TOP23武汉天立摩根中心商业项目可行性研究报告2007.doc文档免费在线阅读

第九章项目开发经营风险分析本章拟对摩根中心项目进行盈亏平衡分析敏感性分析，以测度其开发风险，然后对项目运作中的主要风险进行定性研究并提出相应对策。

项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本分析。

项目经营收入保本点分析项目经营成本项目总成本应缴税费比重万元保本点项目经营成本总销售收入即销售收入达到预测收入的时，项目处于盈亏平衡状态。

项目经营成本保本点项目保本开发经营成本总销售收入万元项目经营达到年内最高。

固定资产投资额仍保持高速增长态势。

社会消费品零售总额快速增长，需求旺盛，成为经济稳步增长的重要支撑。

继年人均可支配收入突破万元以后，年仍保持了较大增长，与总体经济增长致。

武汉历年个年份。

年，正是湖北十五乃至今后更长发展周期的个精彩开局，湖北经济发展渐入佳境。

房地产业作为国民经济的龙头产业，其发展直接与宏观国民经济相关。

年武汉市总量保持稳定快速增长，增幅超过，建筑规模还是物业档次同时也实现着跨越式的升级。

三年市场展望中部崛起推动写字楼市场发展进入快车道中部崛起对武汉经济发展的推动作用开始显现，多项统计数据表明年是湖北经济近十年以来发展最好的苑光谷世界城以及锦绣长江等等，而这些还只是冰山角，规划建设中的永清商务区武汉新天地王家墩中央商务区以及在光谷广场武汉经济技术开发区，均有规模宏大的城市综合体会逐步浮出水面。

无论是产品形式字楼市场，城市综合体跃成为写字楼市场新的主角。

城市综合体在沿海发达城市已经成为了写字楼聚集的主要建筑形态，是写字楼市场发展的重要方向。

年，武汉出现的城市综合体主要有万豪•联邦中心新世界中心时代豪其中楼盘更是从年入市时的元米下降到了元米，租赁价格也从当初的•月下降到现在的•月，总体来说呈下降趋势，商务区写字楼价值更大。

城市综合体催生第四代写字楼，产品实现全面跨越式升级。

在年的写的写字楼表现更为抢眼。

建设大道沿线商务区写字楼销售价格基本集中在元之间，租赁价格集中在元•月左右，总体来看呈上升趋势。

而商业区写字楼武广片区销售价格在元左右，租赁价格集中在元•月左右，的写字楼表现出更为强劲的市场竞争力，这特点在商业更为发达的江北片区表现得更为明显。

建设大道成为商务写字楼的集中区域，解放大道则依托商业的发展成为商业写字楼的集中区。

在出租率以及销售价格上，建设大道上等第二代商务楼都开始对外销售，价格差距较大。

市场发展出现分水岭，商业区商务区写字楼价格悬殊。

年在写字楼市场出现的另外个特点就是，商业区和商务区的写字楼逐步分流，形成写字楼分布的两大特点，且商务区多中小企业及创业型客户的青睐，市场交易较为活跃。

而传统第二代商务楼由于使用成本较高，人性化设计缺乏，导致空置率较高，开发商不得不将写字楼由持有经营转向租售并举，如武汉广场世贸大厦瑞通广场汉元中心世界中心时代豪苑中建工行广场等。

二年市场回顾城市综合体引领市场新导向第三代商务楼市场交易活跃，第二代商务楼由持有经营转向租售并举。

在年，大量中小户型住商物业推向市场，由于其低使用成本赢得众综合体是集顶级住宅星级酒店商务物业多功能公寓和大型商业广场于体的建筑集群。

第四代商务楼主要在产品综合品质上在第三代的基础上有较大拔高，并在目标客户上主要针对中高端企业和客户的需求。

典型代表新低，优良的性价比使物业能以旺销，受到投资买家的青睐。

典型代表为兆富国际大厦鹏程时代。

第四代商务楼城市综合体在年，中心城区大量综合型物业出现，并有成为武汉高端写字楼未来供应市场主流的趋势。

城市餐饮空间，有竖向交通安排小时全天候开放，适合新经济需求，建筑装修标准高。

住商楼般处在商务区，或临近商务区，可以配合中小企业或创业者实际需求量身定做，与般的中小型写字楼相比，功能较齐全，花费比较商务代理服务，不能提供全天工作人员餐饮空间。

典型代表为武汉招银大厦武汉广场。

第三代商务楼住商物业，有分户空调设计，有个性化物业管理，提供商务代理服务，提供商务性居住功能，设计分户卫生间，提供代表为政府机关办公楼单位改建出租商务楼。

第二代商务楼，有中央空凋，有商务中心，有规范物业管理，公共卫生间建筑装修标准高，有竖向交通安排但不能小时全天候开放，不能提供晚上工作人员休息，不能提供中高端市场需求，第四代商务楼时代应运而生。

从武汉写字楼近十年的发展轨迹来看，基本上经历了如下发展历程第代商务楼，无空调，无商务中心，无规范物业管理公共卫生间，建筑装修标准低，多数无电梯。

典型代中高端市场需求，第四代商务楼时代应运而生。

从武汉写字楼近十年的发展轨迹来看，基本上经历了如下发展历程第代商务楼，无空调，无商务中心，无规范物业管理公共卫生间，建筑装修标准低，多数无电梯。

典型代表为政府机关办公楼单位改建出租商务楼。

第二代商务楼，有中央空凋，有商务中心，有规范物业管理，公共卫生间建筑装修标准高，有竖向交通安排但不能小时全天候开放，不能提供晚上工作人员休息，不能提供商务代理服务，不能提供全天工作人员餐饮空间。

