TOP20西双版纳亚美产权酒店项目投资立项申报材料.doc文档免费在线阅读

此外，房地产策划还有预测未来市场。

景洪市五星级酒店的平均开房率为，为了将预算做到百分之百保险，故开房率按计算。

二经济效益分析客房营业收入亚美酒店间客房的加权平均价为元，房价打六折，为元。

平均开房率按计，计算如下每天的营业收入为元间元每月的营业收入为元天元每年的营业收入为元月元二客房营业成本通常星级酒店客房的营业成本为营业收入的，我们按计算为元元月三酒店管理公司提取的毛利通常为毛利润的，即元四客房营业费用总计元月，详细如下工资客房人员配备客房总数量间人，人均工资按元月计算，每月工资总额为元变成货币，从而给房地产经营者带来损失，即资金变现风险。

这两类风险实际上都涉及到房地产商品开发出来能否卖得出去，开发商投入的巨额资金能否收得回来并获得预期利润，开发商会不会因产品滞销而变成房东场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能被市场消化，造成开发商经济损失。

又由于房地产投资的变现性能较差，在交易过程中可能因变现的时间和方式变化或商品房不适销对路而导致房地产商品不能变成货币或延迟素，假定开发商已能较为顺利地将房地产项目开发出来，则经济风险就成为对房地产投资影响较大的风险，它主要包含市场利率风险也可视为政策性风险购买力风险变现风险等。

购买力风险是种需求风险，主要是指市量的资金投入房地产开发过程，由于受各种不确定因素影响而造成的收益下降或损失增加或投资成本增大的等不利结果的可能性，它涉及政策风险社会风险工程技术风险自然风险国际风险等。

倘若剔除政策性技术性因从而使房地产投资成为项具有高风险的综合性经济活动。

在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。

房地产投资风险，是指开发商直接或间接地把定全程营销策划房地产投资具有高风险性众所周知，房地产投资具有投资额大，建设周期长和投资项目不可移动等显著特点，这些特点决定了房地产投资极易受到社会环境经济环境工程建设环境等诸多因素变化的影响，消费，为商业步行街创造最大商机，形成完整意义的锡文化核心商业圈。

坤保结合项目实际创造性地打出了文化牌，通过文化凸现大桥项目的特点亮点，形成强烈的市场冲击力。

三房地产投资风险与业理念进行组合营销，把传统商业的单购物行为演变为集激情购物旅游观光餐饮美食休闲娱乐文化消费酒店住宿等多种功能于体的现代化大众立体消费模式，通过浓郁的锡文化氛围吸引游人用时尚商品刺激旧的锡文化背景，将项目所蕴含的历史文化内涵商业步行街所体现的现代商业文化观念以及当代市场经济的经营理念营销手法市场文化氛围等进行有机融合，将多种现代时尚的商业形态汇聚在起，用最新的现代商迅速开业经营有效回避商业地产的经营风险奠定了基础提供了保证。

坤保对大桥项目的系列运作理念，集中体现为种全新的文化观念即现代商业市场经济文化，它以大桥商业步行街为载体，结合个践，对大桥商业步行街的整体形象业态组合功能用途商业氛围招商策略等，进行了全面深入的论证，提出了完整的策划方案，并结合项目工程进度和销售进展，提前展开招商和管理公司前期准备工作，为项目竣工后该地产进行有效的旅游商业经营并获得预期旅游商业利润。

为保证大桥项目的运作，坤保成立了个旧市坤保大桥商业步行街管理公司，搭建项目经营管理平台，跨入商业经营管理领域进行全新探索。

经过年多的实以想象的奇迹不买楼买二楼。

仅是这些原来开发商准备要赠送的二三层商铺，就收回了近万元资金，再次显示出坤保的专业策划水准和超群营销实力。

对于商业地产，项目运作是否成功，还要看能否对场效应。

坤保专业营销团队不仅让个旧市民很快接受了产权商铺等现代营销理念，而且在不长时间内就将开发商原准备用于赠送的二层商铺即买楼，送二三楼销售完毕，创造了个旧商铺销售史上令人难市民怀疑观望州政府搬迁以及进入时机较晚规划设计已经成形难以变更等系列不利因素，坤保急流勇进，知难而上，以准确的市场定位和全新经营理念，为大桥项目注入鲜活生命力，令项目开盘就产生强烈的市环境，让业主物业不断升值，并获得满意投资回报作为项目运作的基本指导思想，结合项目实际设计出产权商铺产权式酒店公寓以招商带动销售等策划创意。

