25《火车站写字楼商业项目投资可行性论证初步设计报告》免费在线阅读

内部配套水电暖电话公共卫生间中央空调宽带食堂监控系统电梯部车位或车库地上层高米，装修标准外立面玻璃幕卫生间公共大堂无电梯间门窗公共走廊无装修售价及付款方式各层售价元底商元，写字间元各层租金元月元平天，底商租金，元年物业费用元平月付款方式次性付款，优惠分期付款，优惠不做贷款产权情况年使用权主要诉求点销售策略推广方式及促销情况销售状况及出租率销售率底商占，写字间占，出租率占备注是手机市场外围，市场内比较红火，但此楼人气不足九商业楼盘调查表基本资料项目名称十方金隆商厦项目位置西下关街开发商保定十方商贸城开发有限公司售楼电话占地面积总建筑面积建筑形态多层框架楼代理公司无建筑设计底商写方案组合并分别对其进行投资收益分析价格分析以住宅为主的小户型商住公寓市场供应商住公寓价格情况表项目名称销售日期和售价项目位置现售价鑫隆湾年底元火车站西北角售完侨生裕华金街月元保百东侧客看好，所以出售酒店产权销售前景也会不错，此物业类别从市场角度分析可行。

鉴于以上论述得出以住宅为主的小户型商住公寓底商产权式商场酒店都可行，为此我们对四种物业类别分别进行价格预测，并提供以下三种门投资方式，在项目前期营销运作成功的情况下，销售前景仍比较乐观，也是可行此地块紧临火车站，流动人群较多适合做酒店，如果聘请专业酒店经营公司，后期管理到位今后会有不错的入住率，加上酒店投资能被本市投资销售不错，加上此地段人气商机较旺，在产品设计合理价格定位合理的基础上今后还会有不错的销售市场，是可行的产权式商铺市场供需两旺，在后期投资风险尚未显现出来之前，此物业仍将成为投资者追求高额回报的热收益分析根据第部分的保定市宏观市场分析结论中已经得出写字楼这种物业形式在保定市这样的二三线城市市场需求量相对较少，而现在写字楼供应量却较大，此物业类型整体供大于求，从市场角度出发不可行底商普遍建设性质集商业商务公寓式写字楼等多功能的综合性建筑。

地块面积亩，其中城市道路占地亩，底商综合楼用地亩。

建筑高度地上层以上，地下层。

绿化土地费用万第三部分方案组合与投资的期望值，价格要平开高走，降低风险。

政府运作风险和项目手续风险，不确定性因素较多。

贵公司成立时间不长，企业处于资金积累阶段，对销售回款要求较高，如果市场旦有变化，对企业发展影响很大。

三规划条件发商自身风险佰盛公司成立时间不长，在项目选择上应走稳妥路线，不应该选择高风险高回报的项目，不应该走赌博路子。

在项目运作方面要稳妥，比如对本项目开发产品选择小户型套价较低的产品对销售价格不应有过高住宅主要集中在高开区，此区域因产品同质化严重，有部分滞销楼盘，而本地块虽然不处于特别有发展前景的地方，但是因为市场上供应小户型公寓较少，本区域内也没有此物业类型供应，因此不会影响销售大局。

三开益兑现不了，会大大降低人们的投资热情，客户购买会越来越理性。

本地块周边没有个成功案例。

地块周边租售情况不理想，租售价格均较低。

不过保定市每年的商品房销售面积大概在万左右，现在保定市场上供应的面积小，在产品设计上局限性很大。

二市场风险由于前段时期，保定房地产市场上供应的可供投资的项目比较多，随着购房者所购物业交房日期的临近，今后经营出租投资收益兑现等问题会逐渐暴露，旦投资收此地块为级商业地段，市价在万亩，而贵公司拿地的价格高达万亩。

因此地块空置多年，大部分人都认为是烂尾项目。

因项目周边无经营景气的项目，好多人认为此区域附近风水不好，经营什么都不成功。

地块民对火车站区域不太认可，自住购房及购物基本不选择此区域。

地块周边环境较乱，人员素质较低，周边大部分都是中低收入人群，消费能力较弱。

地块附近流动人群较多，固定消费群少。

此地块经过几次转手，地价较高站火车站和汽车站的搬迁引起的系列不确定性问题很多客流量的变化商机的减少商业氛围的变化周边环境的不确定性，可能会好，也可能会更糟。

此地块不是政府规划的发展方向，处于被抑制的方向。

保定市政府规划风险和地块风险目前该地块土地规划已到期，新的设计规划要求不确定因素较多。

随着以客运为主的高速铁路的建成通车使用，而旧保定站将以货运为主而汽车站也将在年月份所有短途和长途车都迁至新汽车圈很近，购物方便。

项目三面临街，商业价值较高。

乡镇进城人较认可此地段，在他们印象中火车站附近直是城市最繁华的中心。

距建华批发市场，十方商贸城较近，由此带来很多商机。

二项目劣势及风险分析目地块分析优势分析本项目地块位于老城市中心火车站附近，建华路与裕华西路交叉口东南角。

该地段属于城市级地段，交通便利，各项城市配套设施齐全。

紧邻火车站，人气较旺。

距以保百为首的城市中心商圈目地块分析优势分析本项目地块位于老城市中心火车站附近，建华路与裕华西路交叉口东南角。

该地段属于城市级地段，交通便利，各项城市配套设施齐全。

紧邻火车站，人气较旺。

距以保百为首的城市中心商圈很近，购物方便。

项目三面临街，商业价值较高。

乡镇进城人较认可此地段，在他们印象中火车站附近直是城市最繁华的中心。

距建华批发市场，十方商贸城较近，由此带来很多商机。

二项目劣势及风险分析政府规划风险和地块风险目前该地块土地规划已到期，新的设计规划要求不确定因素较多。

随着以客运为主的高速铁路的建成通车使用，而旧保定站将以货运为主而汽车站也将在年月份所有短途和长途车都迁至新汽车站火车站和汽车站的搬迁引起的系列不确定性问题很多客流量的变化商机的减少商业氛围的变化周边环境的不确定性，可能会好，也可能会更糟。

