销售收入的敏感性分析销售收入变化对内部收益率和净现值的敏感性分析，其结果如表和图所示销售收入变化对内部收益率和净现值的影响表变化幅度净现值万元内部收益率变化幅度系列基准收益率图销售收入敏感性分析图根据上表数据，采用插入法找出销售收入变动的动态临界点本项目目前的销售收入能满足财务评价的要求，但是销售收入不能减少，即销售收入允许变动的幅度为，∞。所以在销售阶段，应注意保证销售收入的回收利用，比如次付款不得低于，也可以在前期增加销售费用，提高前期销售收入的资金回笼。对建设投资的敏感性分析建设投资发生变化时，将引起资金筹措的同步变化，所以认为是单因素变化。分析结果如下建设投资变化对内部收益率和净现值的影响表变化幅度净现值万元内部收益率房经营的运作。商业用房必将显现出无限商机。从上述对各房地产市场的分析可以看出，投资建设住宅小区并辅以定量的商铺会具有很大的开发价值。需求分析我们利用五黄金周对西安市商品房消费者进行了调查。这次调查场发展并不明朗。最后，商铺年的市场平均销售价格在元平方米，要比年略微有所上升，销售量比年销售量翻了番。在年随着西安整体形象提升和在西部开发影响力的增强，知名地产商纷纷抢滩登陆黄金地段，参与商业用的回升，但是由于几年前的写字楼并未被消化完全，所以，年开发的写字楼盘将会出现定情况的销售不畅状态。再次，年公寓市场比年销售价格有定程度的上升，销售量方面较年的销售量有定程度的回落，据预计年公寓市为也将会有所减少。因此，年普通住宅市场需求量依然会处于上升态势，但涨幅预计会低于年的水平。其次，在年，写字楼市场的开发量已经有了定比例的下降，且销售量又比年相差无几，预计年写字楼市场开发量将会有定的销售量年销售量上涨了多。居民住房投资是支撑商品房市场发展的主动力。由于商品房区域性强，其价格上涨过快就会与居民收入及相关产业容易脱节，加上严格控制拆迁规模，需求量会在定程度受到抑制，炒房等投机行对比看，供需逐渐接近，并呈现出两旺状态。万平方米竣工面积销售面积图西安市历年住宅竣工和销售面积对比图注资料来源于年西安市统计年鉴投资机会研究据西安房地产信息网统计数据表明，首先，年普通住宅年西安市普通住宅市场平均销售价格为元平方米，在销售价格方面，年比年的销售价格保持稳中有升，变动比率超过以往历年，在销售量上，年普通住宅的销售量比年销售量上涨了多。如图，从历年竣工面积和销售面积多开发商在树立新的营销理念和制定新的营销策略中，借助教育旅游环境等优势项目，打造品牌楼盘。政府也积极采取降低公积金贷款门坎等举措，促使更多工薪阶层进入住房消费市场。据西安房地产信息网统计数据表明，并步入个新的增长期。经济的高速发展给房地产的发展创造了个良好的外部环境。在国家宏观调控压缩商品房建设规模和银行提高贷款门坎的双重压力下，西安房地产市场发展情况依然保持了持续快速的发展势头。众安市增长情况图注资料来源于西安市统计年鉴初步测算，年西安市生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长。经济总量突破千亿元大关，增长速度连续五年保持在以上，经济发展迈上了新台阶，市房地产市场分析伴随西部大开发继续推进，国家实行重点支持西部发展的政策措施，使得西安市经济发展迅速。如图所示，西安市国民生产总值从年至今都保持快速增长。年份万元增长率图西居住面积得到了很大的改善，城镇住宅自有率超过。年末，全国商品房空置面积为亿平方米，近年来首次出现下降趋势，比年末下降，其中空置时间在年以上的商品房面积为万平方米，所占比重为，处于正常区域。西安，城市个人购买商品房占全部商品房销售额的比重超过，年月，此比重达到，越来越多的城镇居民到房地产市场上寻求解决自己的住房问题，甚至进行房地产置业投资。年我国城镇人均住宅建筑面积已经超过平方米，人均增长，其中商品住宅平均销售价格为每平方米元，上涨。各大中城市普遍出现了房地产价格的快速上涨，不少城市房价的上涨速度远远超过了经济和消费者收入的增长速度。居民家庭成为房地产市场的主导消费群体。自年始年月房地产开发投资同比增长，其中商品住宅投资同比增长，表明房地产开发投资增幅明显回落并趋于平稳。商品房供求增幅较年季度也双双回落，但供求关系仍然偏紧。年全国商品房平均销售价格为每平方米元，同比水平，房地产开发投资保持稳定增长，中央政府的宏观调控政策取得了定的成效。年全国商品房竣工面积亿平方米，同比分别增长，其中商品住宅竣工面积亿平方米，增长。同期全国商品房销售面积达到亿平方米，增长。国家统计局发布的资料表明，年全国房地产开发投资总计亿元，同比增长。其中，商品住宅完成投资亿元，同比增长办公楼和商业营业用房完成投资同比分别增长了和各类物业开发投资的增长速度均明显低于年同期水国家统计局发布的资料表明，年全国房地产开发投资总计亿元，同比增长。