶化，需求走弱，房地产成交量蹶不振，国家楼市