27（房地产）姚家小区西区旧城改造开发项目立项申报申请报告免费在线阅读

第节投资估算投资估算的编制依据山东省建筑安装工程综合定额济南地区价目表年全国统市政工程预算定额山东省单位估价表年投资项目可行性研究指南试用版建设项目经济评价方法与参数第二版房地产开发项目经济评价方法类似工程建设经济指标设备及材料按现行市场价格估算建设单位提供的其它资料二投资估算编制说明项目总占地平方米约合亩，土地成本为每亩万元，包括征地费土地出让金等万元拆迁安置费万元等与征地有关的全部费用。

投资估算中城市建设综合配套费人防易地建设费等费用，依据济南市现行收费标准测算。

勘察设计费工程监理费等按照建设部颁发的收费标准及山东省济南市有关规定执行，并参照市场价进行估算。

预备费用按建筑安装工程费用与其他费用之和的计算。

三投资估算经初步估算，本项目开发建设总投资为万治和道路改造，共完成拆迁万平方米，同比增长。

被拆迁居民购买新建商品房的约占四成，购买二手房手续不全的低价房占四成。

房地产业与国民经济协调发展情况。

济南市年完成全社会固定资产投资多亿元，增长完比增长。

购房者的为自住。

购买对象中本地城市居民占多数，本地农民及外地户藉居民不足。

个人购房率达到。

拆迁及旧区改造情况。

今年济南市围绕东拓西进南控北跨中疏的发展战略，重点进行街区整万平方米，与去年持平。

其中住宅万平方米，办公用房空置面积为万平方米，商业营业性用房空置面积为万平方米。

空置年以上的房屋万平方米，年以下的房屋万平方米。

商品房销售情况。

商品房平均价格每平方米元，同。

竣工面积万平方米，同比增长。

土地购置面积万平方米，同比下降。

竣工住宅套，同比增长。

全年实际销售面积多万平方米，同比增长。

新区安置用房建设竣工面积约万平方米。

商品房空置情况。

全市空置面积约能力万平方米。

房地产业已成为济南市国民经济发展的支柱产业，显示出对经济发展的强劲拉动作用。

主要开发现状年房地产开发情况。

全年房地产开发完成投资将近亿元，同比增长。

施工面积万多平方米，同比增长通商品住房都是重点扶持。

二济南市房地产开发情况九五以来，济南市房地产业在国家宏观政策的指导下进入平稳发展的阶段，基本保持了稳步发展的态势。

目前，全市房地产开发企业已达多家，注册资金近亿元，年开发目前房地产开发企业中有的企业认为本地区消费者购房能力较高，的企业认为目前商品房销售情况乐观，的企业对未来两年商品房销售前景看好。

从政策上看，无论是央行的房贷新政策还是国务院年号文件，对中低价位普业者的主动性购房需求二是新城规划旧城改造和市区道路改造工程的实施带来的拆迁户被动性购房需求三是随着各地房改房的上市，特别是省直房改房的上市，将激发新轮追求居者优其屋的二次购房需求。

据调查，元，其中住宅投资达亿元，竣工房屋面积达万平方米，竣工住宅超过万套，市场需求旺盛，全年实际销售万平方米，发展前景看好，支柱作用进步显现。

年市场对商品住宅的需求主要来自三个方面是每年不断增长的首次置按照年我国城镇居民人均住宅建筑面积达到平方米估算，年年间，我国城镇新建住宅竣工面积应当达到亿平方米左右。

年，在经济大发展的推动下，山东省房地产开发投资仍呈现高速增长态势，全省完成房地产开发投资接近亿商品房的比重已达。

随着我国经济发展城镇化步伐加快和居民收入的提高，住宅建设特别是城镇住宅建设仍有巨大的潜力，城镇住宅总量需求将长期保持在较高水平，并成为贯穿我国全面建设小康社会始终的重要推动力量。

在以上，年增长额保持在固定资产投资增长额的左右，直接和间接拉动增长在个百分点左右。

年全国房地产开发完成投资超过亿元，同比增长，占同期固定资产投资的，城乡住宅投资占房地产投资的，个人购买务内部收益率所得税后投资回收期年市场需求分析第节济南市房地产开发现状国内房地产市场现状当前，我国住宅发展已经进入了个新的阶段，住宅建设成为社会经济的重要推动力量。

房地产开发投资连续年增长保持目单位指标总用地亩总建筑面积平方米其中住宅建筑面积平方米公建建筑面积平方米地下车库平方米居住户数户总投资万元销售收入万元销售利润万元投资利润率所得税前财务内部收益率所得税前投资回收期年所得税后财元利润万元，投资利润率为，全部投资所得税后财务内部收益率为，投资回收期为年，项目具有定的盈利能力。

