目的。项目经营风险分析本项目只有尽快增加销售面积才能更快的降低经营的风险，建议加强市场营销的工作，加大促销力度，多渠道多种方式推广促销，尽快销售。本项目是只有住宅的单性项目，在配套设施建设上竞争力不强。单的住宅项目要有良好的商业配套而本项目又处于刚开发区域，这给项目的竞争力降低了很大的竞争优势。建议开发者在小区的设计，绿化，配套设施以及户型设计上多下功夫来弥补不足。项目金融风险分析本项目地块相对较大造成土地价格高，项目开发周期长，这对于房地产企业来说是个巨大的考验。除了资金实力雄厚的企业外，流动资金必须跟得上开发建设的进度。建议在开发时合理规划周期建设进度，分期建设，分期开盘销售。应采用多种付款方式来促销，可以采用次性付款方式分期付款方式七成银行按揭方式建筑分期付款银行按揭特惠免息分期付款全部按揭限期分期付款等多种方式，使开发资金按预期回隆，消减金融财务危险。项总体的，平方米的占，平方米的占，平方米以上的则占。从购房群体来看，今年前三季度，福州市含县市本地购房者占，本省其他地区占，外省购房者占，国外购房者占。总之福州市房屋销售处在个环比下降。据调查显示，国庆天，福州市区商品房签约套，同比下降，传统的金九银十未能显现。前三季福州市区商品住宅签售变化如图在住宅销售的套型面积分布方面，总体分布较为平均，套型面积平方米以下的占米，同比增长。销售套数为套，同比增长。然而第三季度以来，福州市区商品住宅签约量呈逐月下滑态势，月份商品住宅签约量为套，月份为套，而月份福州市商品住宅签约量则下降至套，环比下降，销售面积万平方米，力促进房地产市场平稳健康发展。市场运行呈现出房地产投资增速加快，新开工成倍增长，供求关系得到了改善，投机性投资性需求得到遏制，房价过快上涨势头得到有效控制。今年月份福州市商品住宅销售总面积为万平方发展趋势难以改变，对此我们对认为房地产前景保持乐观态度。福州市房地产市场分析今年以来，福州市结合本地实际认真贯彻国家和省里出台的系列房地产宏观调控措施，坚持多措并举，多管齐下，通过综合调控和引导，着拿地，储备资金进入土地市场。中国是处在个转型期的国家，经济发展带动城镇化进程而城镇化又反过来刺激经济的增长。而房地产业在这中起到了很大的作用。在短期内中国不可能改变经济增长的推动主力，所以房地产市场年月份，房地产市场开发投资同比增长，从销售面积和销售额来的监控来看分别下滑了和降幅有所收窄。到了今年九月份各大企业销售额不同程度的完成了今年的成任务。市场的明朗以及资金的回笼促使房地产企业积极情况下，今年住房用地计划供应总量由万公顷调整为万公顷，减少。但与历年实际计划完成相比仍远超历史最高水平。上半年受调控影响，全国房地产企业纷纷以价促量回笼资金。至月份市场情况开始改善，房价也有所上涨。定资产投资中固定资产建安投资亿元，增长而房地产投资完成亿元，增长增幅延续回落态势。福州市经济整体运行良好，投资环境较佳。项目竞争环境分析全国房地产市场分析在中央政策严格把控房地产市场调控不动摇的出元，增长。月农村居民人均现金收入元，增长，扣除价格因素实际增长农村居民人均生活消费支出元，增长。可以看出城乡差距较大，不过农村人均收入增长快于城镇。在固定资产投资方面，今年月份福州市固年月全市实现进出口总额亿美元，下降，其中进口总额亿美元，下降出口总额亿美元，增长。在人民收入方面，至今年月份城镇居民人均可支配收入元，增长，扣除价格因素实际增长城镇居民人均生活消费支幅收窄。总体来说今年经济增速放缓，经济增长阶段转换的征兆更趋明显。福州市经济环境分析今年以来，福州市市总体经济运行平稳，稳中求升。月实现地区生产总值亿元，增长增长相对保持快速发展。在进出口方面，今欧债危机持续期长，加上产能过剩，内外需求同时收缩，导致商品去库存量持续时间长于以往。当热基础设施投资回升和房地产市场回暖，固定资产投资维持稳定增长态势等经济利好形势下，企业盈利环比改善，工业企业利润降年的国内生产总值亿元来看，按可比价格计算，同比增长两会目标达到。但是总体经济运行企稳回升放缓延后。地方政府受房地产业调整，开发商购置土地减少，财政收入受阻财力不足使得地方政府投资扩张能力减弱。由于工建设房屋，增加市场供应量。全国经济环境分析年以来，欧债危机反复恶化全球经济增长明显放缓国内主动调控房地产市场和化解融资平台风险，经济增长面临较大的下行压力。今年两会把国内生产总值定位增长。从上半，促进节约集约用地，防止楼市动荡造成风险。国土资源部发出紧急通知，从年月日起，开始实施闲置土地处置办法的政策。对于土地的闲置做出严肃的处置，防范炒作地皮的行为。这在客观上定程度的促使开发商尽快开产业来说是在炎炎夏日吹来的阵凉风。金融政策似有放松的迹象，然而土地政策亦有严加管制的动向。