客户定位本项目的非期望结果和期望结果分析项目周边土地放量较大，未来市场竞争激烈，且竞争性楼盘产品线路较宽，差异化竞争介入难点较大调控的延续和较大的市场放量，致使未来两年内房价上涨空间不大，加上地块的特征难以做成精品楼盘项目，项目的价格威胁因素较多项目自身属性决定了主要针对中端客户的产品定位，积累刚性需求，把握上市时机，是为本案的出发点本案若能。非期望结果期望结果竞争同质化楼盘众多，市场竞争激烈差异化竞争，市场相对空白点和机会点价格陷入区域主流楼盘的价格壁垒，开发利润相对较低打破原有价格体系，创造较高的附加收益客户与同类楼盘竞争客户，陷入激烈的客户争夺战中准确锁定目标客户，定制产品，降低竞争风险品牌品牌塑造度小，对项目开发和项目销售促进作用小塑造品牌，通过品牌带动后期开发，通过项目品牌带动公司品牌项目和分析起拍价拍价拍价拍价拍价拍价土地价元楼板价元土地费用万元地价上涨幅度单位成本元单位总成本元开发总成本万元预计销售均价元总销售额万元利润总额万元利润率备注按照规划的土地面积内已成交的地块地块名称用地面积建筑规模用地性质台州大道东侧，广场路南侧规划地块商业住宅开发大道北侧，广场南路西侧规划地块商业办公住宅东山镇开发大道南侧规划地块商业住宅经中路西体售信息，均价在元平方。项目动态竞争性楼盘个案地块名称用地面积建筑面积楼面单价元绿城学院路地块东方翡翠城地块东泰万华城地块东泰学院路地块浙信后许村地块合计建筑面积项目层建筑密度户数户项目概况该项目是台州首家以“订单式开发”为主的项目，现在主体建筑已基本结顶，已获得预售许可，尚未开盘。以中小户型为主，房源基本预订空。目前二手房市场上出现该楼盘“直改名”的销州永臻房地产有限公司代理商新景祥项目概况竞争性楼盘个案丰泽茗苑开发商台州市新宏业项目地址开发区白云山南路东侧白云学校南侧占地面积平方米总建筑面积平方米住宅面积平方米物业形态小高层高型做到三室两厅两卫设计，突出空间的实用性，同时也提高了项目性价比，对本案有定的借鉴意义。项目点评物业地址广场南路与体育场路交汇处占地面积平方米总建筑面积平方米物业形态小高层高层开发商台现场踩盘情况来看，项目经过近年的客户蓄水期，储备客户已达到千余组项目创新元素较多，首创台州建筑风格，立面强调材料的高贵质感与光泽追求强烈华美的视觉印象户型设计方面，平米左右的房户数户桩基阶段基本结束，期产品主要为排屋类房源，预计于今年年末推盘项目内在建项目含已开盘楼盘棕榈阳光项目自年月份开始产品形象宣传，到目前为止仍为推广期，暂不接受对外预定，但根据我司售楼处合计。该项目开盘前已经内部认购完毕，目前该楼盘销售现场已无房源可售。期年月日开盘，已预订完，二期处于客户储备中。颐景名苑高层排屋高层建筑面积，其中排屋建筑面积，安居房建筑面积住宅修元与期主推大户型不同，本次玉兰广场所推户型以及的中等户型为主批已开盘，去化，二批推延到月左右开盘白云山号万万花园洋房小高层高层元期开盘为不含安置房七幢，用的是订单式开发，目前房源基本已预订完项目部分已结顶，已获取预售许可证，尚未开盘天天置业地块高层项目处于东商务区，为高密度建筑。除去返还面积，该项目实际推案面积为玉兰广场琼华园小高层高层精装时也提高了项目性价比，对本案有定的借鉴意义项目目前已开工，处于土方阶段名豪公馆小高层高层因为该项目将返还，实际推案面积为项目目前已开工，处于桩基阶段丰泽茗苑小高层高层预计为元该项目采内竞争性项目及地块项目名称用地面积建筑面积物业形态销售均价元项目简介项目动态棕榈阳光小高层高层预计为元户型设计方面，平米左右的房型做到三室两厅两卫设计，突出空间的实用性，同名豪公馆白云山号丰泽茗苑计划推出的台州大道东广场路南地块已挂牌的机场路西纬路南地块棕榈阳光玉兰广场计划推出的广场南路西开发道北地块计划推出的东山开发大道南地块计划推出的经中路西体育场路北地块项目华城东泰学院路等地块未来两年内周边商品房住宅市场供应量较大。