格考虑创造性景观设计，拒绝落入俗套。注意高科技在园林中的应用。上述优化建议仅仅是个思路，设计人员在把握总体原则的前提下，可以有更多的突破。第六章项目开发经营策略及投资估算根据本报告前六章的论述与分析，本章着重阐述项目的开发经营策略，并对项目的投资进行估算，对工程实施进度作出安排，并制订相应的项目筹资计划和投资计划。项目开发经营策略依据开发公司的实际情况，本项目宜采取整体规划分期实施自主开发力创精品的灵活多变的开发经营策略。整体规划。有利于后期的施工和管理。这也是大面积大规模房地产开发的个显著特点。统实施。该项目开发总建筑面积达平方米，预计总投资约亿元人民币左右，房地产市场的变幻莫测决定着其风险也较大，需根据市场需求变化及时调整物业功能，重新定位，规避风险。自主开发。这是基于项目公司的资金优势和地块本身的特点而作出的选择。房地产健康与便捷的居住条件，都是购买条件的核心衡量指标。对房屋本身的建设方式规模的需求参差不齐，注重个性化，这就要求项目在保证高档次的前提下充分注重对个性的展示和和科学的原则。景观设计中地形的高中现。对于环境注重自然艺术和实用的结合，注重创意性的园林和小品。目标客户群体对于项目细节和附加价值的需求人们对高档住房的要求普遍把项目本身的档次放在首位，自然元素与人文元素的合理配搭，对产品本身讲求生活空间讲求生活质量讲求生活环境讲求家庭满意度。对于建材和系统强调科技与新型环保节能高效。对于装修避免庸俗的材料和建材的堆砌，注意把握现代文化艺术的自然表对项目形象要求三高即高尚高档高质量个性化要求寄出自我性格需要符合现有习惯需要体现个人成功同时还要做到与众不同。关注项目群体特征和文化环境塑造需要物以类聚的居住圈。多识广。普遍处于上有老下有小的发展阶段，繁忙的工作与享受家庭生活之间存在着强烈的矛盾冲突。主要从事高端管理的企业高管或个体私营主。目标客户群体对于项目的需求基本与我们的出发点相吻合般多为三口之家的结构。购买高档项目的人群年龄有明显的年轻化趋势，些岁以上的单身贵族或二人世界也颇为常见。工作范围以政策机构金融机构为主，职位普遍为企业中层以上管理人员，思维活跃，精力旺盛，见社区配套步行街为主要商业业态的综合商业体，业主俱乐部。二客户定位从同类项目的客户和区域内的目标客户两方面，对客群的个体特征及行为特征进行了调查，结果如下目标客户个体特征年龄主要在岁之间，交量较大的户型集中在平方米左右，总价在万左右的舒适三居户型。此类产品虽然定位较高，但仍属于中高档产品，更高层次的客户将会选择环境更加优秀户型更大的多层洋房。商业的产品定位以餐饮休闲酒店会议场进行细分化基础上作产品，针对不同的客群，设计不同的产品，以达到在销售过程中尽量避免正面的直接冲突情况。因此，现在的产品可以说是百花齐放各有千秋。从客户需求和其它项目成交情况看，目前此类产品市场上成顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域，交通环境配套设施，人文文化等各种因素综合考虑。目标市场定位目前市场经过长期的发展和数次的起伏跌宕已经十分成熟，市场的竞争也越来越激烈，大家都在对市目有客运小区等近五项。房价大多在元左右。由于产业经济区的逐步形成和生活大环境的提升，未来房价有进步的升值空间。第四章项目定位面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必须长短目标兼平方米，住宅部分容积率必然在以上。由市场目前状态推算，其未来售价将不低于元平方米。根据其项目目前估计，产品定位走中高端路线，项目主力户型为平方米左右的经济型。二同类项目产品特征分析其周围的同类项日供水量吨水处理厂座，全县电力总容量千伏安，完全可以满足工农业生产和人民生活需要。年望奎县用于基础设施建设投资达万元。第三章项目周边物业市场调查分析未来供应本项目即将奠基开工。其住宅总量达万余划城镇基础设施日臻完善，县城内上下水管网供电供热等基础设施完备。通讯已形成光缆微波传输交换程控化的主体网络，实现了传输数字化。全县电话装机容量达万门，个村全部开通了程控电话。水电充足，城内拥有外商投资企业实行条龙服务站式办公，以最快捷最简便的方式办理招商引资项目的立项审批等事宜。并且，个经济杠杆和执法执纪部门公开对外商实行服务承诺，为外商提供全程优质服务。二市政配套条件及发展规见，努力营造政策最宽松道路最畅通服务最热情办事最快捷环境最优美治安最稳定的投资环境，使外商到望奎投资安心放心舒心。在服务上，视投资者为上帝，按照望奎县招商引资管理办法的规定，为发展到万余户。年全县社会商品零售总额实现亿元，其中，集市贸易交易额达亿元。人文环境望奎县委县政府为改善投资环境，做出了关于进步改善经济发展环境的决定和关于开展创建六最文明县活动的实施意见发展到万余户。年全县社会商品零售总额实现亿元，其中，集市贸易交易额达亿元。