敏感性分析表明，项目具有定的抗风险能力。

四主要经济技术指标主要技术经济指标汇总表表序号项方米可提供住房套，配套公建商业建筑面积平方米。

三项目投入总资金及效益初步测算，项目建设总投资为万元，其中建筑安装工程费用万元，其他费用万元，预备费用万元。

项目建成房屋全部出售后可实现销售收入万及圣洋海鲜大型批发市场等。

该项目为济南市东部开发的黄金地带，是济南历下区经济文化发展中心，交通便利，商业及文化气氛浓重。

二建设规模项目规划用地面积平方米约亩，总建筑面积平方米，其中住宅建筑面积平方及圣洋海鲜大型批发市场等。

该项目为济南市东部开发的黄金地带，是济南历下区经济文化发展中心，交通便利，商业及文化气氛浓重。

二建设规模项目规划用地面积平方米约亩，总建筑面积平方米，其中住宅建筑面积平方米可提供住房套，配套公建商业建筑面积平方米。

三项目投入总资金及效益初步测算，项目建设总投资为万元，其中建筑安装工程费用万元，其他费用万元，预备费用万元。

项目建成房屋全部出售后可实现销售收入万元利润万元，投资利润率为，全部投资所得税后财务内部收益率为，投资回收期为年，项目具有定的盈利能力。

敏感性分析表明，项目具有定的抗风险能力。

四主要经济技术指标主要技术经济指标汇总表表序号项目单位指标总用地亩总建筑面积平方米其中住宅建筑面积平方米公建建筑面积平方米地下车库平方米居住户数户总投资万元销售收入万元销售利润万元投资利润率所得税前财务内部收益率所得税前投资回收期年所得税后财务内部收益率所得税后投资回收期年市场需求分析第节济南市房地产开发现状国内房地产市场现状当前，我国住宅发展已经进入了个新的阶段，住宅建设成为社会经济的重要推动力量。

房地产开发投资连续年增长保持在以上，年增长额保持在固定资产投资增长额的左右，直接和间接拉动增长在个百分点左右。

年全国房地产开发完成投资超过亿元，同比增长，占同期固定资产投资的，城乡住宅投资占房地产投资的，个人购买商品房的比重已达。

随着我国经济发展城镇化步伐加快和居民收入的提高，住宅建设特别是城镇住宅建设仍有巨大的潜力，城镇住宅总量需求将长期保持在较高水平，并成为贯穿我国全面建设小康社会始终的重要推动力量。

按照年我国城镇居民人均住宅建筑面积达到平方米估算，年年间，我国城镇新建住宅竣工面积应当达到亿平方米左右。

年，在经济大发展的推动下，山东省房地产开发投资仍呈现高速增长态势，全省完成房地产开发投资接近亿元，其中住宅投资达亿元，竣工房屋面积达万平方米，竣工住宅超过万套，市场需求旺盛，全年实际销售万平方米，发展前景看好，支柱作用进步显现。

年市场对商品住宅的需求主要来自三个方面是每年不断增长的首次置业者的主动性购房需求二是新城规划旧城改造和市区道路改造工程的实施带来的拆迁户被动性购房需求三是随着各地房改房的上市，特别是省直房改房的上市，将激发新轮追求居者优其屋的二次购房需求。

据调查，目前房地产开发企业中有的企业认为本地区消费者购房能力较高，的企业认为目前商品房销售情况乐观，的企业对未来两年商品房销售前景看好。

从政策上看，无论是央行的房贷新政策还是国务院年号文件，对中低价位普通商品住房都是重点扶持。

二济南市房地产开发情况九五以来，济南市房地产业在国家宏观政策的指导下进入平稳发展的阶段，基本保持了稳步发展的态势。

目前，全市房地产开发企业已达多家，注册资金近亿元，年开发能力万平方米。

房地产业已成为济南市国民经济发展的支柱产业，显示出对经济发展的强劲拉动作用。

主要开发现状年房地产开发情况。

全年房地产开发完成投资将近亿元，同比增长。

施工面积万多平方米，同比增长。

竣工面积万平方米，同比增长。

土地购置面积万平方米，同比下降。

竣工住宅套，同比增长。

全年实际销售面积多万平方米，同比增长。

新区安置用房建设竣工面积约万平方米。

商品房空置情况。

全市空置面积约万平方米，与去年持平。

其中住宅万平方米，办公用房空置面积为万平方米，商业营业性用房空置面积为万平方米。

空置年以上的房屋万平方米，年以下的房屋万平方米。

商品房销售情况。

商品房平均价格每平方米元，同比增长。

购房者的为自住。

购买对象中本地城市居民占多数，本地农民及外地户藉居民不足。

个人购房率达到。

拆迁及旧区改造情况。

今年济南市围绕东拓西进南控北跨中疏的发展战略，重点进行街区整治和道路改造，共完成拆迁万平方米，同比增长。

被拆迁居民购买新建商品房的约占四成，购买二手房手续不全的低价房占四成。

房地产业与国民经济协调发展情况。

济南市年完成全社会固定资产投资多亿元，增长完成总量亿元，增长完成房地产投资近亿元，增长，房地产投资占全社会固定资产投资总量的，占总量的。

二房地产开发存在的主要问题土地级市场供应不足，价格偏高。

今年全市房地产开发投资增长，而土地购置面积同比下降。

主要原因是土地储备机制运行效率不高，级市场供应不足，土地市场竞争激烈，价格过高。

济南市按年竣工万平方米计算，投入市场的土地面积约亩，而从实行招拍挂以来成交的开发用地面积不足需要的六分之。

房地产投资结构不尽合理，供应出现结构性过剩。

由于受土地紧缺和地价偏高的影响，新上开发项目多为中高档项目，普通商品房明显偏少，政府的拆迁安置用房严重短缺，适合中低收入家庭购买的商品房不足。

目前我市空置商品房中，中高档住宅和写字楼占。

从当前的市场销售看，中档房的销售较好，低档房次之，高档房较差。

房地产开发重点向中低档普通商品住房和经济适用房转移的趋势将更加明显。

调查显示的企业未来两年房地产