，降低了在城市升级改造实施过程中的难度。地块具有浓郁的历史文化氛围周边明代宫廷的象征明故宫，以及中山东路沿线系列民国时期的文化建筑优良的现状环境，可利用的要素较多，保留部分工业建筑，成为本基地开发的特色，同时拆迁压力小。地块内别具特色的近代建筑点缀其中，还有大量的绿化景观资源，有利于项目持续发展建设，形成项目独特记忆和项目独特亮点。项目劣势周边商业商务氛围不足项目部分区域尤其是西侧和北侧，沿街面被遮挡，将会影响到未来项目的开发同时在周边区域的整体的商业环境较差，业态档次偏低，亟待改善。项目西侧交通压力建大项目西侧地块中部和项目地块南部区域通达性较差，由于受到城东快速干道的影响，由北向南沿龙蟠中路行驶的车辆必须在四叉路口龙蟠中路和瑞金路才可左转至由南向北的车道，进入地块的中部常府街瑞金路和龙蟠中路口的交通状况还是较为拥堵的，尤其是在上下班的高峰元平方米天，市中心区域的部分优质甲级写字楼租金，如世贸中心金陵饭店西楼和置地广场的租金可以达到元平方米天。南京市甲级写字楼的平均售价当前约为人民币，元平方米自年起，售价呈现上升的，租金呈现稳步上升的走势，年的租金年均增长率保持在左右。至年起至年，租金大幅提升，年均租金增长率达到了和年至年，南京甲级写字楼租金的年均复合增长率约为南京地区甲级写字楼的租金约为为由于楼宇品质明显低于上海和北京的同类型物业，部分跨国公司进驻南京无法找到合适的办公楼，导致甲级写字楼市场无法得到进步升级。南京甲级写字楼市场租金及售价总页第页受房地产市场高速发展的影响下，自年起，新增供应量的增大使得年当年的空置率为，而年的空置率为，较之上年的稍有改善，当年的市场新增供应较少也是主要原因之尽管像世茂中心置地广场等位处核心地段的写字楼项目基本能保持的出租率，但较大，达到了，平方米，导致年和年的销售率放缓，当年的销售率分别为和。总页第页南京市甲级写字楼市场的空置率近几年来起伏较大，从年的至年的，下降了左右，主要是由于市场租赁需求强劲所致至年起南京甲级写字楼分布南京甲级写字楼市场需求状况及空置率南京甲级写字楼市场的销售率水平在年保持着较高的水平，当年的吸纳量均超过了当年新增供应，主要由于消化之前的市场存量年起，由于当年的新增供应量写字楼供应年至年的年均增长率约为左右年是南京甲级写字楼供应最为集中的年份，而且绝大部分集中在鼓楼区域，白下和玄武区供应体量相近经历了年较为集中的供应高峰后，年的供应量呈现了减缓的趋势。项目很少近两年，南京甲级写字楼市场表现较为活跃，批具有特色的已竣工和在建甲级写字楼项目为南京的甲级写字楼市场添加亮点。南京甲级写字楼市场当前供应状况总页第页截至年底，南京市共有约万平方米的甲级市场发展概述甲级写字楼最早出现在年，如金鹰国际商城金陵饭店世贸中心南京国际贸易中心等批较早的知名甲级写字楼项目和其他的二线城市样，南京的甲级写字楼市场的个显著特点就是散卖为主，纯租赁形态主要为高层根据甲级写字楼的的集聚程度，我们将南京市甲级写字楼市场主要划分鼓楼区玄武区和白下区，而作为新兴发展区域的建邺区将会在未来供应的市场部分涉及。甲级写字楼标准总页第页南京甲级写字楼南京市房地产市场分析甲级写字楼市场分析甲级写字楼解析关于甲级写字楼缺乏统的官方定义，本节研究的甲级写字楼是指位于南京河东中心城区，硬件设施达到甲级标准的写字楼物业甲级写字楼的建筑年仅仅微涨年和年伴随着房地产市场的整体升温，房地产开发完成投资额稳步大幅增长，两年分别完成亿元和亿元，年增幅分别为和年，受世界经济环境影响，完成房地产开发投资额亿元，增长。总页第页三着较好的增长势头年，受整体良好的经济环境的影响，房地产开发完成投资额约为亿元，增长率也达到新高约年，中央房地产宏观调控政策直接影响到了房地产投资市场，当年的的房地产开发投资额约为亿元，较之上民可支配收入的增长，近几年城市消费品零售总额还是保持着较为稳定的增长势头，年全市城市消费品零售总额约为亿元，较之上年增长约。房地产开发完成投资额及其增长总页第页南京市房地产开发完成投资额自年来保持均复合增长率约为，显示出持续强劲的市场购买力年，城市消费品零售总额约亿元，较之上年增长约，主要是由于南京市消费品市场投资环境的改善，批发和零售业住宿和餐饮业在南京市得到长足的发展伴随着居，由此可见南京市人均可支配收入水平在长三角区域处于前列据抽样调查，年全市城市居民人均可支配收入为元，比上年增长。