为了切实保护土地资源，维护土地利用总体规划和城市规划的严肃性，规范土地市场秩序，有效处置和充分利用闲置土地，产业来说是在炎炎夏日吹来的阵凉风。金融政策似有放松的迹象，然而土地政策亦有严加管制的动向。为了切实保护土地资源，维护土地利用总体规划和城市规划的严肃性，规范土地市场秩序，有效处置和充分利用闲置土地，促进节约集约用地，防止楼市动荡造成风险。国土资源部发出紧急通知，从年月日起，开始实施闲置土地处置办法的政策。对于土地的闲置做出严肃的处置，防范炒作地皮的行为。这在客观上定程度的促使开发商尽快开工建设房屋，增加市场供应量。全国经济环境分析年以来，欧债危机反复恶化全球经济增长明显放缓国内主动调控房地产市场和化解融资平台风险，经济增长面临较大的下行压力。今年两会把国内生产总值定位增长。从上半年的国内生产总值亿元来看，按可比价格计算，同比增长两会目标达到。但是总体经济运行企稳回升放缓延后。地方政府受房地产业调整，开发商购置土地减少，财政收入受阻财力不足使得地方政府投资扩张能力减弱。由于欧债危机持续期长，加上产能过剩，内外需求同时收缩，导致商品去库存量持续时间长于以往。当热基础设施投资回升和房地产市场回暖，固定资产投资维持稳定增长态势等经济利好形势下，企业盈利环比改善，工业企业利润降幅收窄。总体来说今年经济增速放缓，经济增长阶段转换的征兆更趋明显。福州市经济环境分析今年以来，福州市市总体经济运行平稳，稳中求升。月实现地区生产总值亿元，增长增长相对保持快速发展。在进出口方面，今年月全市实现进出口总额亿美元，下降，其中进口总额亿美元，下降出口总额亿美元，增长。在人民收入方面，至今年月份城镇居民人均可支配收入元，增长，扣除价格因素实际增长城镇居民人均生活消费支出元，增长。月农村居民人均现金收入元，增长，扣除价格因素实际增长农村居民人均生活消费支出元，增长。可以看出城乡差距较大，不过农村人均收入增长快于城镇。在固定资产投资方面，今年月份福州市固定资产投资中固定资产建安投资亿元，增长而房地产投资完成亿元，增长增幅延续回落态势。福州市经济整体运行良好，投资环境较佳。项目竞争环境分析全国房地产市场分析在中央政策严格把控房地产市场调控不动摇的情况下，今年住房用地计划供应总量由万公顷调整为万公顷，减少。但与历年实际计划完成相比仍远超历史最高水平。上半年受调控影响，全国房地产企业纷纷以价促量回笼资金。至月份市场情况开始改善，房价也有所上涨。年月份，房地产市场开发投资同比增长，从销售面积和销售额来的监控来看分别下滑了和降幅有所收窄。到了今年九月份各大企业销售额不同程度的完成了今年的成任务。市场的明朗以及资金的回笼促使房地产企业积极拿地，储备资金进入土地市场。中国是处在个转型期的国家，经济发展带动城镇化进程而城镇化又反过来刺激经济的增长。而房地产业在这中起到了很大的作用。在短期内中国不可能改变经济增长的推动主力，所以房地产市场发展趋势难以改变，对此我们对认为房地产前景保持乐观态度。福州市房地产市场分析今年以来，福州市结合本地实际认真贯彻国家和省里出台的系列房地产宏观调控措施，坚持多措并举，多管齐下，通过综合调控和引导，着力促进房地产市场平稳健康发展。市场运行呈现出房地产投资增速加快，新开工成倍增长，供求关系得到了改善，投机性投资性需求得到遏制，房价过快上涨势头得到有效控制。今年月份福州市商品住宅销售总面积为万平方米，同比增长。销售套数为套，同比增长。然而第三季度以来，福州市区商品住宅签约量呈逐月下滑态势，月份商品住宅签约量为套，月份为套，而月份福州市商品住宅签约量则下降至套，环比下降，销售面积万平方米，环比下降。据调查显示，国庆天，福州市区商品房签约套，同比下降，传统的金九银十未能显现。前三季福州市区商品住宅签售变化如图在住宅销售的套型面积分布方面，总体分布较为平均，套型面积平方米以下的占总体的，平方米的占，平方米的占，平方米以上的则占。从购房群体来看，今年前三季度，福州市含县市本地购房者占，本省其他地区占，外省购房者占，国外购房者占。总之福州市房屋销售处在个起起伏伏不稳定的状态。而到了近几个月又处在个销售的低位，在目标客户群体上应该盯住本地购房者。福州房地产市场的需求类型分析消费型需求传统思想影响下的自住型需求经济增长拉动的改善型需求旧城改造引致的被动型需求城镇人口不断增加带来的外来型需求预防型需求预防型需求是指居民预期房价会继续上升的情况下而提前释放出来的需求。比如些父母提前为子女购买房产单身青年提前购房等。投资型需求投资型需求是指居民为获得房地产增值和租金收入而产生的对房地产的需求。由于房地产兼具实物资产和虚拟资产的特性，使其成为非常合适的投资对象。投机型需求投机型需求是指市场主体通过弄虚作假哄抬房价以牟取暴利而产生的虚假需求目的在于短期牟利福州房地产需求的主要特征多数