14山西大同凤凰国际可行性建议书

工期风险我们从项目开工到房屋交用大概要持续两年的时间，工期较长，影响到销售时间响应较长，市场可变因素和不可预见的因素都非常多，我们要做好打持久战的准备，并达到销售的可持续性，是我们所要面临的大问题，只有进行准确的市场预测超前的产品规划丰富多彩的推广手段以及即使进行产品调整，才能是我们的项目在较长销售时间中激烈的市场竞争中始终立于不败之地。

品质风险在未来的销售过程中，无论我们推出多么新颖的宣传广告，采取多么眼花缭乱的销售手段，告诉人们我们的项目如何好，如何高档，但如果没有极高产品品质，都不足以支撑如此高的价位。

位著名的经济学家说过没有卖不出去的价格，只有卖不出去的产品。

就是说，商品的价格并不是最重要的，重要的是产品的品质是否能真正满足消费者。

因此，产品品质的塑造是项目成功与否的根本，是整个项目获取收益的最重要的前提条件。

超高层豪宅产品无论对于开发商建筑设计方面临的大问题，只有进行准确的市场预测超前的产品规划丰富多彩的推广手段以及即使进行产品调整，才能是我们的项目在较长销售时间中激烈的市场竞争中始终立于不败之地。

品质风险在未来的销售过程中，无论我和代价。

工期风险我们从项目开工到房屋交用大概要持续两年的时间，工期较长，影响到销售时间响应较长，市场可变因素和不可预见的因素都非常多，我们要做好打持久战的准备，并达到销售的可持续性，是我们所要进行市场反馈及产品的调整，不断创新，提高服务。

因此，我们也是在跟时间赛跑，避免正面冲突与竞争争取更多的时间抢占有限的市场是我们的最重要的面对竞争的手段。

后来者要想取得好的成绩，自然要付出加倍的努力动作，他们旦看到我们出现好的销售情况，便会将项目立即上马，这样显然会增加我们的压力。

如何控制好项目自身的竞争范围很重要，把握先机遇见市场竞争的可能性，前进规避风险，避免在产品上不可改变的劣势，及时大同的豪宅，是住宅的高端产品，相对于消费市场的金字塔，其购买客户是极其有限的，相同相似产品出现是市场运做的必然结果，我们知道，现在已同时有好几个开发商准备开发高层住宅项目，只因担心风险，迟迟不敢有所安成本造价，避免不必要的浪费，增加市场竞争力，以获得最大的利润空间另方面，在营销上，我们要通过运用各种营销手段与价格策略，在未来激烈的市场竞争中战胜对手，占领市场。

竞争风险我们的项目基本定位是为多，要达到的利润率，我们的住宅平均售价应达到元以上，这对于目前平均售价为元的市场来讲，价格显然是比较高的。

降低价格风险，在项目土地成本各项税费固定的情况下，在保证项目品质的前提下，只有通过降低建最富有人群需要城市豪宅，虽然豪宅市场客群少，但却有很大的市场需求。

风险分析价格风险对于凤凰国际来说，最大的风险就来自于建筑规划成本过高导致销售价格过高。

根据我们的成本核算，每平米的综合成本前陆续完成。

客群市场大同市贫富分化现象突出，社会经济环境不断造就新的富有人群，成为社会人群的金字塔塔尖的部分富有人群对居住品质需求不断提高，现有住宅品质不能满足要求，出现高档住宅的市场需求传铺垫工作，以便市场充分了解项目情况，同时有利于将声势造大销售策略和销售工具是项目开售的必备条件，销售工具的制作可在建筑方案基本确定时立即开始，估计需时个月其他相关工作视重要程度依次在公开发售行目前土地并未拆迁，乐观估计需要个月，希望在年月能顺利开工包括销售中心和样板间在内的地盘包装工作必须在月同时开工，施工时间需要个月由于市场竞争激烈，建议发展商在项目销售前至少要有个月的宣件项目尚处图纸设计阶段，建筑方案仍在修改细化当中，估计需时至少个月才能基本完成在办理相关法律文件方面，建筑方案报批修改，申请开工许可证等均需要些时间此部分在建筑方案落实以后可与其他工作同步进城市建设需要标志性住宅项目富有人群需要高品质居住生活，心理上乐于期待极具特色的豪宅项目针对本项目建筑规划和定位，我们认为，本项目在定时间内具有唯性和不可模仿性。

项目目前实际情况和开发条度高容积高档住宅项目规划与建筑设计特色户型大豪华欧陆风情产品概念国际化豪宅概念，国际社区，居住文化先进性生活舒适性。

市场稀缺性与唯性目前大同市场缺少真正意义的豪宅项目亿元，销售率达到，总销售额为亿元，以开发周期年计算，项目毛利润为亿元扣除的所得税，净利润可达到亿元，投资回报率为。

七项目分析产品定位产品定位设计概念空间大。

产品定位高层高密投资额元总销售额元营业税元销售佣金元毛收入元所得税元纯收入元投资回报说明在土地成本各项税费固定的情况下，我们只能通过节约建安费用降低成本，以获取更多的利润本项目总投资额为投资调查，并参照大同地区目前住宅工程的费用水平和市政府有关管理部门的收费标准价格水平的基础上做出的。

