了防止开发商囤地提价，同时鼓励产品竞争，下半年大宗地块 拆分成小型土地上市的计划已提上日程，这样的话，过去的地王时代 有可能去不复返。 二政策调研结论列示 国六条出台之后，北京市乃至全国的房地产市场都陷入到 了新轮宏观调控之中。易事达认为国六条及其细则的文件的初衷 是稳定房价，降低房价增幅，而不是让房价下跌，结合年新政 后的市场反馈，经历过短暂的市场冷淡后交易量又迅速上扬，刚性的 住房需求和巨大的消费群体是支撑房价的主要因素。在市场经济下， 政策可以影响房价，但是不能决定房价。 按照通常的房地产开发建设周期来看，项目从设计施工到 推出市场，至少需要半年的时间，而些受新政影响需要修改规划的 项目也会在今年下半年入市，此前就有相关媒体报道明年上半年有上 百个需要改规划的项目会扎堆上市，因此，新政的作用真正的体现还 要等到明年的上半年。 三区域市场概述 东五环外京通快速路沿线区域市场分析 地产开发逐步加快 在新轮地产开发竞争中，作为北京市未来城市规划重点区域的 东部地区以及北京重点卫星城镇通州区的发展建设给北京东部地区 房地产市场迎来了绝好的发展机遇。未来年，本区域将完成经济 结构的调整，区域环境和区域面貌将发生质的改变 区域内基础设施建设将进入现代化，从年以来，北京东部 地区房地产市场借力北京市城市新规划，使地产开发步伐加快。 商业及社区配套不断完善，满足区域居民生活需求。提升区 域生活质量。 商务办公用物业增多，产业结构调整趋于合理。 区域住宅市场进步繁荣，居住氛围日趋浓厚。本区域内购 房臵业的客户主要为次臵业的年轻白领，兼有部分投资型 客户。区域居住条件的不断成熟加。 预计今年本区域新推楼盘项目在个左右。区域供应量将达到万 平米。 本区年后期年初预计新推楼盘 项目名称 占地 面积 建筑 面积 容积率户型面积 物业 形态 产品 类型 备注 华美橡树岭 户型在之 间。主力户型为 二居。还有 三居， 左右跃层。 板楼 多层 普通住 宅公 寓花园 洋房 预计在今年 年底开盘，销 售价格在 元平米 左右。 苹果派 居到 跃层三居四居。 主力户型为到 二居。 板楼小 高层 普通住 宅 区月 日正式开盘 区预计今 年年底推出。 价格预计在 元平米 左右。 供给分析 通过区域现有在售及未来将要入市的项目供给量可以看出 本区域以普通住宅供应为主。装修标准以毛坯房为主。 区域住宅市场供给集中，仅年区域总体供应量超过 万平米，其中建面超过万平米的大盘项目有东时 区万象新天，市场前景被致看好。 区域规划容积率平均在左右。整体居住舒适度不高，生 活品质般。 区域内住宅产品面积集中在平米之间，居为 平米，二居为平米，三居为平米。 今年入市项目除普通平层产品外，设计增加了跃层产品。 主力户型主要为二居，三居其次，居配比相对较少，少 量项目配有四居。 户型面积在平米的居和平米的小二居市场 反映良好。 三总结 三间房作为东部传统居住区域，开发逐渐升温。该区域内住宅的 均价为元元平方米左右，开发业态上以中档住宅为主。 政府对三间房区域的市政设施投资力度较大，三间房区域的潜力正在 被逐渐挖掘，目前其是几大边缘区域中最具发展潜力的重点区域。 四项目地块分析 三间房概述 三间房乡位于朝阳区东部，通惠河畔，是北京市区的东大 门东与管庄接壤，西临高碑店乡北靠平房乡，南接豆各庄乡。辖区面积平方公里。全乡总人口人 三间房乡交通便利，距首都市中心仅公里距首都国际机场 公里乡域内公路四通八达京通高速公路城市轻轨铁路横贯 东西五环路纵横南北，京秦京承两条铁路从乡域内通过村内均 有柏油路或水泥马路相通被第二大观光河道通惠河从乡域中部穿 过而座落在乡域内的双桥火车站是北京地区第二大货运站是首都 及华北地区重要的物资集散地。 