项目概况项目内竞争性项目及地块浙信后许村地块东方翡翠城地块东泰学院路地块东泰万华城地块绿城学院路地块方远颐景名苑东商务区天天置业项目服务中心残疾人服务中心幼儿园殿后陶新村等建筑分割的不规则区域内，地块形状不理想项目南面的体育场路尚未开工建设项目周边有在建的棕榈阳光名豪公馆即将竣工的丰泽茗苑规划中的绿城学院路万的葭沚公园。本地块为不规则形状，总建筑面积为平方米，属小型体量项目。项目概况地块周边项目概况本项目位于开发区未来核心区域内的南侧，处于成熟区域与发展区域的结合部项目地块处于变电所小庙社区文化区项目位于开发区东商务区板块南侧地块面积为平方米，建筑面积为平方米地块性质为商业住宅混合用地。地块周边四邻项目北接号路，南为体育场路，东向为殿后陶新村与建设中的棕榈阳光，西邻规划中的文化区项目位于开发区东商务区板块南侧地块面积为平方米，建筑面积为平方米地块性质为商业住宅混合用地。地块周边四邻项目北接号路，南为体育场路，东向为殿后陶新村与建设中的棕榈阳光，西邻规划中的葭沚公园。本地块为不规则形状，总建筑面积为平方米，属小型体量项目。项目概况地块周边项目概况本项目位于开发区未来核心区域内的南侧，处于成熟区域与发展区域的结合部项目地块处于变电所小庙社区服务中心残疾人服务中心幼儿园殿后陶新村等建筑分割的不规则区域内，地块形状不理想项目南面的体育场路尚未开工建设项目周边有在建的棕榈阳光名豪公馆即将竣工的丰泽茗苑规划中的绿城学院路万华城东泰学院路等地块未来两年内周边商品房住宅市场供应量较大。项目概况项目内竞争性项目及地块浙信后许村地块东方翡翠城地块东泰学院路地块东泰万华城地块绿城学院路地块方远颐景名苑东商务区天天置业项目名豪公馆白云山号丰泽茗苑计划推出的台州大道东广场路南地块已挂牌的机场路西纬路南地块棕榈阳光玉兰广场计划推出的广场南路西开发道北地块计划推出的东山开发大道南地块计划推出的经中路西体育场路北地块项目内竞争性项目及地块项目名称用地面积建筑面积物业形态销售均价元项目简介项目动态棕榈阳光小高层高层预计为元户型设计方面，平米左右的房型做到三室两厅两卫设计，突出空间的实用性，同时也提高了项目性价比，对本案有定的借鉴意义项目目前已开工，处于土方阶段名豪公馆小高层高层因为该项目将返还，实际推案面积为项目目前已开工，处于桩基阶段丰泽茗苑小高层高层预计为元该项目采用的是订单式开发，目前房源基本已预订完项目部分已结顶，已获取预售许可证，尚未开盘天天置业地块高层项目处于东商务区，为高密度建筑。除去返还面积，该项目实际推案面积为玉兰广场琼华园小高层高层精装修元与期主推大户型不同，本次玉兰广场所推户型以及的中等户型为主批已开盘，去化，二批推延到月左右开盘白云山号万万花园洋房小高层高层元期开盘为不含安置房七幢，合计。该项目开盘前已经内部认购完毕，目前该楼盘销售现场已无房源可售。期年月日开盘，已预订完，二期处于客户储备中。