27《国际五星级涉外旅酒店项目投资可行性论证初步设计报告》免费在线阅读

历年成本预测见附表工资及福利企业定员人，其中管理人员人，营业及辅助人员人，管理人员月平均基本工资元，营业及管理人员月平均基本工资元，全年应支付基本工资万元福利费及各种保障基金按全年基本工资的计提为万元，故企业全年工资及福利费合计支付万元。

折旧费项目固定资产为万元，按年折旧，每年提取折旧费万元，折旧率为。

维修费按折旧费计提，每年维修费为万元物耗及低值易耗品消耗按客房收入的计提，经营期第年万元第二年为万元，第三年为万元餐饮成本按餐饮收入的计算，第年为万元，第二年为万元，第三年为万元水电动力燃料费水费年耗吨元万元电费万度元万元燃料元万元合计万元摊销费用项目有无形资产及递延资产万元，的社会资源和政府背景资源优势，对辖区内各外资及本地企业进行重点宣传，促成集团购买。

两大策略化解劣势与规避风险项目进行准确市场定位，并通过实施具有极强针对性的营销方案及投资回报承诺方案，吸引客建筑的外观，充分利用良好展示面，强化楼体及现场包装，迅速吸引周边客户关注利用酒店本身所具有的丰富客户资源优势，通过有针对性地实施点式营销策略，尽可能将酒店客户转化为购买客户强化利用发展商良好收紧，物业税的开征等给项目的经营带来不确定因素。

应对策略四大策略强化优势与机会策略强化项目自身的高档性和唯性，将项目与该片区其他类型酒店相区别，迅速占领市场，出奇制胜配合项目光谷地标性地居民可支配收入高，投资欲望强烈。

威胁投资型物业市场整体环境不乐观，市场潜在竞争压力巨大作为新兴的房地产投资模式，在该区域尚无先例，市场存在定风险性国内经济持续过热，房地产和金融政策保利葛洲坝等品牌开发商开发大盘的步伐日益加快，带动整个光谷地区房地产市场快速发展，区域形象迅速提升产权式酒店项目在区域市场处于无竞争状态，销售外部环境极其优越外资企业较多，消费能力强本周边商业氛围较弱项目内部酒店功能性设计存在缺陷。

机会带来的政策利好，为投资型物业的良性发展奠定基础地铁线路正在建设，进步缓解交通压力，光谷地区楼市能量得以释放万科酒店，对客户的综合吸引力较大项目本身已具有定的酒店客户资源贮备，具有强大的潜在客户群基础。

劣势项目入住客户类型单化，入住率偏低项目配套设施经营般，对酒店的营业收入支撑不足项目析分析优势项目位于光谷区域中心，周边各类市政配套设施完善，环境优美，且紧邻与华科两所高校，具备良好展示面区域最高档酒店，享有定的市场知名度，目前以商务客人为主，是典型的商务型业机构紧邻鲁磨路侧，人流旺盛，项目所在区域商业氛围较浓，并且发展空间很大。

景观价值分析项目的景观资源丰富，依山南望山傍水东湖，视野开阔，中高层楼层基本无遮挡，四周景色秀丽。

项目分层咖啡厅酒吧宴会及会议室层客房层休闲健身桑拿交通条件及周边配套分析位于东湖旅游经济区，各种配套完善项目方圆米内，高尚物业众多，集中了中国华中科技大学光谷国际广场家乐福等行率层数共层，地下层，地上层。

地下层车库员工餐厅厨房机电设备室冷库房水箱冷浇灌设备室及泵房等客房总数间酒店配套设施构成休闲娱乐层大厅，接待处及酒店商商务中心层中式古典风格的酒楼的总用地面积大约为平方米，而土地面积明细列表如下土地部分土地面积平方米酒店东北端项目本案绿化面积道路其他设施总和总地下建筑平方米总地上建筑平方米总建筑面积平方米覆盖率绿化率容积的企业和武汉大型企业。

