房地产开发项目三个最重要的参数，而销售收入是数量与售价的乘积，可想而知销售收入销售税金及附加的计算是多么重要。为确保收入计算的准确性，根据本项目的特点，重点把握下述几点销售计划产品的数量及每期销售计划，是影响现金流的重要因素，产品卖得快则投资回收快，可以有更多的预售收入用于投资，可以减少贷款及其利息，减少自有资金投入。可以认为，销售计划是继投资数量售价之后最重要的影响因素，是般人不太注意的潜在影响因素。确定产品的销售计划，即安排产品从开盘开始至全部产品售完为止的时段内每期的销售比例和数量。般都是呈递减规律，本项目在确定开盘时间和销售期数后，由计算机按双倍余额递减规律安排每期销售比例。产品价格预测产品价格是最为重要的因素，也是最有想象空间的参数，因为，竞买土地到产品上市相距段时间少则半年，多则年以上，以及产品开盘到销售结束般年，这段时间产品价格会发生什么变财务费用万元利率经营资金万元土地报价方案表序号指标名称单位方案方案方案方案方案方案方案方案方案方案土地报价方案万元每亩地价万元亩每平方米地价元项目总投资万元资金筹措万元资本金万元长期借款万元预共配套设施万元占建安费用比例开发期税费万元占收入比例其它工程费用万元占建安费用比例开发间接费万元占建安费用比例管理费用万元占建安费用比例销售费用万元占收入比例不可预见费万元占建安费用比例别墅万平方米多层住宅万平方米中高层住宅万平方米汽车车位万平方米商业配套万平方米土地价格万元每平米地价元平方米前期费用万元占建安费用比例基础设施万元单位建筑面积元公米销售产品平均价格元平方米别墅出售元平方米多层住宅出售元平方米中高层住宅出售元平方米汽车车位出售元平方米商业配套出售元平方米总投资万元每平米造价元平方米建筑安装工程费用万平方米地面积平方米以亩为单位亩起拍价格万元以亩为单位万元亩土地报价起算价格万元以亩为单位万元亩销售产品数量平方米别墅出售平方米多层住宅出售平方米中高层住宅出售平方米汽车车位出售平方米商业配套出售平方利，建议的土地最高报价万元，内部收益率小于的概率，风险较大。综合上述分析，建议以风险分析的结论为主，建议的最高报价万元。土地报价方案计算依据表序号项目名称单位数量技术经济指标指标名称单位数量土地土当企业土地存量不足时，基准收益率为宜大于银行贷款利率约个百分点，建议的土地最高报价万元，内部收益率小于的概率，还可以接受当企业无土地存量时，基准收益率为宜相当于银行贷款利率，企业微需求不是十分迫切时，基准收益率可取，建议的土地最高报价万元，内部收益率小于的概率，风险很小般情况下基准收益率为宜，建议的土地最高报价万元，内部收益率小于的概率，风险加大倍，但还可以接受界点内部收益率期望值达到基准收益率的概率和收益率小于的概率。将参数的概率分布输入土地报价软件，计算全部由计算机完成。计算结果详见表风险决策指标概率分析。结论如下当企业土地存量较大，对土地分析才是最高层次上的决策分析。本项目分别咨询若干专家，每人对产品售价分别估算其概率。对所有人估算的概率加权平均，得到了售价的概率分布。投资变化的概率分布也是如此操作。根据参数的概率分布计算出土地价格临亏平衡点上，般不亏损，建议的土地最高报价万元。风险决策指标多因素变化临界点分析虽然比基本报价分析前进了步，但还是没有将每个人的看法综合起来，综合的最好方法就是概率分析方法又称风险分析。这种价万元当企业无土地存量时，基准收益率为宜相当于银行贷款利率，企业微利，建议的土地最高报价万元当企业在异地开发首块地块，对该地块志在必得时，基准收益率为宜低于银行贷款利率，企业无利，在盈不是十分迫切时，基准收益率可取，建议的土地最高报价万元般情况下基准收益率为宜，建议的土地最高报价万元当企业土地存量不足时，基准收益率为宜大于银行贷款利率约个百分点，建议的土地最高报计算了个土地价格临界点。分析结果详见表多因素变化土地价格临界点分析。分析认为，本项目的别墅单位造价元和售价元是有较大可能的，建议采用改组合的分析结果，即当企业土地存量较大，对土地需求方案，所以只能每个多因素组合根据基准收益率倒推出土地价格，这个土地价格就是土地价格的临界点。本报告根据专家们对投资售价同时变化的不同意见，计算了个多因素变化组合，每个变化组合都分别以基准收益率。为了解决这个问题，可以针对不同的意见不同的参数取值进行多方案分析，计算出每个方案多因素变化组合的评价指标。由于多因素变化组合比较多，不可能象基本报价方案样为每个多因素变化组合计算大量的报价因素变化土地临界点房地产企业在进行土地报价研究决策过程中，经常会为投资及售价的确定争论不休，因为客观上讲投资及售价会在定范围内变化，要将不是很确定的数据确定下来，不同的人存在不同看法是正常不过的。