人文环境望奎县委县政府为改善投资环境，做出了关于进步改善经济发展环境的决定和关于开展创建六最文明县活动的实施意见，努力营造政策最宽松道路最畅通服务最热情办事最快捷环境最优美治安最稳定的投资环境，使外商到望奎投资安心放心舒心。在服务上，视投资者为上帝，按照望奎县招商引资管理办法的规定，为外商投资企业实行条龙服务站式办公，以最快捷最简便的方式办理招商引资项目的立项审批等事宜。并且，个经济杠杆和执法执纪部门公开对外商实行服务承诺，为外商提供全程优质服务。二市政配套条件及发展规划城镇基础设施日臻完善，县城内上下水管网供电供热等基础设施完备。通讯已形成光缆微波传输交换程控化的主体网络，实现了传输数字化。全县电话装机容量达万门，个村全部开通了程控电话。水电充足，城内拥有日供水量吨水处理厂座，全县电力总容量千伏安，完全可以满足工农业生产和人民生活需要。年望奎县用于基础设施建设投资达万元。第三章项目周边物业市场调查分析未来供应本项目即将奠基开工。其住宅总量达万余平方米，住宅部分容积率必然在以上。由市场目前状态推算，其未来售价将不低于元平方米。根据其项目目前估计，产品定位走中高端路线，项目主力户型为平方米左右的经济型。二同类项目产品特征分析其周围的同类项目有客运小区等近五项。房价大多在元左右。由于产业经济区的逐步形成和生活大环境的提升，未来房价有进步的升值空间。第四章项目定位面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必须长短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域，交通环境配套设施，人文文化等各种因素综合考虑。目标市场定位目前市场经过长期的发展和数次的起伏跌宕已经十分成熟，市场的竞争也越来越激烈，大家都在对市场进行细分化基础上作产品，针对不同的客群，设计不同的产品，以达到在销售过程中尽量避免正面的直接冲突情况。因此，现在的产品可以说是百花齐放各有千秋。从客户需求和其它项目成交情况看，目前此类产品市场上成交量较大的户型集中在平方米左右，总价在万左右的舒适三居户型。此类产品虽然定位较高，但仍属于中高档产品，更高层次的客户将会选择环境更加优秀户型更大的多层洋房。商业的产品定位以餐饮休闲酒店会议社区配套步行街为主要商业业态的综合商业体，业主俱乐部。二客户定位从同类项目的客户和区域内的目标客户两方面，对客群的个体特征及行为特征进行了调查，结果如下目标客户个体特征年龄主要在岁之间，般多为三口之家的结构。购买高档项目的人群年龄有明显的年轻化趋势，些岁以上的单身贵族或二人世界也颇为常见。工作范围以政策机构金融机构为主，职位普遍为企业中层以上管理人员，思维活跃，精力旺盛，见多识广。普遍处于上有老下有小的发展阶段，繁忙的工作与享受家庭生活之间存在着强烈的矛盾冲突。主要从事高端管理的企业高管或个体私营主。目标客户群体对于项目的需求基本与我们的出发点相吻合对项目形象要求三高即高尚高档高质量个性化要求寄出自我性格需要符合现有习惯需要体现个人成功同时还要做到与众不同。关注项目群体特征和文化环境塑造需要物以类聚的居住圈。对产品本身讲求生活空间讲求生活质量讲求生活环境讲求家庭满意度。对于建材和系统强调科技与新型环保节能高效。对于装修避免庸俗的材料和建材的堆砌，注意把握现代文化艺术的自然表现。对于环境注重自然艺术和实用的结合，注重创意性的园林和小品。目标客户群体对于项目细节和附加价值的需求人们对高档住房的要求普遍把项目本身的档次放在首位，自然元素与人文元素的合理配搭，健康与便捷的居住条件，都是购买条件的核心衡量指标。对房屋本身的建设方式规模的需求参差不齐，注重个性化，这就要求项目在保证高档次的前提下充分注重对个性的展示和和科学的原则。景观设计中地形的高中低，植被选择上的花果叶草乔灌，材料上的木水土石均必须结合实际效果来研究选用如春夏秋冬黑白明暗灯光小品节能环保使用安全以及客户在园区内的嗅觉触觉听觉等感受做到园区的生态和谐。要结合社区的主题，建筑得风格考虑创造性景观设计，拒绝落入俗套。注意高科技在园林中的应用。上述优化建议仅仅是个思路，设计人员在把握总体原则的前提下，可以有更多的突破。第六章项目开发经营策略及投资估算根据本报告前六章的论述与分析，本章着重阐述项目的开发经营策略，并对项目的投资进行估算，对工程实施进度作出安排，并制订相应的项目筹资计划和投资计划。项目开发经营策略依据开发公司的实际情况，本项目宜采取整体规划分期实施自主开发力创精品的灵活多变的开发经营策略。整体规划。有利于后期的施工和管理。这也是大面积大规模房地产开发的个显著特点。统实施。该项目开发总建筑面积达平方米，预计总投资约亿元人民币左右，房地产市场的变幻莫测决定着其风险也较大，需根据市场需求变化及时调整物业功能，重新定位，规避风险。自主开发。这