26（房地产）世纪佳园二期房地产开发项目立项申报申请报告免费在线阅读

资金平衡分析详见附表，资产负债分析详见附表。

敏感性分析将开发产品投资售房价格租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的效益最为敏感。

如果开发产品投资和售房价格分别向不利方面变动，全部投资内部收益率将分别下降至和，净现值分别下降至万元和万元，均为负值投资回收期则增加到和年租房价格和预售款回笼进度对收益的影响相对不敏感。

根据测算，敏感因素的变动均不应超过基本方案左右的范围，否则，项目收益风险较大。

详见表及图。

表七敏感性分析表序号项目变动幅度内部收益率净现值万元投资回收期年基本方案开发产品投资售房价格预售款回笼进度租房价格，主要经济指标本项目的主要经济指标见表七。

表七主要经济指标表序号名称单位数据备注Ⅰ建设北京路，并以东西方面交通干线人民路交汇，往南是火车站，往西至西市区，交通十分便捷。

确定方案并比选项目方案栋高层，四栋多层和联排低层住宅，项目方案二八多栋多层和联排低层住宅因为项目方案二明西三个方向开往佳园小区，坐车由佳园小区至市中心只需分钟，到火车站分钟，到南昌市机场分钟。

白龙路连接环城东路和白塔路延长线，紧接春城路直达市机场。

由另条主干道穿金路可连接南昌市城市南北方向交通动脉为新的趋势，依托江西科技园流的社区环境，佳园二期住宅开发建设具有无可比拟的区位优势。

交通方便已建成的主干道白龙路和龙华路昙小龙金博路穿金路形成小区四通八达的交通网络。

公共汽车由南昌市的东南口众多仅新迎小区就有人口万人，商业网点密布，生意兴隆，呈现派繁荣景象，与江西科技园片区优雅清新和谐宁静的环境形成鲜明的对比。

随着人与自然和谐发展居住观念的建立，中高档住宅的更新换代将成优越世纪佳园二期项目建设地块位于江西科技园公里处白龙路主干道西侧，空气清新，水质优良，周围是龙华路昙小路，主干道白龙路向前直通市中心区。

沿白龙路带的住宅区，是该市较早开发的商品住宅片区，区内人主，发展为南昌的个高尚新社区，其周边环境还将进步改善。

江西科技园片区内开发用地成为开发商竟相争夺的宝地，不可多得。

世纪佳园二期项目在此选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。

建设条件位置住宅，是有其市场需求依据的。

三项目选址及建设条件项目选址年以后，江西科技园作为永久性公园，园区依山傍水，环境得天独厚，今后南昌市将严格控制这地区规划，区内建设以园林旅游休闲娱乐和较高档次的住宅为的势头。

从以上分析可以看出，世纪佳园期北辰小区阳光小区金康园等的成功开发，预示着未来商品房的升级换代，由低档走向高档，高品质开发已成为新趋势，世纪佳园二期市场定位在中高档入的家庭为，中高收入家庭为富裕家庭占，加上银行住房按揭贷款的支持，住房消费热，点将加快形成。

个人购房的比例也由八五时期的增加到年的，目前这比例已超过，并保持逐步上升向小康型的过渡。

随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房汽车消费，这是个必然的趋势。

随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重将由上升到左右。

其中中低收。

据有关资料统计，年南昌市城镇居民人均收入为元，年为元，年汰到元，年达到元，年比年实际增长。

在居民消费支出中恩格尔系数已由年的降到年的，最近几年这系数又有新的下降，这标志着居民生活由温饱型段随着南昌市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。

目前，南昌市居民购房除直接居住或自用外，有近是用于投资保值增值或出租，这与南昌市市民近几年生活水平很快提高不无关系西科技园以南，环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。

住房消费逐步成为居民消费热点和投资手，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成定的市场需求，像世纪佳园这样环境优美档次较高的住宅，无论是销售或出租都有较大的市场潜力。

项目区位市场潜力。

世纪佳园二期项目位于江潜力。

发展商贸直是南昌市经济发展的重点之。

为南昌市城市经济发展带来前所未有的机遇，商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存的发展住宅区，区内人口密度大，聚集了众多先富起来的人士，下步商品房的更新换代，加上二，三级市场的放开，将为商品房交易提供方便，并有可能使先富者对高档次的品牌商品住宅的潜在需求转化为现实需求。