二三间房的主要城市规划 年月朝阳区政府提出的计划，将三间房南部区定义 为文化产业的重点发展区域，即以特色文化为核心，在近平方公里 的土地上建设两座主题园林四个人文生活居住区六条文化特色商 业街区三个商业金融文化中心，以建设国家动漫产业基地为核心， 打造现代传媒文化产业，以中华本草园为基地，发展中医药旅游文 化产业。 两园 两园指中华本草园康健艺术主题公园。 中华本草园是三问房乡已绿化的精品工程也是区市绿化样板 工程。 康健艺术主题公园占地公顷，位于乡域北区塔裢坡自家 楼村北绿化带。以休闲健身文化为主题建设大众健身康体中心，其 中包括游泳场草皮足球场雕塑和名贵植物观赏园。 四区 第部分市场可行性分析 项目概况 区 项目概况土地性质现状情况户数人数项目进展合作方式 项目位臵区 项目位于三间房北 双桥村 四至范围东至 北双桥村路，西至乡 届南至北花园街北 招牌挂项目现状住宅 以绿基投 名义做 级开发。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 至通惠河南街 占地面积万 平方米 建筑面积平米 容积率 控高米 区 项目概况土地性质现状情况户数人数项目进展合作方式 项目位臵 区项目位于三间房 东柳村 四至范围东至 北花园街路，西至 东柳巷西路北至双 桥路南至京哈铁路 至通惠河南街 占地面积 平方米 其中规划建设面积 平方米，代征 道路面积约 平米。总建面约 平方米。 容积率 控高米 招牌挂项 目现状住宅 已取得规 划院规划 建议书 以绿基投 名义做 级开发。 二整体市场调查与分析 宏观环境调研结论列示 根据北京市国土资源局发布了年土地供应计划，北京市 年全年土地供应计划公顷，与年相同。其中商品房 用地供应量为公顷，比上年减少公顷经济适用房用地为 公顷，比年增加公顷。 年月北京公开出让土地面积为万平方米，比 年的万平方米高出万平方米。据目前北京市土地整理储备中 心的资料显示，年上半年半年预计入市土地将达到块之多。 北京城八区分到的土地占总量的，并向朝阳海淀丰台区 倾斜，东城西城崇文宣武个中心区新增建设用地为零远郊 个区县占，向顺义通州亦庄三个重点新城倾斜。由此看 来，政府向市政基础设施用地倾斜的目的很明确，这也是国土部门配 合城市郊区化发展和建设社会主义新农村方向的必然结果。 加大土地供应是政府稳定房价的措施之，特别是对于在国内房 价涨幅排前三的北京而言。在月份，北京新建商品房以的涨 幅位列全国城市第二，仅次于深圳。 从易事达个月掌握的调研数据来看，土地供应受到宏观调控 的影响较大。根据北京市土地整理储备中心的统计数据显示，前个月供地块，供地面积为平方米，所占总供地地块和面积 比例分别是和。在实施国六条之后的六七八三个月，供地 块数和面积分别是块和平方米。在月以后，土地供应 的高潮到来，根据北京市土地整理储备中心公布的信息统计，月北 京有块土地入市，面积约多万平方米，超过万平方米的地 块达个。 为了防止开发商囤地提价，同时鼓励产品竞争，下半年大宗地块 拆分成小型土地上市的计划已提上日程，这样的话，过去的地王时代 有可能去不复返。 二政策调研结论列示 国六条出台之后，北京市乃至全国的房地产市场都陷入到 了新轮宏观调控之中。易事达认为国六条及其细则的文件的初衷 是稳定房价，降低房价增幅，而不是让房价下跌，结合年新政 后的市场反馈，经历过短暂的市场冷淡后交易量又迅速上扬，刚性的 住房需求和巨大的消费群体是支撑房价的主要因素。在市场经济下， 政策可以影响房价，但是不能决定房价。