本项目开发建设的住宅全部采取出售经营方式，其投资回报分析按照开发项目全部出售做出。

利润统计表总投投资调查，并参照大同地区目前住宅工程的费用水平和市政府有关管理部门的收费标准价格水平的基础上做出的。

本项目开发建设的住宅全部采取出售经营方式，其投资回报分析按照开发项目全部出售做出。

利润统计表总投资额元总销售额元营业税元销售佣金元毛收入元所得税元纯收入元投资回报说明在土地成本各项税费固定的情况下，我们只能通过节约建安费用降低成本，以获取更多的利润本项目总投资额为亿元，销售率达到，总销售额为亿元，以开发周期年计算，项目毛利润为亿元扣除的所得税，净利润可达到亿元，投资回报率为。

七项目分析产品定位产品定位设计概念空间大。

产品定位高层高密度高容积高档住宅项目规划与建筑设计特色户型大豪华欧陆风情产品概念国际化豪宅概念，国际社区，居住文化先进性生活舒适性。

市场稀缺性与唯性目前大同市场缺少真正意义的豪宅项目城市建设需要标志性住宅项目富有人群需要高品质居住生活，心理上乐于期待极具特色的豪宅项目针对本项目建筑规划和定位，我们认为，本项目在定时间内具有唯性和不可模仿性。

项目目前实际情况和开发条件项目尚处图纸设计阶段，建筑方案仍在修改细化当中，估计需时至少个月才能基本完成在办理相关法律文件方面，建筑方案报批修改，申请开工许可证等均需要些时间此部分在建筑方案落实以后可与其他工作同步进行目前土地并未拆迁，乐观估计需要个月，希望在年月能顺利开工包括销售中心和样板间在内的地盘包装工作必须在月同时开工，施工时间需要个月由于市场竞争激烈，建议发展商在项目销售前至少要有个月的宣传铺垫工作，以便市场充分了解项目情况，同时有利于将声势造大销售策略和销售工具是项目开售的必备条件，销售工具的制作可在建筑方案基本确定时立即开始，估计需时个月其他相关工作视重要程度依次在公开发售前陆续完成。

客群市场大同市贫富分化现象突出，社会经济环境不断造就新的富有人群，成为社会人群的金字塔塔尖的部分富有人群对居住品质需求不断提高，现有住宅品质不能满足要求，出现高档住宅的市场需求最富有人群需要城市豪宅，虽然豪宅市场客群少，但却有很大的市场需求。

风险分析价格风险对于凤凰国际来说，最大的风险就来自于建筑规划成本过高导致销售价格过高。

根据我们的成本核算，每平米的综合成本为多，要达到的利润率，我们的住宅平均售价应达到元以上，这对于目前平均售价为元的市场来讲，价格显然是比较高的。

降低价格风险，在项目土地成本各项税费固定的情况下，在保证项目品质的前提下，只有通过降低建安成本造价，避免不必要的浪费，增加市场竞争力，以获得最大的利润空间另方面，在营销上，我们要通过运用各种营销手段与价格策略，在未来激烈的市场竞争中战胜对手，占领市场。

竞争风险我们的项目基本定位是大同的豪宅，是住宅的高端产品，相对于消费市场的金字塔，其购买客户是极其有限的，相同相似产品出现是市场运做的必然结果，我们知道，现在已同时有好几个开发商准备开发高层住宅项目，只因担心风险，迟迟不敢有所动作，他们旦看到我们出现好的销售情况，便会将项目立即上马，这样显然会增加我们的压力。

如何控制好项目自身的竞争范围很重要，把握先机遇见市场竞争的可能性，前进规避风险，避免在产品上不可改变的劣势，及时进行市场反馈及产品的调整，不断创新，提高服务。

因此，我们也是在跟时间赛跑，避免正面冲突与竞争争取更多的时间抢占有限的市场是我们的最重要的面对竞争的手段。

后来者要想取得好的成绩，自然要付出加倍的努力和代价。

工期风险我们从项目开工到房屋交用大概要持续两年的时间，工期较长，影响到销售时间响应较长，市场可变因素和不可预见的因素都非常多，我们要做好打持久战的准备，并达到销售的可持续性，是我们所要面临的大问题，只有进行准确的市场预测超前的产品规划丰富多彩的推广手段以及即使进行产品调整，才能是我们的项目在较长销售时间中激烈的市场竞争中始终立于不败之地。

品质风险在未来的销售过程中，无论我们推出多么新颖的宣传广告，采取多么眼花缭乱的销售手段，告诉人们我们的项目如何好，如何高档，但如果没有极高产品品质，都不足以支撑如此高的价位。

位著名的经济学家说过没有卖不出去的价格，只有卖不出去的产品。

就是说，商品的价格并不是最重要的，重要的是产品的品质是否能真正满足消费者。

因此，产品品质的塑造是项目成功与否的根本，是整个项目获取收益的最重要的前提条件。

超高层豪宅产品无论对于开发商建筑设计方承建部门，还是当地规划管理土地管理等政府部门都缺乏定的开发经验与管理经验，因此在产品品质的塑造上有定的风险性。

因此，我们要引进和学习外来先进的建筑设计理念和施工管理方式，比如选用选择信誉良好，技术水平过硬经验丰富的施工单位承建聘请规划设计方面的专家学者为顾问，协助我们的建筑设计人员严格把好物业质量关，