其中，商品住宅完成投资亿元，同比增长办公楼和商业营业用房完成投资同比分别增长了和各类物业开发投资的增长速度均明显低于年同期水平，房地产开发投资保持稳定增长，中央政府的宏观调控政策取得了定的成效。年全国商品房竣工面积亿平方米，同比分别增长，其中商品住宅竣工面积亿平方米，增长。同期全国商品房销售面积达到亿平方米，增长。年月房地产开发投资同比增长，其中商品住宅投资同比增长，表明房地产开发投资增幅明显回落并趋于平稳。商品房供求增幅较年季度也双双回落，但供求关系仍然偏紧。年全国商品房平均销售价格为每平方米元，同比增长，其中商品住宅平均销售价格为每平方米元，上涨。各大中城市普遍出现了房地产价格的快速上涨，不少城市房价的上涨速度远远超过了经济和消费者收入的增长速度。居民家庭成为房地产市场的主导消费群体。自年始，城市个人购买商品房占全部商品房销售额的比重超过，年月，此比重达到，越来越多的城镇居民到房地产市场上寻求解决自己的住房问题，甚至进行房地产置业投资。年我国城镇人均住宅建筑面积已经超过平方米，人均居住面积得到了很大的改善，城镇住宅自有率超过。年末，全国商品房空置面积为亿平方米，近年来首次出现下降趋势，比年末下降，其中空置时间在年以上的商品房面积为万平方米，所占比重为，处于正常区域。西安市房地产市场分析伴随西部大开发继续推进，国家实行重点支持西部发展的政策措施，使得西安市经济发展迅速。如图所示，西安市国民生产总值从年至今都保持快速增长。年份万元增长率图西安市增长情况图注资料来源于西安市统计年鉴初步测算，年西安市生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长。经济总量突破千亿元大关，增长速度连续五年保持在以上，经济发展迈上了新台阶，并步入个新的增长期。经济的高速发展给房地产的发展创造了个良好的外部环境。在国家宏观调控压缩商品房建设规模和银行提高贷款门坎的双重压力下，西安房地产市场发展情况依然保持了持续快速的发展势头。众多开发商在树立新的营销理念和制定新的营销策略中，借助教育旅游环境等优势项目，打造品牌楼盘。政府也积极采取降低公积金贷款门坎等举措，促使更多工薪阶层进入住房消费市场。据西安房地产信息网统计数据表明，年西安市普通住宅市场平均销售价格为元平方米，在销售价格方面，年比年的销售价格保持稳中有升，变动比率超过以往历年，在销售量上，年普通住宅的销售量比年销售量上涨了多。如图，从历年竣工面积和销售面积对比看，供需逐渐接近，并呈现出两旺状态。万平方米竣工面积销售面积图西安市历年住宅竣工和销售面积对比图注资料来源于年西安市统计年鉴投资机会研究据西安房地产信息网统计数据表明，首先，年普通住宅的销售量年销售量上涨了多。居民住房投资是支撑商品房市场发展的主动力。由于商品房区域性强，其价格上涨过快就会与居民收入及相关产业容易脱节，加上严格控制拆迁规模，需求量会在定程度受到抑制，炒房等投机行为也将会有所减少。因此，年普通住宅市场需求量依然会处于上升态势，但涨幅预计会低于年的水平。其次，在年，写字楼市场的开发量已经有了定比例的下降，且销售量又比年相差无几，预计年写字楼市场开发量将会有定的回升，但是由于几年前的写字楼并未被消化完全，所以，年开发的写字楼盘将会出现定情况的销售不畅状态。再次，年公寓市场比年销售价格有定程度的上升，销售量方面较年的销售量有定程度的回落，据预计年公寓市场发展并不明朗。最后，商铺年的市场平均销售价格在元平方米，要比年略微有所上升，销售量比年销售量翻了番。在年随着西安整体形象提升和在西部开发影响力的增强，知名地产商纷纷抢滩登陆黄金地段，参与商业用房经营的运作。商业用房必将显现出无限商机。从上述对各房地产市场的分析可以看出，投资建设住宅小区并辅以定量的商铺会具有很大的开发价值。需求分析我们利用五黄金周对西安市商品房消费者进行了调查。这次调查的主要内容是居民购房区域房型房价面积装修要求以及小区环境和物业管理等，主要目的是了解西安市居民对商品住宅的购买能力以及偏好等，以便进行市场分析和定位。本次调查以调查问卷的方式获得调查问卷份，收回份，其中有效问卷份。调查结果显示打算在年内买房的人占，年内买房的人占，年内买房的人占，年后买房的人占。如图所示。说明市场上存在住房消费者和潜在顾客，很有可能会成为本项目的目标顾客。图西安市居民购房计划购房时间图在回答购房区域时，的人会选择再高新区买房，的人选择在南郊二环外，的人选择南郊二环内，其余零星分布，如图所示城内东郊南郊二环内南郊二环外西郊北郊高新区图西安市居民计划购房区域图多数西安居民倾向于在南郊和高新区购房，因为这两部分区域近年来发展迅速，各项配套设施趋于完备，具有较大的吸引力。根据调查统计，西安市居民可承受的高新区住宅价格在元的占到，价格在元之间的占到，价格在元之间的占到，价格在元之间的占到，元以上的占到，如表所示。西安市居民可承受的高新区住宅价格表表年