总页第页社会消费品零售总额及其增长南京市城市消费品零售总额逐年攀升，年至年间的年缓，年和年的年增幅分别为和年至年间，南京市城市居民人均可支配收入大幅增长，年至年的年均复合增长率约为年，南京市城市居民的人均可支配收入为，元相比较于上海的，元，杭州的，元，苏州的，元，缓，年和年的年增幅分别为和年至年间，南京市城市居民人均可支配收入大幅增长，年至年的年均复合增长率约为年，南京市城市居民的人均可支配收入为，元相比较于上海的，元，杭州的，元，苏州的，元，由此可见南京市人均可支配收入水平在长三角区域处于前列据抽样调查，年全市城市居民人均可支配收入为元，比上年增长。总页第页社会消费品零售总额及其增长南京市城市消费品零售总额逐年攀升，年至年间的年均复合增长率约为，显示出持续强劲的市场购买力年，城市消费品零售总额约亿元，较之上年增长约，主要是由于南京市消费品市场投资环境的改善，批发和零售业住宿和餐饮业在南京市得到长足的发展伴随着居民可支配收入的增长，近几年城市消费品零售总额还是保持着较为稳定的增长势头，年全市城市消费品零售总额约为亿元，较之上年增长约。房地产开发完成投资额及其增长总页第页南京市房地产开发完成投资额自年来保持着较好的增长势头年，受整体良好的经济环境的影响，房地产开发完成投资额约为亿元，增长率也达到新高约年，中央房地产宏观调控政策直接影响到了房地产投资市场，当年的的房地产开发投资额约为亿元，较之上年仅仅微涨年和年伴随着房地产市场的整体升温，房地产开发完成投资额稳步大幅增长，两年分别完成亿元和亿元，年增幅分别为和年，受世界经济环境影响，完成房地产开发投资额亿元，增长。总页第页三南京市房地产市场分析甲级写字楼市场分析甲级写字楼解析关于甲级写字楼缺乏统的官方定义，本节研究的甲级写字楼是指位于南京河东中心城区，硬件设施达到甲级标准的写字楼物业甲级写字楼的建筑形态主要为高层根据甲级写字楼的的集聚程度，我们将南京市甲级写字楼市场主要划分鼓楼区玄武区和白下区，而作为新兴发展区域的建邺区将会在未来供应的市场部分涉及。甲级写字楼标准总页第页南京甲级写字楼市场发展概述甲级写字楼最早出现在年，如金鹰国际商城金陵饭店世贸中心南京国际贸易中心等批较早的知名甲级写字楼项目和其他的二线城市样，南京的甲级写字楼市场的个显著特点就是散卖为主，纯租赁项目很少近两年，南京甲级写字楼市场表现较为活跃，批具有特色的已竣工和在建甲级写字楼项目为南京的甲级写字楼市场添加亮点。南京甲级写字楼市场当前供应状况总页第页截至年底，南京市共有约万平方米的甲级写字楼供应年至年的年均增长率约为左右年是南京甲级写字楼供应最为集中的年份，而且绝大部分集中在鼓楼区域，白下和玄武区供应体量相近经历了年较为集中的供应高峰后，年的供应量呈现了减缓的趋势。南京甲级写字楼分布南京甲级写字楼市场需求状况及空置率南京甲级写字楼市场的销售率水平在年保持着较高的水平，当年的吸纳量均超过了当年新增供应，主要由于消化之前的市场存量年起，由于当年的新增供应量较大，达到了，平方米，导致年和年的销售率放缓，当年的销售率分别为和。总页第页南京市甲级写字楼市场的空置率近几年来起伏较大，从年的至年的，下降了左右，主要是由于市场租赁需求强劲所致至年起，新增供应量的增大使得年当年的空置率为，而年的空置率为，较之上年的稍有改善，当年的市场新增供应较少也是主要原因之尽管像世茂中心置地广场等位处核心地段的写字楼项目基本能保持的出租率，但由于楼宇品质明显低于上海和北京的同类型物业，部分跨国公司进驻南京无法找到合适的办公楼，导致甲级写字楼市场无法得到进步升级。南京甲级写字楼市场租金及售价总页第页受房地产市场高速发展的影响下，自年起，租金呈现稳步上升的走势，年的租金年均增长率保持在左右。至年起至年，租金大幅提升，年均租金增长率达到了和年至年，南京甲级写字楼租金的年均复合增长率约为南京地区甲级写字楼的租金约为为元平方米天，市中心区域的部分优质甲级写字楼租金，如世贸中心金陵饭店西楼和置地广场的租金可以达到元平方米天。南京市甲级写字楼的平均售价当前约为人民币，元平方米自年起，售价呈现上升的走势，但是年由于供应较大，年和年的平均售价涨幅仅为和，相比于年和年和的年平均增幅，增幅明显减缓年至年甲级写字楼售价年均复合增长率约为，伴随着土地升值和建造成本的增加，售价保持着较为稳定的增长势头。南京甲级写字楼市场未来供应状况年将是南京市甲级写字搂集中上市供应的时段，总供应体量约在万平方米左右总页第页年的供应量约为万平方米，伴随着河西新城区域的开发建设，建邺区的甲级写字楼的供应体量加大，年该区域的供应量约为万平方米，占到当年总供应量的批高质量写字楼将会陆续上市，如紫峰大厦南京国际广场金陵饭店二期等，这些优质项目必将提升甲级写字楼市场的整体品质和租售价格水平。本项目全面竣工时年面临的市场状况预测市场供应量预测年甲级写字楼供应的年均增长率约为，截止年底供应量约为万平方米年大量甲级写字楼将