此地块不是政府规划的发展方向，处于被抑制的方向。

保定市民对火车站区域不太认可，自住购房及购物基本不选择此区域。

地块周边环境较乱，人员素质较低，周边大部分都是中低收入人群，消费能力较弱。

地块附近流动人群较多，固定消费群少。

此地块经过几次转手，地价较高此地块为级商业地段，市价在万亩，而贵公司拿地的价格高达万亩。

因此地块空置多年，大部分人都认为是烂尾项目。

因项目周边无经营景气的项目，好多人认为此区域附近风水不好，经营什么都不成功。

地块面积小，在产品设计上局限性很大。

二市场风险由于前段时期，保定房地产市场上供应的可供投资的项目比较多，随着购房者所购物业交房日期的临近，今后经营出租投资收益兑现等问题会逐渐暴露，旦投资收益兑现不了，会大大降低人们的投资热情，客户购买会越来越理性。

本地块周边没有个成功案例。

地块周边租售情况不理想，租售价格均较低。

不过保定市每年的商品房销售面积大概在万左右，现在保定市场上供应的住宅主要集中在高开区，此区域因产品同质化严重，有部分滞销楼盘，而本地块虽然不处于特别有发展前景的地方，但是因为市场上供应小户型公寓较少，本区域内也没有此物业类型供应，因此不会影响销售大局。

三开发商自身风险佰盛公司成立时间不长，在项目选择上应走稳妥路线，不应该选择高风险高回报的项目，不应该走赌博路子。

在项目运作方面要稳妥，比如对本项目开发产品选择小户型套价较低的产品对销售价格不应有过高的期望值，价格要平开高走，降低风险。

政府运作风险和项目手续风险，不确定性因素较多。

贵公司成立时间不长，企业处于资金积累阶段，对销售回款要求较高，如果市场旦有变化，对企业发展影响很大。

三规划条件建设性质集商业商务公寓式写字楼等多功能的综合性建筑。

地块面积亩，其中城市道路占地亩，底商综合楼用地亩。

建筑高度地上层以上，地下层。

绿化土地费用万第三部分方案组合与投资收益分析根据第部分的保定市宏观市场分析结论中已经得出写字楼这种物业形式在保定市这样的二三线城市市场需求量相对较少，而现在写字楼供应量却较大，此物业类型整体供大于求，从市场角度出发不可行底商普遍销售不错，加上此地段人气商机较旺，在产品设计合理价格定位合理的基础上今后还会有不错的销售市场，是可行的产权式商铺市场供需两旺，在后期投资风险尚未显现出来之前，此物业仍将成为投资者追求高额回报的热门投资方式，在项目前期营销运作成功的情况下，销售前景仍比较乐观，也是可行此地块紧临火车站，流动人群较多适合做酒店，如果聘请专业酒店经营公司，后期管理到位今后会有不错的入住率，加上酒店投资能被本市投资客看好，所以出售酒店产权销售前景也会不错，此物业类别从市场角度分析可行。

鉴于以上论述得出以住宅为主的小户型商住公寓底商产权式商场酒店都可行，为此我们对四种物业类别分别进行价格预测，并提供以下三种方案组合并分别对其进行投资收益分析价格分析以住宅为主的小户型商住公寓市场供应商住公寓价格情况表项目名称销售日期和售价项目位置现售价鑫隆湾年底元火车站西北角售完侨生裕华金街月元保百东侧新推出座元兴远现代城月均价元高区法院东侧售完恒通财富中心年月元高区图书馆北侧售完根据上表价格情况，年本地块项目小户型住宅售价元。

底商市场供应底商价格情况表项目名称销售日期和售价项目位置现售价建基大厦本地块东侧元康泰大厦本地块东侧元十方商贸本地块东南侧元上表的三个项目定此售价销售周期均较长，结合甲方对本项目速战速决的意图，建议售价元，可以低开高走。

产权式商场目前市场供应价格在元不等，均价元。

本地块区域商业购物环境般，均价不超过元。

产权酒店市场价格略高于商住公寓，基本在元较合适精装修。

供选方案方案地上层至二层做临街底商，三层以上做小户型商住公寓项目建筑形态为高层，地上层地下二层。

项目用地面积合亩平方米，总建筑面积地上约平方米，其中商业建筑面积约平方米两层底商，小户型公寓约平方米，容积率。

项目总投资为万元，税后净利润为万元。

方案二地上层至地上四层做产权式商场，五层以上做小户型商住公寓项目建筑形态为高层，地上层地下二层。

项目用地面积合亩平方米，总建筑面积地上约平方米，其中商业建筑面积约平方米四层商场，小