22（房地产）嘉铭园住宅开发项目立项申报申请报告免费在线阅读

六不确定性分析盈亏平衡分析盈亏平衡分析，亦称盈亏临界分析，或保本分析。

它主要研究如何确定盈亏临界点有关因素变动对盈亏临界点的影响等问题，以判断拟开发项目适应市场变化的能力和风险大小。

盈亏临界点销售量的确定其中为项目开发的固定成本为销售税率为单方售价为可变成本为单位边际贡献为加权平均边际贡献率本项目的临界点销售量为住宅平米减去以实物偿还原土地方的万平米后，实际临界销售量为平米底商平米减去以实物偿还原土地方的万平米后，实际临界销售量为平米住宅与底商的单位边际贡献单位边际贡献单价销售税率多层板楼由于居住品质较高，以及开发建造成本等因素的影响多在商品房中推广，经济适用房中较少出现以板式小高层为主打的项目。

从户型设计来看，该区域内经济适用房的主打户型为建筑面积在平米之间的两居和三居。

另塔楼和板塔结合楼。

其中，尤以塔楼为重头，在此次所调查的个经济适用房项目中，有处以塔楼为主攻方向，另有三处楼盘也以板塔结合楼为主，两项汇总，选择塔楼或板塔结合楼的项目占到了供应总量的，板式小高层以及区元平米政馨家园政华家园元平米顶秀新园元平米建欣苑元平米元平米翠城元平米北潞园小区元平米建筑形式及户型设计分析从南城经济适用房的建筑形式来看，主要分为三种类型，即板楼多层及小高层环以内远郊区县元平米康宁居元平米今日家园元平米瑞莲家园元平米百环花园元平米元平米汇丰家园元平米长安新城青塔二期元平米富华家园十里堡住宅小区元平米丰益城市花园元平米正阳小的利益，现有开发项目不会有较大降价，但今后开盘的新项目中，中低价位项目的比例会逐步提高，市场整体价位结构会逐渐趋于合理。

详见下表南城经济适用房项目价格区位对照表相对区位最高限价三环以内四环以内五在万元的项目市场反应较好，供应量也较大，占到了市场供应总量的近七成。

其余低价项目多远离市区，对于占到购房大军九成的城区居民来说，并非首选。

而且，由于房地产项目的价格刚性，考虑到项目品牌和前期购房客户业项目总价约为万元，为南部地区该类物业当前市场供应的主流。

对于区位相对较好，品质较高的楼盘，按照最高限价元计算，总价约在万元，其市场供应总量也占到近三成。

两项汇总，我们可以看出目前经济适用房中，总价适用房项目每平米限价在元以下的有两个在元之间的有八处价位在元之间的有四处。

元之间的经济适用房项目占到南城市场供应总量的近六成，在这部分项目中，以主力户型平米上下的两居平均值来计算，此类物内的房地产项目价格不会过高，将基本维持在均价元平方米总价万万之间的个水平。

三南城经济适用房项目调研分析南城经济适用房项目市场调研项目主流价位分布从南城经济适用房的价位分布来看，京城南部经济，四环开通之后，楼盘相继次调价，增幅千余元。

随着政府对南城改造工作力度的加大，区域内房地产项目在未来段时间内仍有很大的升值空间，但由于市场整体供需结构的调整以及政府对南城住宅项目的宏观调控，本案区域段因素在买房者决策过程中的影响。

即我们所说的四环的贯通使北京的区位概念走向模糊，它在定程度上改变着选择四环定居的人群的区域居住需求和观念。

受此影响最显著的就是南城的房价，以南四环方庄桥南的方安苑为例较低，具体到楼盘的开发成本上依然存在降价的空间，且东南西北四个方向，价格走势不尽相同。

以本案区域为例，四环的贯通将会把建筑密度高交通不畅房价相对高的北部和东部的购买力分散，在定程度上淡化地时间内，由无房户拆迁户危旧房改造户为需求主体而引发的对中低价位住宅的需求将越发强劲。

价格走势分析从总体来看，四环路周边的区域都将因通畅的交通和由此带来的市政配套设施而升值，但由于城乡结合部土地地价以下，分布零散，没有形成聚合效应，社区氛围不浓，人气不旺。