典型代表为武汉招银大厦武汉广场。

第三代商务楼住商物业，有分户空调设计，有个性化物业管理，提供商务代理服务，提供商务性居住功能，设计分户卫生间，提供餐饮空间，有竖向交通安排小时全天候开放，适合新经济需求，建筑装修标准高。

住商楼般处在商务区，或临近商务区，可以配合中小企业或创业者实际需求量身定做，与般的中小型写字楼相比，功能较齐全，花费比较低，优良的性价比使物业能以旺销，受到投资买家的青睐。

典型代表为兆富国际大厦鹏程时代。

第四代商务楼城市综合体在年，中心城区大量综合型物业出现，并有成为武汉高端写字楼未来供应市场主流的趋势。

城市综合体是集顶级住宅星级酒店商务物业多功能公寓和大型商业广场于体的建筑集群。

第四代商务楼主要在产品综合品质上在第三代的基础上有较大拔高，并在目标客户上主要针对中高端企业和客户的需求。

典型代表新世界中心时代豪苑中建工行广场等。

二年市场回顾城市综合体引领市场新导向第三代商务楼市场交易活跃，第二代商务楼由持有经营转向租售并举。

在年，大量中小户型住商物业推向市场，由于其低使用成本赢得众多中小企业及创业型客户的青睐，市场交易较为活跃。

而传统第二代商务楼由于使用成本较高，人性化设计缺乏，导致空置率较高，开发商不得不将写字楼由持有经营转向租售并举，如武汉广场世贸大厦瑞通广场汉元中心等第二代商务楼都开始对外销售，价格差距较大。

市场发展出现分水岭，商业区商务区写字楼价格悬殊。

年在写字楼市场出现的另外个特点就是，商业区和商务区的写字楼逐步分流，形成写字楼分布的两大特点，且商务区的写字楼表现出更为强劲的市场竞争力，这特点在商业更为发达的江北片区表现得更为明显。

建设大道成为商务写字楼的集中区域，解放大道则依托商业的发展成为商业写字楼的集中区。

在出租率以及销售价格上，建设大道上的写字楼表现更为抢眼。

建设大道沿线商务区写字楼销售价格基本集中在元之间，租赁价格集中在元•月左右，总体来看呈上升趋势。

而商业区写字楼武广片区销售价格在元左右，租赁价格集中在元•月左右，其中楼盘更是从年入市时的元米下降到了元米，租赁价格也从当初的•月下降到现在的•月，总体来说呈下降趋势，商务区写字楼价值更大。

城市综合体催生第四代写字楼，产品实现全面跨越式升级。

在年的写字楼市场，城市综合体跃成为写字楼市场新的主角。

城市综合体在沿海发达城市已经成为了写字楼聚集的主要建筑形态，是写字楼市场发展的重要方向。

年，武汉出现的城市综合体主要有万豪•联邦中心新世界中心时代豪苑光谷世界城以及锦绣长江等等，而这些还只是冰山角，规划建设中的永清商务区武汉新天地王家墩中央商务区以及在光谷广场武汉经济技术开发区，均有规模宏大的城市综合体会逐步浮出水面。

无论是产品形式建筑规模还是物业档次同时也实现着跨越式的升级。

三年市场展望中部崛起推动写字楼市场发展进入快车道中部崛起对武汉经济发展的推动作用开始显现，多项统计数据表明年是湖北经济近十年以来发展最好的个年份。

年，正是湖北十五乃至今后更长发展周期的个精彩开局，湖北经济发展渐入佳境。

房地产业作为国民经济的龙头产业，其发展直接与宏观国民经济相关。

年武汉市总量保持稳定快速增长，增幅超过，达到年内最高。

固定资产投资额仍保持高速增长态势。

社会消费品零售总额快速增长，需求旺盛，成为经济稳步增长的重要支撑。

继年人均可支配收入突破万元以后，年仍保持了较大增长，与总体经济增长致。

武汉历年变化图国内生产总值亿元涨跌武汉历年固定资产投资变化图固定资产投资亿元涨跌武汉历年社会消费品零售总额变化图社会消费品零售总额亿元涨跌武汉历年人均可支配收入变化图人均可支配收入元涨跌城市经济的飞速发展是房地产业发展强有力的支撑，国内外大量财团资金不断涌入，将极大增强商务写字楼的需求。

结合武汉市商务写字楼年的发展轨迹，我们对年写字楼的市场特征及价格趋势进行如下分析写字楼分布出现环多点线面结合的新格局，特色化和规模化并举。

环由于内环线的交通便利，聚集了多个大型商圈众多高级住宅区和政府部门等，武汉市商务楼供应市场开始围绕内环线集中，解放大道和中南路是早已形成的商务区，沿线分布着武汉广场中商广场新时代商务中心等多个高级写字楼，而徐东大街中北路及永清街等地商务写字楼有崛起之势，如将于年推出的徐东联邦中心期，还有中北路春树里项目和黄武重改造项目及永清街的武汉天地，都将会产生大量高端商务楼。

多点指的武汉商务写字楼除了中心城区的沿线集中外，还形成了多个集中扁平化的特色型规模化商务空间。

典型代表是光谷，光谷写字楼供应量超过百万方，但其又不同于传统的商务写量万元。

序号项目年年年年累计净现