。比例品牌占。时尚占。数码区。二层规划纯音像制品专卖场，可划分为欧美流行前线港台旋风内地潮流三个区域。比例欧美。港台。内地。三四层规划设置专业视听室影吧网吧休闲书咖厅等配套服务，为消费者提供视听站式音像服务。比例视听室影吧网吧休闲区。五层规划引进如宾诺良木缘等咖啡屋及酒吧，为消费者提供舒适聊天休闲空间。比例名典左右吧负层规划地下停车场规划宗旨集音像设备音像制品销售和视听享受空间于体，创造全方位音乐及影像梦幻世界。商业裙楼运营模式零售产权，整体租赁运作模式采取所有权经营权使用权三权分离模式，将商业裙楼产权划，处于商圈边缘，商业消费人流较少，不利招商工作开展。塔楼作为住宅，在设计上没有考虑居住功能完善，特别是生活阳台设置等。产品相对与居住型消费者缺乏吸引力。当前宏观政策调控大，房产投资行为被抑制，投资市场活跃度降低对本案形成了定负面影响。三项目机会路目前开始改造，取消单行道限制。改造后本案以前商业死角情况将得以消除。对招商工作开展有促进作用。区域内大型商业楼盘陆续启动，招商成功，区域商业面貌可能出现根本性改观，为本案商业带来机遇。国际等项目将拉升区域项目价格，为本案价格提供支撑。本案如能建立相应优势，则可能获得较好市场反应。本案区域是西部市规划区域，商务氛围浓厚。四项目威胁西部市商业物业开发量近年持续上升，在市场容量有限商业企业资源有限情况下，商业物业对消费者商业企业争夺日趋白热化。四商业裙楼定位策略商业裙楼意义利润重要来源项目增值举措展示价值与裙楼平台园林结合，营造商务休闲共享空间四大公共空间体验时尚都市体验主题特色店吸纳西部市最顶级品牌商家，营造西部市消费制高点，抬高项目定位如宾利西部市店春天哈根达斯亨利表行等有会员制或俱乐部服务成立西部市首家游艇俱乐部或华侨俱乐部，同时招募时代英雄入会，重要城市商家入会等提供店铺装修设计顾问服务四大公共空间体验文化体验个性化装修有会员制服务对精神食粮全新体验世界知名建筑传统文化饮食旅游汽车烟酒类等品味主题文化区四大公共空间体验休闲娱乐体验消解购物街单功能，实现真正休闲驻足功能商业家乐福概念，业态丰富，最大限度聚集人气形成共同兴趣人群聚会交流地点影院商务主题吧贵族女人馆康体会馆等商业四大空间体验异国饮食文化统品位，体化装修西部市异国风情街，日本料理意大利批萨韩国烧烤各国风情水吧等集成空间裙楼平台园林商务吧商业裙楼定位国际时尚消费区购物中心产业经营比例零售娱乐餐饮定位支撑商业圈是谁在消费在商业圈大约有消费群体是白领阶层，他们消费特征是追求时尚，享受生活，与金钱无关消费。商业圈是谁在经营零售业家乐福太平洋百货等医疗省市人民医院金融中行工行等大型银行机构，同时还有部分知名娱乐和餐饮行业，但目前未出现特色商业中心。商业圈有没有商业中心目前来看是商业圈商业经营中心，而且体量巨大，并有品牌百货商家入驻，对我项目商业冲击较大，故在定位上尽量规避重叠。我项目商业定位需出奇制胜,在商业圈商业战场争夺白热化阶段，需要定位是本区域从未出现，我们时尚消费概念将由顶级品牌卖场前沿娱乐主题商务风情餐饮文化展场构成立体循环消费体系，依托本项目外观形象，打造商业圈首席时尚个纯粹城市前沿领地。购物中心招商目标业态规划层规划顶级消费品牌店如宾利西部市店仁和春天哈根达斯亨利表行等汽车服饰西式快餐品牌钟表珠宝首饰化妆品工艺品店银行邮局旅行社„二层规划百货书市家电音像制品家居用品童装童玩体育用品健身器材„三层规划主题文化会馆贵族女人馆商务吧风情水吧康体会馆美容美发艺术摄影„四层规划餐饮城娱乐城„五层规划数码影城可与华协影城整合，或招蛾眉影院风情水吧„裙楼平台主题园林商务吧兼会员俱乐部购物中心招商目标分布零售设施核心主力店西部市顶级消费品牌店汽车珠宝服饰等辅助主力店时装电器家居书店音像店等各类专业店配套辅助店不同地区商品特色店文化娱乐设施核心主力店大型影院歌城主题文化展览等辅助主力店康体会馆美容美发等配套辅助店艺术摄影旅行社商务网吧电玩城等餐饮设施核心主力店中餐西餐风情酒水吧等辅助主力店快餐类风味小吃类配套辅助店快速银行邮局诊所等负层规划地下停车场租金使用面积元月层元月二层元月三层元月售价套内面积层万元万元二层万元均价万元商业裙楼其他定位定位二餐饮主题综合性商业楼层规划建议引进两至三家如麦当劳必胜客塔克钟等知名饮食机构，方面可以聚集人气，另方面也将发挥品牌效应，带动整个商场销售和租赁。二层规划引进巴西法国美国印尼泰国等极富异域风情美食餐厅，为消费者提供高品位高档次美食新天地。比例按地域分配。三四层规划引进高档大型中餐海鲜餐馆等。主要设置包间式消费场所。两层分别引入家该类大型餐饮企业。五层规划引进如宾诺良木缘等咖啡屋及酒吧，为消费者提供舒适聊天休闲空间。