如香格里拉大饭店长包客户中有相当为欧美日的汽车及配件企业，有武钢神龙等大型企业。

第三章酒店方案市场分析与评价地块解析项目技术经济指标根据有关方面提供的土地产权证中资料显示，项目电信商务会议中心，客房数量较少，而商务回头客较多。

从固定客户群体看，五星级酒店的客群比较综合，有固定的外资企业和境外旅游团队客户，此外为高规格会议客户，般居住为天。

而五星级长包客户般为有境外背景店洪山宾馆中南花园新大地等酒店，主要以会议客人为主。

另类为以市场为依托的酒店，如五月花酒店大酒店，为高端商务休闲度假型酒店白玫瑰酒店为典型四星商务酒店，商务渡假客户为主。

海怡锦江大酒店是常惠顾之地，而东方大酒店五楼中庭皇家花园咖啡厅是举行大型新闻发布会鸡尾酒会及演唱会等社交活动之所。

客户群体酒店客户较为固定，主要分为两大类。

类为军区政府筹办，依托政府机构经营的酒店，如湖北饭的旅游与商务旺季可达。

而五星级酒店的出租率约为左右。

而四星级及五星级酒店中有相当部分经营来自会议室多功能厅的消费使用。

如香格里拉大饭店大多功能厅成为房地产产品推介会产品展示的经常的旅游与商务旺季可达。

而五星级酒店的出租率约为左右。

而四星级及五星级酒店中有相当部分经营来自会议室多功能厅的消费使用。

如香格里拉大饭店大多功能厅成为房地产产品推介会产品展示的经常惠顾之地，而东方大酒店五楼中庭皇家花园咖啡厅是举行大型新闻发布会鸡尾酒会及演唱会等社交活动之所。

客户群体酒店客户较为固定，主要分为两大类。

类为军区政府筹办，依托政府机构经营的酒店，如湖北饭店洪山宾馆中南花园新大地等酒店，主要以会议客人为主。

另类为以市场为依托的酒店，如五月花酒店大酒店，为高端商务休闲度假型酒店白玫瑰酒店为典型四星商务酒店，商务渡假客户为主。

海怡锦江大酒店是电信商务会议中心，客房数量较少，而商务回头客较多。

从固定客户群体看，五星级酒店的客群比较综合，有固定的外资企业和境外旅游团队客户，此外为高规格会议客户，般居住为天。

而五星级长包客户般为有境外背景的企业和武汉大型企业。

如香格里拉大饭店长包客户中有相当为欧美日的汽车及配件企业，有武钢神龙等大型企业。

第三章酒店方案市场分析与评价地块解析项目技术经济指标根据有关方面提供的土地产权证中资料显示，项目的总用地面积大约为平方米，而土地面积明细列表如下土地部分土地面积平方米酒店东北端项目本案绿化面积道路其他设施总和总地下建筑平方米总地上建筑平方米总建筑面积平方米覆盖率绿化率容积率层数共层，地下层，地上层。

地下层车库员工餐厅厨房机电设备室冷库房水箱冷浇灌设备室及泵房等客房总数间酒店配套设施构成休闲娱乐层大厅，接待处及酒店商商务中心层中式古典风格的酒楼层咖啡厅酒吧宴会及会议室层客房层休闲健身桑拿交通条件及周边配套分析位于东湖旅游经济区，各种配套完善项目方圆米内，高尚物业众多，集中了中国华中科技大学光谷国际广场家乐福等行业机构紧邻鲁磨路侧，人流旺盛，项目所在区域商业氛围较浓，并且发展空间很大。

景观价值分析项目的景观资源丰富，依山南望山傍水东湖，视野开阔，中高层楼层基本无遮挡，四周景色秀丽。

项目分析分析优势项目位于光谷区域中心，周边各类市政配套设施完善，环境优美，且紧邻与华科两所高校，具备良好展示面区域最高档酒店，享有定的市场知名度，目前以商务客人为主，是典型的商务型酒店，对客户的综合吸引力较大项目本身已具有定的酒店客户资源贮备，具有强大的潜在客户群基础。

劣势项目入住客户类型单化，入住率偏低项目配套设施经营般，对酒店的营业收入支撑不足项目周边商业氛围较弱项目内部酒店功能性设计存在缺陷。

机会带来的政策利好，为投资型物业的良性发展奠定基础地铁线路正在建设，进步缓解交通压力，光谷地区楼市能量得以释放万科保利葛洲坝等品牌开发商开发大盘的步伐日益加快，带动整个光谷地区房地产市场快速发展，区域形象迅速提升产权式酒店项目在区域市场处于无竞争状态，销售外部环境极其优越外资企业较多，消费能力强本地居民可支配收入高，投资欲望强烈。

威胁投资型物业市场整体环境不乐观，市场潜在竞争压力巨大作为新兴的房地产投资模式，在该区域尚无先例，市场存在定风险性国内经济持续过热，房地产和金融政策收紧，物业税的开征等给项目的经营带来不确定因素。

应对策略四大策略强化优势与机会策略强化项目自身的高档性和唯性，将项目与该片区其他类型酒店相区别，迅速占领市场，出奇制胜配合项目光谷地标性建筑的外观，充分利用良好展示面，强化楼体及现场包装，迅速吸引周边客户关注利用酒店本身所具有的丰富客户资源优势，通过有针对性地实施点式营销策略，尽可能将酒店客户转化为购买客户强化利用发展商良好的社会资源和政府背景资源优势，对辖区内各外资及本地企业进行重点宣传，促成集团购买。

两大策略化解劣势与规避风险项目进行准确市场定位，并通过实施具有极强针对性的营销方案及投资回报承诺方案，吸引客户购买针对自身酒店配套设施经营的劣势，建议引进高品牌度娱乐餐饮经营公司，增加酒店产品附加值，提升形象档次利用政府背景优势对项目进行信誉担保快打快销规避政策风险。

结论通过对比分析区域市场的各种特征，以及影响本项目的各种因素，以此本项目在该片区的酒店市场中占有很大优势，如果能优化主观因素市场定位酒店经营成本控制营销策略等，在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目的市场风险可以有效应对和规避，并会有良好的市场表现。

项目评价中国武汉酒店项目在洪山片区目前仍属于独无二的房地产产品类型，但在整个武汉房地产市场来说，属于中档的产权式酒店项目。

由于该项目上市时机良好，产品稀缺，预计销售压力不大。

另外，从未来长期投资回报的角度考虑，应该采用行之有效的方式降低酒店的经营成本，提高酒店的盈利能力，尽量保证实现销售中承诺的投资回报，降低中小投资者的投资风险，提高发展商的品牌形象。

整体来看，中国武汉酒店以产权式酒店的方式销售是种科学理性的发展手段，本项目运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配套完善，受国家经济发展总趋势及武汉经济特点的利好影响，本项目前景展望非常良好。

市场定位及项目评估市场定位光谷作为武汉重要的科技发展中心，直以来在武