24（酒店）新世纪花园酒店、公寓项目立项申报申请报告免费在线阅读

以我们实际操作经验来看并没有特殊的目标群体定位。

若要进行群体划分，无非包括两类人群第类，投资者。

种是大投资者，般次性购买套，用于炒房或出租。

种是小投资者，般次性购买套，般用于出租或自用休闲用或打麻将用。

第二类，自住型购买者。

主要是白领阶层小业主及外地务工者。

第四章酒店部分可行性分析长沙酒店市场分析基本定位分析高端定位分析作为个万人口的非旅游城市，长沙目前仅五星级酒店就有家以上。

我们认为本项目开发高端酒店具有以下不可行性无明显地段或环境优势，先天条件处于劣势。

开发商自身无酒店经营经验及知名品牌。

需要引入知名酒店品牌。

高端酒店竞争激烈，亏损风险巨大。

初始成本投入高，不符合本项目的开发投资思路。

中档或中低档定位分析长沙目前的中档或中低档酒店占酒店总量的以上，相对来说市场竞争更加激烈，价不可能过快增长。

基于以上的综合分析，我们认为未来五年长沙的房价将保持个平稳小幅的增长态势。

四宏观调控对长沙房地产市场的影响年，国家相继出台系列政策对房地产市场进行宏观调控。

这次宏观调控的目的供应。

在市场供应量增长大于需求量增长的情况下，供需矛盾的加剧理论上将抑制房价的增长。

国家对房地产市场进行宏观调控的主要目的就是要抑制房价，为此采取了系列措施来抑制房价的过快上涨，这也将致使长沙的房只会保持种平稳上扬的态势。

由于长沙房地产市场的洼地效应，吸引了大量外来开发商的进入，并圈定了大量待开发土地。

目前已知的规模在万平方米以上的大盘有数十个之多。

这些项目在未来几年将作为市场供应主力放量水平。

政府已经开始有意识地对土地加以控制并对市场加以引导。

尽管从市场预期的角度，长沙房价有较大的上涨空间，但受供求矛盾及国家对房地产宏观调控的双重影响，长沙的房价在未来几年不会出现高速增长的态势，而上海城美林水郡等，尽管售价远远超过区域市场的预期，但仍旧获得市场的热烈追捧。

以长三角和珠三角为代表的外地实力型开发商纷纷进驻长沙房地产市场，房地产市场进入产品时代和品牌时代，带动长沙整个房地产开发外地开发商及开发资金的进入。

因此，从市场预期的角度分析，长沙的房价仍有较大的上浮空间。

从目前的市场现状来看，长沙的房价上涨出现了若干积极因素市场已经陆续出现高品质楼盘，包括西街花园绿城桂花城价与人均可支配收入的比较来看，长沙的人均可支配收入排名第位，房价排名却为位。

而排名第位的房价为元平方米。

正是房价与经济发展水平以及人均可支配收入的巨大反差，形成了长沙房地产市场的洼地效应，吸引了大批综合成本的较大幅度提高，必然会反映到房价的较大幅度提高上。

从市场发展的角度分析长沙的房价增幅水平远远低于全国省会城市房价的增幅水平，这与长沙的经济实力与居民收入水平是不相称的。

从年全国个大中城市的房定程度上将导致营销成本的提高。

由于对房屋品质的高要求，在定程度上将提高项目的设计成本。

由于预售门槛的提高，在定程度上也会提高项目资金成本。

拆迁成本的大幅度提高，也将较大幅度提高土地价格。

发商的融资成本将会较大的提高。

由于土地交易在付款方式上的已经从过去的较长期付款转变为次性付款或短期分期付款，因此对开发商的资金实力要求更高，从而也进步提高了开发资金成本。

由于市场竞争的加剧，在争转向品质竞争。

特别是外来豪强对房屋品质的较高要求，使整个房地产市场的房屋品质会有较大的提升。

而品质的提升必然导致建造成本的提升，从而也会导致房价的提升。

受国家宏观调控及金融政策紧缩的影响，房地产开大。

由于成本的提高导致售价的提高，也由于未来市场的主要供应量集中在边缘地带，因此，市区边缘地带房价的大幅度提升将推动总体房价的较大幅度提升。

从年及年的市场竞争情况看，长沙的房地产市场已经逐步从价格竞。

从供应成本角度分析由于土地的过度投机，使长沙土地价格增速远远超出房价增速，导致土地成本大大提升。

由于市区中心地带与边远地带在规划容积率上的高低差别，使市区边缘地带的楼面地价与市区中心地带相差不全，销售价格从元平方米左右到元平方米左右，主力价位集中在元平方米左右。

受大盘集中上市及宏观调控等因素影响，市场供应将在短期内放量。

价格走势预期预计从年，长沙商品房价格将保持个平稳的增长市场供应的主角。

市场营销划分为两大阵营，是强调品牌实力品质，是强调价格。

中高档住宅市场竞争激烈，外地实力型开发商无例外的加入到中高档住宅市场的竞争之中。

别墅市场全面开花，各种档次应俱以外。

地段不成为价格的决定性因素，而综合品质将成为价格的决定性因素。

同质化竞争转变为差异化竞争，品牌在竞争中的附加值逐渐体现。

外来开发商长三角珠三角以及京津地区和少数本地实力型开发商将成为品质，地段中低收入者近郊普通住宅，市区普通二手房价格，配套低收入者二手房价格住宅市场供给分析市场供应特征市场供应以万平方米以上的大盘为主，将占到市场总供应量的半以上。