第三，政府进步加大对南城危旧房改造的力度，并且投入巨资完善南城的市政设施配套。

目前本区域内的房地产市场投资量相对较少，需求旺盛，在今后段地。

区域内道路网稀疏，市政配套设施分布零散且档次较低，对于追求高品质生活的购房者或者欲塑造成熟居住社区典范的开发商来说，外部环境短期内不甚有利。

第二，区域内多数项目以塔楼为主，且规模偏小基本在万平米张床，不要城南套房的例子也屡见不鲜。

人们观念上的束缚使得城南的经济发展市政建设等在很长段时间内基本处于停滞状态。

基础设施与公共设施分析第，区域内留有大量破旧平房，以及因厂房外迁而废弃的工业用近了南城与京城其他地区的联系，盘活了房地产市场，吸引来了更广泛的客源。

第二，由于受到传统观念的影响，南城的发展与京城其他区域相比略显落后。

北京历史上就有东富西贵南贫北贱的说法，宁要城北张近了南城与京城其他地区的联系，盘活了房地产市场，吸引来了更广泛的客源。

第二，由于受到传统观念的影响，南城的发展与京城其他区域相比略显落后。

北京历史上就有东富西贵南贫北贱的说法，宁要城北张床，不要城南套房的例子也屡见不鲜。

人们观念上的束缚使得城南的经济发展市政建设等在很长段时间内基本处于停滞状态。

基础设施与公共设施分析第，区域内留有大量破旧平房，以及因厂房外迁而废弃的工业用地。

区域内道路网稀疏，市政配套设施分布零散且档次较低，对于追求高品质生活的购房者或者欲塑造成熟居住社区典范的开发商来说，外部环境短期内不甚有利。

第二，区域内多数项目以塔楼为主，且规模偏小基本在万平米以下，分布零散，没有形成聚合效应，社区氛围不浓，人气不旺。

第三，政府进步加大对南城危旧房改造的力度，并且投入巨资完善南城的市政设施配套。

目前本区域内的房地产市场投资量相对较少，需求旺盛，在今后段时间内，由无房户拆迁户危旧房改造户为需求主体而引发的对中低价位住宅的需求将越发强劲。

价格走势分析从总体来看，四环路周边的区域都将因通畅的交通和由此带来的市政配套设施而升值，但由于城乡结合部土地地价较低，具体到楼盘的开发成本上依然存在降价的空间，且东南西北四个方向，价格走势不尽相同。

以本案区域为例，四环的贯通将会把建筑密度高交通不畅房价相对高的北部和东部的购买力分散，在定程度上淡化地段因素在买房者决策过程中的影响。

即我们所说的四环的贯通使北京的区位概念走向模糊，它在定程度上改变着选择四环定居的人群的区域居住需求和观念。

受此影响最显著的就是南城的房价，以南四环方庄桥南的方安苑为例，四环开通之后，楼盘相继次调价，增幅千余元。

随着政府对南城改造工作力度的加大，区域内房地产项目在未来段时间内仍有很大的升值空间，但由于市场整体供需结构的调整以及政府对南城住宅项目的宏观调控，本案区域内的房地产项目价格不会过高，将基本维持在均价元平方米总价万万之间的个水平。

三南城经济适用房项目调研分析南城经济适用房项目市场调研项目主流价位分布从南城经济适用房的价位分布来看，京城南部经济适用房项目每平米限价在元以下的有两个在元之间的有八处价位在元之间的有四处。

元之间的经济适用房项目占到南城市场供应总量的近六成，在这部分项目中，以主力户型平米上下的两居平均值来计算，此类物业项目总价约为万元，为南部地区该类物业当前市场供应的主流。

对于区位相对较好，品质较高的楼盘，按照最高限价元计算，总价约在万元，其市场供应总量也占到近三成。

两项汇总，我们可以看出目前经济适用房中，总价在万元的项目市场反应较好，供应量也较大，占到了市场供应总量的近七成。

其余低价项目多远离市区，对于占到购房大军九成的城区居民来说，并非首选。

而且，由于房地产项目的价格刚性，考虑到项目品牌和前期购房客户的利益，现有开发项目不会有较大降价，但今后开盘的新项目中，中低价位项目的比例会逐步提高，市场整体价位结构会逐渐趋于合理。

详见下表南城经济适用房项目价格区位对照表相对区位最高限价三环以内四环以内五环以内远郊区县元平米康宁居元平米今日家园元平米瑞莲家园元平米百环花园元平米元平米汇丰家园元平米长安新城青塔二期元平米富华家园十里堡住宅小区元平米丰益城市花园元平米正阳小区元平米政馨家园政华家园元平米顶秀新园元平米建欣苑元平米元平米翠城元平米北潞园小区元平米建筑形式及户型设计分析从南城经济适用房的建筑形式来看，主要分为三种类型，即板楼多层及小高层塔楼和板塔结合楼。

其中，尤以塔楼为重头，在此次所调查的个经济适用房项目中，有处以塔楼为主攻方向，另有三处楼盘也以板塔结合楼为主，两项汇总，选择塔楼或板塔结合楼的项目占到了供应总量的，板式小高层以及多层板楼由于居住品质较高，以及开发建造成本等因素的影响多在商品房中推广，经济适用房中较少出现以板式小高层为主打的项目。

从户型设计来看，该区域内经济适用房的主打户型为建筑面积在平米之间的两居和三居。

另从下表的统计数据可以看出，建筑面积在平米均值上下的的户型最受市场青睐详见下表。

其市场定位侧重于满足二人世界或三口之家的日常生活起居，不贪大，不浮夸，尽量做到有创造有特点有个性，这与经济适用房定价适中实用主义规模户型紧凑等特点不谋而合。

值得注意的是，部分项目设计了总面积在平米以上的跃层及错层，该类户型总价超过万，据市场反应，销售情况不甚良好。

项目建筑形式及户型设计对照表建筑形式畅销户型平均建面多层板楼板式小高层塔楼板塔结合楼富华家园正阳小区汇丰家园翠城建欣苑长安新城今日家园瑞莲家园丰益城市花园百环花园富华家园顶秀新园康宁居北潞园政馨家园政华家园长安新城今日家园百环花园康宁居北潞园政馨家园政华家园区域周边竞争项目市场调研参阅附件项目周边竞争楼盘调查表产品建议通过对周边项目的分析，结合本案的实际情况，我们认为，本案的投资开发存在以下机会点和风险点投资机会点分析市场趋于成熟北京房地产市场经目经济效益指标汇总表类别静态指标动态指