比例名典左右吧负层规划地下停车场规划宗旨动静相容统档次风味规划，以特色及风味为核心。缔造高品位风情饮食休闲文化新空间。定位三以高档次音响为主专业市场层规划音像品牌设备专卖场，可划分为品牌音响设备区数码区及时尚音乐设备区三个区域。比例品牌占。时尚占。数码区。二层规划纯音像制品专卖场，可划分为欧美流行前线港台旋风内地潮流三个区域。比例欧美。港台。内地。三四层规划设置专业视听室影吧网吧休闲书咖厅等配套服务，为消费者提供视听站式音像服务。比例视听室影吧网吧休闲区。五层规划引进如宾诺良木缘等咖啡屋及酒吧，为消费者提供舒适聊天休闲空间。比例名典左右吧负层规划地下停车场规划宗旨集音像设备音像制品销售和视听享受空间于体，创造全方位音乐及影像梦幻世界。商业裙楼运营模式零售产权，整体租赁运作模式采取所有权经营权使用权三权分离模式，将商业裙楼产权划关能力要求极其高。中型百货商场和超市五项目建设周期及工程进度安排表序号任务名称工期开始时间完成时间主楼，结构施工天年月日年月日主楼钢结构施工天年月日年月日主楼加固天年月日年月日主楼轻质墙板安装天年月日年月日主楼幕墙施工天年月日年月日主楼给排水主管安装天年月日年月日通风工程施工天年月日年月日主楼强弱电施工天年月日年月日主楼消防施工天年月日年月日主楼电梯施工天年月日年月日主楼光彩照明天年月日年月日主楼智能化天年月日年月日主楼室内装饰施工天年月日年月日主楼屋面防水施工天年月日年月日副楼加固天年月日年月日副楼轻质墙体施工天年月日年月日副楼钢结构施工天年月日年月日副楼给排水主管安装个工作日年月日年月日副楼强弱电施工个工作日年月日年月日空调管道施工天年月日年月日消防施工天年月日年月日智能化施工天年月日年月日外墙保温板施工天年月日年月日土建施工天年月日年月日门窗安装天年月日年月日副楼屋面防水施工天年月日年月日裙楼砖砌体施工天年月日年月日裙楼新增楼梯施工天年月日年月日裙楼给排水施工天年月日年月日裙楼强弱电施工天年月日年月日裙楼空调管道安装天年月日年月日裙楼消防施工天年月日年月日裙楼扶梯施工天年月日年月日裙楼内装施工天年月日年月日裙楼外装施工个工作日年月日年月日裙楼屋面防水施工天年月日年月日地下室砌体施工天年月日年月日地下室水电安装天年月日年月日地下室暖通施工天年月日年月日地下室墙体加固天年月日年月日地下室楼层改板天年月日年月日地下室车库施工天年月日年月日地下室设备安装天年月日年月日防火门及防火卷帘门天年月日年月日整栋大楼系统调试天年月日年月日整栋联动试车天年月日年月日室外总平施工天年月日年月日消防工程验收天年月日年月日整个大楼竣工验收天年月日年月日六投资估算与资金筹措投资估算本项目项目裙楼成本测算建筑面积用地面积层数地上层地下层裙楼层项目数量单价元合计万元备注土地成本收购成本契税拍卖手续费其它土地成本小计二设计咨询费小计三开发报建费小计四建安工程费脚手架结算发生数结构加固合同为单价控制前期遗留已签合同总报措施已签合同土建施工估计数安装施工估计数裙楼幕墙龙骨已签合同裙楼幕墙已签合同裙楼保温已签合同亮化工程已签合同总体工程估计数中央空调估计数通风工程已签合同消防工程已签合同裙楼电梯未签合同升降机实际发电机估计数其他预估预留数小计五营销费用小计六单位管理费建设单位管理费小计七资金成本资金成本小计暂估八税收及附加营业税及附加小计总计资金筹措Ⅰ投资资金来源裙楼总投资为万元，扣除已支付土地成本万元，已支付群楼前期费用和工程款约万元，尚有资金缺口万元。资金来源主要是银行贷款万元，二是承包商垫资。Ⅱ银行贷款使用及偿还年月初开始使用贷款，贷款申请额度万元，贷款期限年。资金用途用于群楼建设。还款来源为裙楼销售回笼资金。七项目损益表及静态盈利能力项目预计全部销售额为万元，具体测算如下单位万元序号损益科目估价经济指标备注数量χ单价收入销售收入，层商场元预留资产地下室层，收入合计，支出项目拍卖成本，后续建安工程，前期费用销售费用管理费用财务费用，税金，支出合计，净利润，八项目财务效果评价年投资回报率净利润总投资年销售净利率净利润销售收入九资金使用和资金回笼时间计划销售收入估算层，元，万元夹层元，万元二层元，万元三层元，万元四层元，万元合计万元项目销售回款计划年月开始销售，预估年月底完成销售，既销售回款万元月完成销售，销售回款万元月完成销售，回款万元剩余不作估计。贷款资金使用及现金回流还款计划工程款等预计平均每月支付万元，共万元万元单位万元项目名称资金来源年月年月年月年月合计用款工程款管理费等等贷款月合计二现金流入销售回笼开始销售销售面积承包商垫款合计还款注商业裙房层销售均价按市场参考比较保守估计价格万元平方米计算，向金融机构借款还款比例设定为销售回款。十结论可行性从市场面看，项目所在区域，拥有良好规划前景和升值空间，未来房地产市场朝供需