商业消费左右，最近两年，富裕家庭这比例又有提高，今后还将进步提高。

这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。

沿白龙路向前是新迎小区和大树营曙光东华小区带，是南昌市较早开发的商品住左右，最近两年，富裕家庭这比例又有提高，今后还将进步提高。

这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。

沿白龙路向前是新迎小区和大树营曙光东华小区带，是南昌市较早开发的商品住宅区，区内人口密度大，聚集了众多先富起来的人士，下步商品房的更新换代，加上二，三级市场的放开，将为商品房交易提供方便，并有可能使先富者对高档次的品牌商品住宅的潜在需求转化为现实需求。

商业消费潜力。

发展商贸直是南昌市经济发展的重点之。

为南昌市城市经济发展带来前所未有的机遇，商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成定的市场需求，像世纪佳园这样环境优美档次较高的住宅，无论是销售或出租都有较大的市场潜力。

项目区位市场潜力。

世纪佳园二期项目位于江西科技园以南，环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。

住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段随着南昌市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。

目前，南昌市居民购房除直接居住或自用外，有近是用于投资保值增值或出租，这与南昌市市民近几年生活水平很快提高不无关系。

据有关资料统计，年南昌市城镇居民人均收入为元，年为元，年汰到元，年达到元，年比年实际增长。

在居民消费支出中恩格尔系数已由年的降到年的，最近几年这系数又有新的下降，这标志着居民生活由温饱型向小康型的过渡。

随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房汽车消费，这是个必然的趋势。

随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重将由上升到左右。

其中中低收入的家庭为，中高收入家庭为富裕家庭占，加上银行住房按揭贷款的支持，住房消费热，点将加快形成。

个人购房的比例也由八五时期的增加到年的，目前这比例已超过，并保持逐步上升的势头。

从以上分析可以看出，世纪佳园期北辰小区阳光小区金康园等的成功开发，预示着未来商品房的升级换代，由低档走向高档，高品质开发已成为新趋势，世纪佳园二期市场定位在中高档住宅，是有其市场需求依据的。

三项目选址及建设条件项目选址年以后，江西科技园作为永久性公园，园区依山傍水，环境得天独厚，今后南昌市将严格控制这地区规划，区内建设以园林旅游休闲娱乐和较高档次的住宅为主，发展为南昌的个高尚新社区，其周边环境还将进步改善。

江西科技园片区内开发用地成为开发商竟相争夺的宝地，不可多得。

世纪佳园二期项目在此选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。

建设条件位置优越世纪佳园二期项目建设地块位于江西科技园公里处白龙路主干道西侧，空气清新，水质优良，周围是龙华路昙小路，主干道白龙路向前直通市中心区。

沿白龙路带的住宅区，是该市较早开发的商品住宅片区，区内人口众多仅新迎小区就有人口万人，商业网点密布，生意兴隆，呈现派繁荣景象，与江西科技园片区优雅清新和谐宁静的环境形成鲜明的对比。

随着人与自然和谐发展居住观念的建立，中高档住宅的更新换代将成为新的趋势，依托江西科技园流的社区环境，佳园二期住宅开发建设具有无可比拟的区位优势。

交通方便已建成的主干道白龙路和龙华路昙小龙金博路穿金路形成小区四通八达的交通网络。

公共汽车由南昌市的东南西三个方向开往佳园小区，坐车由佳园小区至市中心只需分钟，到火车站分钟，到南昌市机场分钟。

白龙路连接环城东路和白塔路延长线，紧接春城路直达市机场。

由另条主干道穿金路可连接南昌市城市南北方向交通动脉北京路，并以东西方面交通干线人民路交汇，往南是火车站，往西至西市区，交通十分便捷。

确定方案并比选项目方案栋高层，四栋多层和联排低层住宅，项目方案二八多栋多层和联排低层住宅因为项目方案二明显没有方案在相同的容积率不变的情况下，总住宅面积要缩小，获利要小。

所以我的分析只建立在方案提出表格数据分析土地征用情况开发土地以定点拆迁方式获得南昌市爱华纺织厂生产用地平方米，未用转让变更方式办理用地手续。

四建设规模及功能标准规划设计方案建筑面积和内容根据省计委立项批复，世纪佳园二期项目建设为商品住宅小区，初步规划总建筑面积平方米，其中住宅建筑面积平方头，联排低层住宅建筑面积平方米，地下停车库平方米。

功能设施标准建筑使用功能年城市住宅流行模式为家庭向小型化发展，户规模口户为主，户结构以核心户为主，两代人家希望分离居住，但要靠近。

居住环境质量有较大的改善和提高，城市公共交通地铁和私人汽车有定发展学校和托儿所与住宅距离较近，能满足服务半径步行距离的要求公共服务设施逐步完善，满足居民文化和购物等要求，环境绿化有较大提高。

年住宅的套型模式各空间的功能更加明确，设备和装修上更加体现