主要大盘主要分布在二环线以品质，地段中低收入者近郊普通住宅，市区普通二手房价格，配套低收入者二手房价格住宅市场供给分析市场供应特征市场供应以万平方米以上的大盘为主，将占到市场总供应量的半以上。

主要大盘主要分布在二环线以外。

地段不成为价格的决定性因素，而综合品质将成为价格的决定性因素。

同质化竞争转变为差异化竞争，品牌在竞争中的附加值逐渐体现。

外来开发商长三角珠三角以及京津地区和少数本地实力型开发商将成为市场供应的主角。

市场营销划分为两大阵营，是强调品牌实力品质，是强调价格。

中高档住宅市场竞争激烈，外地实力型开发商无例外的加入到中高档住宅市场的竞争之中。

别墅市场全面开花，各种档次应俱全，销售价格从元平方米左右到元平方米左右，主力价位集中在元平方米左右。

受大盘集中上市及宏观调控等因素影响，市场供应将在短期内放量。

价格走势预期预计从年，长沙商品房价格将保持个平稳的增长。

从供应成本角度分析由于土地的过度投机，使长沙土地价格增速远远超出房价增速，导致土地成本大大提升。

由于市区中心地带与边远地带在规划容积率上的高低差别，使市区边缘地带的楼面地价与市区中心地带相差不大。

由于成本的提高导致售价的提高，也由于未来市场的主要供应量集中在边缘地带，因此，市区边缘地带房价的大幅度提升将推动总体房价的较大幅度提升。

从年及年的市场竞争情况看，长沙的房地产市场已经逐步从价格竞争转向品质竞争。

特别是外来豪强对房屋品质的较高要求，使整个房地产市场的房屋品质会有较大的提升。

而品质的提升必然导致建造成本的提升，从而也会导致房价的提升。

受国家宏观调控及金融政策紧缩的影响，房地产开发商的融资成本将会较大的提高。

由于土地交易在付款方式上的已经从过去的较长期付款转变为次性付款或短期分期付款，因此对开发商的资金实力要求更高，从而也进步提高了开发资金成本。

由于市场竞争的加剧，在定程度上将导致营销成本的提高。

由于对房屋品质的高要求，在定程度上将提高项目的设计成本。

由于预售门槛的提高，在定程度上也会提高项目资金成本。

拆迁成本的大幅度提高，也将较大幅度提高土地价格。

综合成本的较大幅度提高，必然会反映到房价的较大幅度提高上。

从市场发展的角度分析长沙的房价增幅水平远远低于全国省会城市房价的增幅水平，这与长沙的经济实力与居民收入水平是不相称的。

从年全国个大中城市的房价与人均可支配收入的比较来看，长沙的人均可支配收入排名第位，房价排名却为位。

而排名第位的房价为元平方米。

正是房价与经济发展水平以及人均可支配收入的巨大反差，形成了长沙房地产市场的洼地效应，吸引了大批外地开发商及开发资金的进入。

因此，从市场预期的角度分析，长沙的房价仍有较大的上浮空间。

从目前的市场现状来看，长沙的房价上涨出现了若干积极因素市场已经陆续出现高品质楼盘，包括西街花园绿城桂花城上海城美林水郡等，尽管售价远远超过区域市场的预期，但仍旧获得市场的热烈追捧。

以长三角和珠三角为代表的外地实力型开发商纷纷进驻长沙房地产市场，房地产市场进入产品时代和品牌时代，带动长沙整个房地产开发水平。

政府已经开始有意识地对土地加以控制并对市场加以引导。

尽管从市场预期的角度，长沙房价有较大的上涨空间，但受供求矛盾及国家对房地产宏观调控的双重影响，长沙的房价在未来几年不会出现高速增长的态势，而只会保持种平稳上扬的态势。

由于长沙房地产市场的洼地效应，吸引了大量外来开发商的进入，并圈定了大量待开发土地。

目前已知的规模在万平方米以上的大盘有数十个之多。

这些项目在未来几年将作为市场供应主力放量供应。

在市场供应量增长大于需求量增长的情况下，供需矛盾的加剧理论上将抑制房价的增长。

国家对房地产市场进行宏观调控的主要目的就是要抑制房价，为此采取了系列措施来抑制房价的过快上涨，这也将致使长沙的房价不可能过快增长。

基于以上的综合分析，我们认为未来五年长沙的房价将保持个平稳小幅的增长态势。

四宏观调控对长沙房地产市场的影响年，国家相继出台系列政策对房地产市场进行宏观调控。

这次宏观调控的目的是要遏止房地产投机，抑制房地产投资，促使房地产供需结构的合理化，并遏制房地产价格的快速上涨。

房地产作为国民经济的重要支柱，其地位是不可动摇的，其对的贡献也是不容置疑的。

从经济层面来说，国家对房地产进行宏观调控，并不是要打压房地产，而是为了防止房地产产生泡沫或泡沫过度膨胀导致将来产生系列的经济恶果。

从政治层面来说，房产调控是为了抑制过快增长的房价，减缓民怨，维护社会的安定团结。

因此，无论从哪个层面来考虑，为了维护党和国家以及老百姓切身的长远利益，对房地产进行宏观调控都是极为必要的。

另外，从长沙的情况来看，在全国省会城市中，长沙房价直处于落后水平，其房价排名与人均可支配收入的排名十分不对称，且长沙直以来经济适用房的建设规模就不小，因此长沙决不会成为此次调控的重点地区。

我们对房产调控新六条的分析，在很大程度上认为房价会