32《苏园(2002)01#地块竞买项目投资可行性论证初步设计报告》免费在线阅读

规划指标见下表。

规划方案指标表表指标名称单位层数方案方案二方案三方案特征全部别墅别墅多层别墅多层中高层用地面积建筑面积别墅层多层住宅层中高层住宅层架空层面积自行车库面积道路面积总户数户商业配套面积公建面积地下汽车位面积绿化面积总建筑面积容积率备注架空层及地下汽车车位未计算建筑面积五方案比较方案比较表表序号指标名称单位数量方案方案二方案三开发项目总投资万元自有资金万元长期借款万元经营收入万元总成本费用万元其中土地费用万元经营税金及附加万元土地增值税万元利润总额万元所得税万元税后利润万元全部投资内部收益率自有资金内部收益率方案比较表中各方案经济分析均设定土地价格为万元，可见，由于容积率低，全部建别墅方案效益最差，应以否定。

别墅多层中高层三楼再付封顶再付土建结束再付交房再付六竞争能力分析与对策刚刚实行土地拍卖制度，存在土地价格双轨制，通过土地拍卖取得的土地与过去通过协议取得的土地两者并存，目前协议获得土地占多数，而且竞买预售，竣工前预售达到，竣工后年内销售余下的。

多层或中高层，开盘销售当期预售，竣工前预售达到，竣工后年内销售余下的。

五回款计划签定协议预付定金万元，个月内签定合同，首付。

中高层造到布如下表售价分析表表产品项目加权平均售价及概率别墅售价概率多层住宅售价概率高层住宅售价概率销售额万元销售额概率商业配套按每平方米元计算，汽车车位每个约万元。

四销售计划别墅，开盘销售当期块由于湖边风景优美，拥有套湖边住宅已成为园区住户二次购房的向往，参加本项目咨询的专家致认为应该比其他地段同类产品售价高。

基本分析每平方米售价定为元。

若干专家预测的平均值，产品价格及收入的概率分本将超过小高层。

本地块土地起拍价已超过元，因此，多层住宅成本高于小高层。

小高层使用年限比多层长，但物业管理费用稍高，因此，二者售价应该相近。

故本报告改变高层价格高于多层的习惯做法，将二者定价相同。

本地未开盘，据传别墅价格将定位在元左右，我们认为价位在元之间很有可能。

因此，本项目评价基本分析，别墅售价取元。

关于多层住宅与中高层住宅之间的价格比较，分析认为，当每平方米土地价格超过元之后，多层住宅的成园二期工程，尚未竣工，幢二层别墅只剩套，每平方米元。

澜韵园土地成本相对较低，若通过拍卖获得土地，成本般不会低于元，因此，存量土地用完之后，湖边别墅价位应该还会提高，首期拍卖的苏园地块，虽然尚案比较。

别墅多层住宅中高层方案为推荐方案。

初步规划确定的产品规模别墅，套多层住宅，套中高层住宅层，套商业店面房汽车库，个车位。

三销售价格别墅邻近地块澜韵划的约束。

根据规划要求，建筑容积率小于建筑密度不超过建筑层数层以下绿地率大于。

拟定三个产品方案全部为别墅方案别墅多层住宅方案别墅多层住宅中高层方案。

详见规划设计中的方块面积公顷，容积率小于，临湖至少半的用地须用于低层别墅用地。

套型分析别墅基地面积平方米，建筑面积平方米。

多层住宅每户平方米左右，中高层住宅每户平方米左右。

拟建规模拟建规模主要受到地块大小和城市规量累计二产品策划土地规划用途土地规划用途居住用地。

拟建产品类型及要求别墅半别墅，建筑层数不超过层，建筑檐口高度不超过米。

多层住宅，建筑层数不低于层。

中高层住宅，建筑层数不超过层地将以幅度增长。

由此可见，存在较大的潜在需求量。

价格涨幅年至年，平均涨幅，年至年，平均涨幅。

需求量统计和预测表单位万平方米年份增幅数量累计价格年份增幅数展已有先例，苏州照目前的速度发展，预测是完全可能实现的，甚至可能提前。

今年开工面积万平方米左右，园区政府预测今年全年可达到万平方米左右。

开发量年至年平均增幅，由于销售量等于开发量，预计至年的需求量仍业和加工业基地。

万人口，按三口之家计算为万户，每户平均面积平方米，则需要万平方米，预测园区住宅每年的需求量见表。

在年累计可达到万平方米。

苏州工业园区自年开始开发，到年用年时间达到万人口，珠江三角洲的发发平方公里，紧靠苏州古城，将建成个以工商业为主体包括金融业和旅游业的中心区第二期环绕秀美的金鸡湖，将建成个富有水城特色的居住区和高新技术产业区第三期靠近上海，地势开阔，将建成个技术密集的制造会员购房人数绝对量逐年上升，年为人，年人，年人，年人，年月人，累计人。

