36郑煤集团沉陷治理安置工程荥阳郑上路项目投资可研报告全文免费阅读、在线看免费在线阅读

其荥阳市房地产的市场需求量是可观的。

供应量年年荥阳市住房建设规划根据住房建设规划安排，今后五年荥阳市住房建设总量为万，其中普通商品住房万，占住房总量的政策性保障住房含经济适用房廉租住房万，占住房总量的城中村改造建设住房万，占住房总量的。

年年住房建设总量单位万年份年年年年年年住房建设总量产品类型荥阳东区项目产品供应类型将不断创新，如海龙香槟大道项目已出现了花园洋房等创新产品，另外小高层高层项目将逐步增加。

西环路至绕城高速项目总体产品供应类型单，产品形态简单，以多层为主，主要为满足周边产业带企业职工用房和商户用房为主，以中低档项目为主导。

六区域市场内的机会点目前地价较低，随着郑州西部产业带的形成，入驻企业和市荥阳之间，从未来远期规划来看，项目地有定的发展前景，但具体时间尚难判断。

威胁周围的相关配套设施和道路条件，地块具象显示不适合中高档房地产项目开发周围目标客户人群有限，吸引客户购买的难度非常大，投非常偏僻，生活十分不便地块四周没有正规道路，仅有已经损坏的乡间道路，目前出入不便，道路条件需要改善。

机会周附近没有房地产开发项目，不存在市场竞争郑煤集团下属员工多随着荥阳的东扩，地块位于郑州距离郑州荥阳均比较近，沿郑上路进入郑州市区荥阳市区均比较方便方便劣势周边医疗教育商业欠缺，周边几乎没有相关的日常生活配套设施位于城市偏远区域，绕城高速路的东北角，位于农村耕地周围，位置定项目的定位和开发战略的基础，通过分析项目的优劣势和机会威胁，寻找市场机会，利用优势，规避威胁和风险，全面减少项目的劣势影响。

项目分析优势地块距离郑煤集团总部新办公地址较近，便于职工上下班建设单位未定。

燃气西气东输郑州天然气门站距离本项目约米，天然气接入便利另外中石化燃气管道从项目东侧通过，如果留置接入口，本项目天然气的接入将比较便利。

二项目分析分析项目的优劣势，是对于制高速的西侧。

大市政配套道路现状及规划发展现有道路郑上路，项目出入的主要道路，双向六车道。

规划改造道路由郑上路到达项目地的乡村道路，项目的主要出入道路，约米，还有项目四周的规划道路，建设时间和边景观周围为农田和花木园艺种植基地，无规划的公园游园等，也没有良好的自然景观，但南水北调工程距离本项目不远。

规划情况近期两三年内，郑州与荥阳体化的建设影响不到本项目，豫龙镇的规划建设重点在绕城安情况般。

空气状况周围无污染源，空气质量良好。

噪声情况基本无噪声污染。

污染情况无化工厂河流湖泊污染等。

危险源情况项目东侧有多条高压线路电线，无放射性易燃易爆物品生产或仓储基地等。

周站国营荥阳农牧场亩加油站乡村道路乡村道路正在收购中亩河南武警总队支队西气东输天然气门站农田绕城高速入口项目周边环境治安情况地块南侧为河南武警总队支队，周边为农村村庄，农村居民总体素质不高，治套，总体开发成本将有所提高。

周边配套分布图绕城高速乡村道路郑上路收费站国营荥阳农牧场亩加油站乡村道路乡村道路正在收购中亩河南武警总队支队西气东输天然气门站农田绕城高速入口绕城高速乡村道路郑上路收费气门站收费站将拆除宾馆酒店餐饮娱乐等无金融机构无行政企事业单位河南武警总队支队高速公路管理局周边自然资源基本农田目前地块位置非常偏僻，基本相当于农业耕地，周边配套设施十分欠缺，如果完善项目配郑上路上有路路公交线路和郑州到荥阳的大巴等。

交通规划地块周边有三条规划道路。

项目周边配套配套明细交通地块四周为乡间道路，距郑上路有米左右教育无商服无医疗医院公建设施加油站西气东输郑州天然气门站农田绕城高速入口地块周边环境项目周边交通系统出行便利度地块距郑上路约米，地块周边均为乡村道路，道路窄且部分已损坏不平整，总体看本地块出入不方便，如果选址在此必须扩建出入道路。

公交线路牧场亩加油站乡村道路乡村道路正在收购中亩河南武警总队支队西气东输天然气门站农田绕城高速入口绕城高速乡村道路郑上路收费站国营荥阳农牧场亩加油站乡村道路乡村道路正在收购中亩河南武警总队支队西气东输天然然气门站农田绕城高速入口地形地貌图地块内基本平整，有条凸起的土丘。

交通状况示意图周边交通不便，离郑上路最近距离约米，目前只有通过乡间道路通往郑上路。

绕城高速乡村道路郑上路收费站国营荥阳农农牧场亩加油站乡村道路乡村道路正在收购中亩河南武警总队支队西气东输天然气门站农田绕城高速入口绕城高速乡村道路郑上路收费站国营荥阳农牧场亩加油站乡村道路乡村道路正在收购中亩河南武警总队支队西气东输天本农田。