颐景名苑高层排屋高层建筑面积，其中排屋建筑面积，安居房建筑面积住宅户数户桩基阶段基本结束，期产品主要为排屋类房源，预计于今年年末推盘项目内在建项目含已开盘楼盘棕榈阳光项目自年月份开始产品形象宣传，到目前为止仍为推广期，暂不接受对外预定，但根据我司售楼处现场踩盘情况来看，项目经过近年的客户蓄水期，储备客户已达到千余组项目创新元素较多，首创台州建筑风格，立面强调材料的高贵质感与光泽追求强烈华美的视觉印象户型设计方面，平米左右的房型做到三室两厅两卫设计，突出空间的实用性，同时也提高了项目性价比，对本案有定的借鉴意义。项目点评物业地址广场南路与体育场路交汇处占地面积平方米总建筑面积平方米物业形态小高层高层开发商台州永臻房地产有限公司代理商新景祥项目概况竞争性楼盘个案丰泽茗苑开发商台州市新宏业项目地址开发区白云山南路东侧白云学校南侧占地面积平方米总建筑面积平方米住宅面积平方米物业形态小高层高层建筑密度户数户项目概况该项目是台州首家以“订单式开发”为主的项目，现在主体建筑已基本结顶，已获得预售许可，尚未开盘。以中小户型为主，房源基本预订空。目前二手房市场上出现该楼盘“直改名”的销售信息，均价在元平方。项目动态竞争性楼盘个案地块名称用地面积建筑面积楼面单价元绿城学院路地块东方翡翠城地块东泰万华城地块东泰学院路地块浙信后许村地块合计建筑面积项目内已成交的地块地块名称用地面积建筑规模用地性质台州大道东侧，广场路南侧规划地块商业住宅开发大道北侧，广场南路西侧规划地块商业办公住宅东山镇开发大道南侧规划地块商业住宅经中路西体育场路北规划地块商业住宅合计建筑面积项目内部分未来上市地块项目内竞争性项目及地块项目内竞争性项目分析在本案周围内未来上市的各项目总建筑面积将达到近万平方米项目周边，同样为小体量并在建设中的棕榈阳光丰泽茗苑名豪公馆及天天置业东商务区地块等，对比本案具有更优越的区位优势和更好的周边配套，会提前吸收本案潜在的刚性需求客户另外，如白云山号颐景名苑将会带走部分改善型住房需求客户。葭沚泾东侧体育场路北侧地块项目经济指数分析优势劣势机会区位优越，路网发达，紧邻开发区东商务区和中央商务区周边内配套已初步成形紧邻规划的葭沚公园南延带，景观环境尚可。在不到三万平方的用地周边，分布有变电所庙宇安置小区等，加之地块形状较差，使得项目的整体品质难以提升市场预期不容乐观，楼市蕴含不稳定因素。体量小，开发周期短以小户型低总价满足刚性需求为主的项目定位，加快去化时间项目区域内在建的棕榈阳光名豪公馆等同质楼盘将吸引批刚性需求客户面临周边已拍地块和未来上市地块的竞争压力，使得差异化的项目定位困难较大国家调控政策，使得当前市场观望状态明显，可能会推延项目去化时间。项目分析•以上分析表明，本项目地块自身因素对楼盘的开发档次有定限定，地块较小，难以通过对社区内部环境的营造和居住氛围的倡导进行改善，适宜开发中档小户型公寓目自身档次的限定由于项目所处位置和地块周边等属性的限定，在目标客户选择上本项目偏重于中间阶层消费群体。对于投资性购房者和高收入群体吸引力较小。知识中产阶层经营型富贵阶层知识中间阶层传统小康阶层活动•有特征的交际圈•经常来往全国各地，视野广阔•活动半径比较大•注重穿着消费享受•重视子女教育•关注电视报纸网络•时间较为规律•时间安排无规律•有特定的生活圈•有特定的消费场所•关注有效信息•楼盘信息来源于路牌广告与售楼处的昭示性•喜欢低密度产品•活动半径较大•时间安排较规律•注重子女教育•关于电视网络报纸•有特定的活动场所•活动半径比较大•注重穿着•时间安排规律•注重子女教育•关于电视网络报纸•有特定的活动场所•比较节俭兴趣•喜欢创新的产品•有较高的承受能力•文化取向国际化•崇尚高尚的产品•注重身体健康与保健•注重社区品质•喜欢显示品味•对高尚产品附庸