园区现有公积金会员人，还有很大的潜力。

市场需求预测根据规划，苏州工业园区以金鸡湖为中心，总体规划平方公里，规划人口万人。

首期开销。

因此，本项目评价未考虑联体别墅方案。

多层或中高层住宅价位应该能够比其它地段的同类住宅高些。

目前市场行情据有关资料，购买园区住房的人员中，园区公积金会员占，城区人占，外地人占。

区内公积金会销。

因此，本项目评价未考虑联体别墅方案。

多层或中高层住宅价位应该能够比其它地段的同类住宅高些。

目前市场行情据有关资料，购买园区住房的人员中，园区公积金会员占，城区人占，外地人占。

区内公积金会员购房人数绝对量逐年上升，年为人，年人，年人，年人，年月人，累计人。

园区现有公积金会员人，还有很大的潜力。

市场需求预测根据规划，苏州工业园区以金鸡湖为中心，总体规划平方公里，规划人口万人。

首期开发平方公里，紧靠苏州古城，将建成个以工商业为主体包括金融业和旅游业的中心区第二期环绕秀美的金鸡湖，将建成个富有水城特色的居住区和高新技术产业区第三期靠近上海，地势开阔，将建成个技术密集的制造业和加工业基地。

万人口，按三口之家计算为万户，每户平均面积平方米，则需要万平方米，预测园区住宅每年的需求量见表。

在年累计可达到万平方米。

苏州工业园区自年开始开发，到年用年时间达到万人口，珠江三角洲的发展已有先例，苏州照目前的速度发展，预测是完全可能实现的，甚至可能提前。

今年开工面积万平方米左右，园区政府预测今年全年可达到万平方米左右。

开发量年至年平均增幅，由于销售量等于开发量，预计至年的需求量仍将以幅度增长。

由此可见，存在较大的潜在需求量。

价格涨幅年至年，平均涨幅，年至年，平均涨幅。

需求量统计和预测表单位万平方米年份增幅数量累计价格年份增幅数量累计二产品策划土地规划用途土地规划用途居住用地。

拟建产品类型及要求别墅半别墅，建筑层数不超过层，建筑檐口高度不超过米。

多层住宅，建筑层数不低于层。

中高层住宅，建筑层数不超过层地块面积公顷，容积率小于，临湖至少半的用地须用于低层别墅用地。

套型分析别墅基地面积平方米，建筑面积平方米。

多层住宅每户平方米左右，中高层住宅每户平方米左右。

拟建规模拟建规模主要受到地块大小和城市规划的约束。

根据规划要求，建筑容积率小于建筑密度不超过建筑层数层以下绿地率大于。

拟定三个产品方案全部为别墅方案别墅多层住宅方案别墅多层住宅中高层方案。

详见规划设计中的方案比较。

别墅多层住宅中高层方案为推荐方案。

初步规划确定的产品规模别墅，套多层住宅，套中高层住宅层，套商业店面房汽车库，个车位。

三销售价格别墅邻近地块澜韵园二期工程，尚未竣工，幢二层别墅只剩套，每平方米元。

澜韵园土地成本相对较低，若通过拍卖获得土地，成本般不会低于元，因此，存量土地用完之后，湖边别墅价位应该还会提高，首期拍卖的苏园地块，虽然尚未开盘，据传别墅价格将定位在元左右，我们认为价位在元之间很有可能。

因此，本项目评价基本分析，别墅售价取元。

关于多层住宅与中高层住宅之间的价格比较，分析认为，当每平方米土地价格超过元之后，多层住宅的成本将超过小高层。

本地块土地起拍价已超过元，因此，多层住宅成本高于小高层。

小高层使用年限比多层长，但物业管理费用稍高，因此，二者售价应该相近。

故本报告改变高层价格高于多层的习惯做法，将二者定价相同。

本地块由于湖边风景优美，拥有套湖边住宅已成为园区住户二次购房的向往，参加本项目咨询的专家致认为应该比其他地段同类产品售价高。

基本分析每平方米售价定为元。

若干专家预测的平均值，产品价格及收入的概率分布如下表售价分析表表产品项目加权平均售价及概率别墅售价概率多层住宅售价概率高层住宅售价概率销售额万元销售额概率商业配套按每平方米元计算，汽车车位每个约万元。

四销售计划别墅，开盘销售当期预售，竣工前预售达到，竣工后年内销售余下的。

多层或中高层，开盘销售当期预售，竣工前预售达到，竣工后年内销售余下的。

五回款计划签定协议预付定金万元，个月内签定合同，首付。

中高层造到三楼再付封顶再付土建结束再付交房再付六竞争能力分析与对策刚刚实行土地拍卖制度，存在土地价格双轨制，通过土地拍卖取得的土地与过去通过协议取得的土地两者并存，目前协议获得土地占多数，而且竞买土地的价格远远高于协议土地，土地拍卖房价提高带来的好处使得协议取得的存量土地可以获得超额利润，而对于竞买的土地来说房价提高带来的好处几乎全部用于土地费用，而且拍卖前的利润空间也受到挤压，因此竞争力远远不如协议取得的存量土地，旦市场价格向下波动，竞买获得的土地受其影响首当其冲。

因此，土地最高限价的确定应充分考虑产品售价风险。

本地块规划条件允许建多层和中高层住宅，允许的容积率比首次拍卖的苏园地块高，若采用别墅多层中高层方案，容积率由全部建别墅的左右提高到接近，经分析表明，每平方米土地的土地费用承载能力比单纯建别墅可提高元以上，若以同等价格获得土地和开发商获得的经济效益相同，则每平方米别墅的价格盈亏平衡点可降低元左右。

第三章项目初步规划与方案优化苏园地块规划技术条件该地块为居住用地，地块面积公顷，容积率小于，临湖至少半的用地须用于低层别墅用地。

建筑退线建筑退后小区地界建筑须退所有地界米，其中沿界至少米为绿化带，至少米为间距缓冲带，绿化带内不能用做停车场。

高层住宅退各边界线不小于米。

如界外是已建或规划的生活居住建筑还须满足日照间距的退线要求。

低层住宅最小