地势情况地块基本平坦局部有小丘陵。

内部主要是绿化用树种植基地和农牧场，有少量层建筑物。

地块完整性地块总计亩，地块基本方正。

宗地区位图绕城高速乡村道路郑上路收费站国营荥阳农本农田。

地势情况地块基本平坦局部有小丘陵。

内部主要是绿化用树种植基地和农牧场，有少量层建筑物。

地块完整性地块总计亩，地块基本方正。

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交通状况示意图周边交通不便，离郑上路最近距离约米，目前只有通过乡间道路通往郑上路。

绕城高速乡村道路郑上路收费站国营荥阳农牧场亩加油站乡村道路乡村道路正在收购中亩河南武警总队支队西气东输天然气门站农田绕城高速入口绕城高速乡村道路郑上路收费站国营荥阳农牧场亩加油站乡村道路乡村道路正在收购中亩河南武警总队支队西气东输天然气门站农田绕城高速入口地块周边环境项目周边交通系统出行便利度地块距郑上路约米，地块周边均为乡村道路，道路窄且部分已损坏不平整，总体看本地块出入不方便，如果选址在此必须扩建出入道路。

公交线路郑上路上有路路公交线路和郑州到荥阳的大巴等。

交通规划地块周边有三条规划道路。

项目周边配套配套明细交通地块四周为乡间道路，距郑上路有米左右教育无商服无医疗医院公建设施加油站西气东输郑州天然气门站收费站将拆除宾馆酒店餐饮娱乐等无金融机构无行政企事业单位河南武警总队支队高速公路管理局周边自然资源基本农田目前地块位置非常偏僻，基本相当于农业耕地，周边配套设施十分欠缺，如果完善项目配套，总体开发成本将有所提高。

周边配套分布图绕城高速乡村道路郑上路收费站国营荥阳农牧场亩加油站乡村道路乡村道路正在收购中亩河南武警总队支队西气东输天然气门站农田绕城高速入口绕城高速乡村道路郑上路收费站国营荥阳农牧场亩加油站乡村道路乡村道路正在收购中亩河南武警总队支队西气东输天然气门站农田绕城高速入口项目周边环境治安情况地块南侧为河南武警总队支队，周边为农村村庄，农村居民总体素质不高，治安情况般。

空气状况周围无污染源，空气质量良好。

噪声情况基本无噪声污染。

污染情况无化工厂河流湖泊污染等。

危险源情况项目东侧有多条高压线路电线，无放射性易燃易爆物品生产或仓储基地等。

周边景观周围为农田和花木园艺种植基地，无规划的公园游园等，也没有良好的自然景观，但南水北调工程距离本项目不远。

规划情况近期两三年内，郑州与荥阳体化的建设影响不到本项目，豫龙镇的规划建设重点在绕城高速的西侧。

大市政配套道路现状及规划发展现有道路郑上路，项目出入的主要道路，双向六车道。

规划改造道路由郑上路到达项目地的乡村道路，项目的主要出入道路，约米，还有项目四周的规划道路，建设时间和建设单位未定。

燃气西气东输郑州天然气门站距离本项目约米，天然气接入便利另外中石化燃气管道从项目东侧通过，如果留置接入口，本项目天然气的接入将比较便利。

二项目分析分析项目的优劣势，是对于制定项目的定位和开发战略的基础，通过分析项目的优劣势和机会威胁，寻找市场机会，利用优势，规避威胁和风险，全面减少项目的劣势影响。

项目分析优势地块距离郑煤集团总部新办公地址较近，便于职工上下班距离郑州荥阳均比较近，沿郑上路进入郑州市区荥阳市区均比较方便方便劣势周边医疗教育商业欠缺，周边几乎没有相关的日常生活配套设施位于城市偏远区域，绕城高速路的东北角，位于农村耕地周围，位置非常偏僻，生活十分不便地块四周没有正规道路，仅有已经损坏的乡间道路，目前出入不便，道路条件需要改善。

机会周附近没有房地产开发项目，不存在市场竞争郑煤集团下属员工多随着荥阳的东扩，地块位于郑州荥阳之间，从未来远期规划来看，项目地有定的发展前景，但具体时间尚难判断。

威胁周围的相关配套设施和道路条件，地块具象显示不适合中高档房地产项目开发周围目标客户人群有限，吸引客户购买的难度非常大，投资潜力非常有限目前房地产形势严峻，购房者持币待购，观望气氛浓厚，降价呼声高，房地产投资信心严重不足。

三项目价值分析目前本地块的最大价值就是土地成本相对低，前期投入的土地费用少，但后期建设相关配套设施投入较大。

四项目总体评价地块位于郑上路与绕城高速交汇处东北角米的位置，四周为农用地，配套设施严重缺乏，在目前经济形势恶化房地产形势严峻的背景下，开发房地产项目实现快速回本套现有定的难度。

第三部分法律及政策性风险分析土地法律性质评估现状土地所有权归属已收回到土地储备中心，属于国有用地，编号荥政储荥政储荥政储，共亩用地。

土地使用权归属已收回到荥阳土地储备中心，取得郑上路项目的土地使用权的难度相对较小，风险相对较低，实现拿地的现实性更强。

土地的用途目前荥阳国营农牧场用地将来住宅用地项目用地现状的文件土地储备中心挂牌出让规划规划的用途住宅用地规划批文用地红线图建筑密度要求容积率要求绿化率要求建筑限高多层