因素变化土地临界点房地产企业在进行土地报价研究决策过程中，经常会为投资及售价的确定争论不休，因为客观上讲投资及售价会在定范围内变化，要将不是很确定的数据确定下来，不同的人存在不同看法是正常不过的。为了解决这个问题，可以针对不同的意见不同的参数取值进行多方案分析，计算出每个方案多因素变化组合的评价指标。由于多因素变化组合比较多，不可能象基本报价方案样为每个多因素变化组合计算大量的报价方案，所以只能每个多因素组合根据基准收益率倒推出土地价格，这个土地价格就是土地价格的临界点。本报告根据专家们对投资售价同时变化的不同意见，计算了个多因素变化组合，每个变化组合都分别以基准收益率计算了个土地价格临界点。分析结果详见表多因素变化土地价格临界点分析。分析认为，本项目的别墅单位造价元和售价元是有较大可能的，建议采用改组合的分析结果，即当企业土地存量较大，对土地需求不是十分迫切时，基准收益率可取，建议的土地最高报价万元般情况下基准收益率为宜，建议的土地最高报价万元当企业土地存量不足时，基准收益率为宜大于银行贷款利率约个百分点，建议的土地最高报价万元当企业无土地存量时，基准收益率为宜相当于银行贷款利率，企业微利，建议的土地最高报价万元当企业在异地开发首块地块，对该地块志在必得时，基准收益率为宜低于银行贷款利率，企业无利，在盈亏平衡点上，般不亏损，建议的土地最高报价万元。风险决策指标多因素变化临界点分析虽然比基本报价分析前进了步，但还是没有将每个人的看法综合起来，综合的最好方法就是概率分析方法又称风险分析。这种分析才是最高层次上的决策分析。本项目分别咨询若干专家，每人对产品售价分别估算其概率。对所有人估算的概率加权平均，得到了售价的概率分布。投资变化的概率分布也是如此操作。根据参数的概率分布计算出土地价格临界点内部收益率期望值达到基准收益率的概率和收益率小于的概率。将参数的概率分布输入土地报价软件，计算全部由计算机完成。计算结果详见表风险决策指标概率分析。结论如下当企业土地存量较大，对土地需求不是十分迫切时，基准收益率可取，建议的土地最高报价万元，内部收益率小于的概率，风险很小般情况下基准收益率为宜，建议的土地最高报价万元，内部收益率小于的概率，风险加大倍，但还可以接受当企业土地存量不足时，基准收益率为宜大于银行贷款利率约个百分点，建议的土地最高报价万元，内部收益率小于的概率，还可以接受当企业无土地存量时，基准收益率为宜相当于银行贷款利率，企业微利，建议的土地最高报价万元，内部收益率小于的概率，风险较大。综合上述分析，建议以风险分析的结论为主，建议的最高报价万元。土地报价方案计算依据表序号项目名称单位数量技术经济指标指标名称单位数量土地土地面积平方米以亩为单位亩起拍价格万元以亩为单位万元亩土地报价起算价格万元以亩为单位万元亩销售产品数量平方米别墅出售平方米多层住宅出售平方米中高层住宅出售平方米汽车车位出售平方米商业配套出售平方米销售产品平均价格元平方米别墅出售元平方米多层住宅出售元平方米中高层住宅出售元平方米汽车车位出售元平方米商业配套出售元平方米总投资万元每平米造价元平方米建筑安装工程费用万平方米别墅万平方米多层住宅万平方米中高层住宅万平方米汽车车位万平方米商业配套万平方米土地价格万元每平米地价元平方米前期费用万元占建安费用比例基础设施万元单位建筑面积元公共配套设施万元占建安费用比例开发期税费万元占收入比例其它工程费用万元占建安费用比例开发间接费万元占建安费用比例管理费用万元占建安费用比例销售费用万元占收入比例不可预见费万元占建安费用比例财务费用万元利率经营资金万元土地报价方案表序号指标名称单位方案方案方案方案方案方案方案方案方案方案土地报价方案万元每亩地价万元亩每平方米地价元项目总投资万元资金筹措万元资本金万元长期借款万元预租售收入万元营业收入万元营业税金及附加万元土地增值税万元利润总额万元所得税万元税后利润万元全投资内部收益率资本金内部收益率投资利润率资本金利润率借款偿还期年序号指标名称单位方案方案方案方案方案方案方案方案方案土地报价方案万元每亩地价万元亩每平方米地价元项目总投资万元资金筹措万元资本金万元长期借款万元预租售收入万元营业收入万元营业税金及附加万元土地增值税万元利润总额万元所得税万元税后利润万元全投资内部收益率资本金内部收益率投资利润率资本金利润率借款偿还期年多因素变化土地价格临界点分析表参数影响因素指标名称基本方案变化次数变化后数量投资别墅单位造价元多层住宅单位造价元中高层住宅单位造价元汽车车位单位造价元商业配套单位造价元其它费用变化率售价别墅出售开盘价元多层住宅出售开盘价元中高层住宅出售开盘价元汽车车位出售开盘价元商业配套出售开盘价元指标方案基准收益率土地价格临界点万元利润总额税后利润投资利润率方案二基准收益率土地价格临界点万元利润总额税后利润投资利润