在大桥项目运作中，面对商业楼盘操作难度大创造性地将滇西明珠的成功经验嫁接移植到个旧大桥，顺应现代商业物业财产权与经营权适当分离的必然要求，打破传统商铺销售模式，在个旧首家运用产权营销模式进行商业楼盘市场运作，把为投资者营造最佳投资环创造性地将滇西明珠的成功经验嫁接移植到个旧大桥，顺应现代商业物业财产权与经营权适当分离的必然要求，打破传统商铺销售模式，在个旧首家运用产权营销模式进行商业楼盘市场运作，把为投资者营造最佳投资环境，让业主物业不断升值，并获得满意投资回报作为项目运作的基本指导思想，结合项目实际设计出产权商铺产权式酒店公寓以招商带动销售等策划创意。

在大桥项目运作中，面对商业楼盘操作难度大市民怀疑观望州政府搬迁以及进入时机较晚规划设计已经成形难以变更等系列不利因素，坤保急流勇进，知难而上，以准确的市场定位和全新经营理念，为大桥项目注入鲜活生命力，令项目开盘就产生强烈的市场效应。

坤保专业营销团队不仅让个旧市民很快接受了产权商铺等现代营销理念，而且在不长时间内就将开发商原准备用于赠送的二层商铺即买楼，送二三楼销售完毕，创造了个旧商铺销售史上令人难以想象的奇迹不买楼买二楼。

仅是这些原来开发商准备要赠送的二三层商铺，就收回了近万元资金，再次显示出坤保的专业策划水准和超群营销实力。

对于商业地产，项目运作是否成功，还要看能否对该地产进行有效的旅游商业经营并获得预期旅游商业利润。

为保证大桥项目的运作，坤保成立了个旧市坤保大桥商业步行街管理公司，搭建项目经营管理平台，跨入商业经营管理领域进行全新探索。

经过年多的实践，对大桥商业步行街的整体形象业态组合功能用途商业氛围招商策略等，进行了全面深入的论证，提出了完整的策划方案，并结合项目工程进度和销售进展，提前展开招商和管理公司前期准备工作，为项目竣工后迅速开业经营有效回避商业地产的经营风险奠定了基础提供了保证。

坤保对大桥项目的系列运作理念，集中体现为种全新的文化观念即现代商业市场经济文化，它以大桥商业步行街为载体，结合个旧的锡文化背景，将项目所蕴含的历史文化内涵商业步行街所体现的现代商业文化观念以及当代市场经济的经营理念营销手法市场文化氛围等进行有机融合，将多种现代时尚的商业形态汇聚在起，用最新的现代商业理念进行组合营销，把传统商业的单购物行为演变为集激情购物旅游观光餐饮美食休闲娱乐文化消费酒店住宿等多种功能于体的现代化大众立体消费模式，通过浓郁的锡文化氛围吸引游人用时尚商品刺激消费，为商业步行街创造最大商机，形成完整意义的锡文化核心商业圈。

坤保结合项目实际创造性地打出了文化牌，通过文化凸现大桥项目的特点亮点，形成强烈的市场冲击力。

三房地产投资风险与全程营销策划房地产投资具有高风险性众所周知，房地产投资具有投资额大，建设周期长和投资项目不可移动等显著特点，这些特点决定了房地产投资极易受到社会环境经济环境工程建设环境等诸多因素变化的影响，从而使房地产投资成为项具有高风险的综合性经济活动。

在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。

房地产投资风险，是指开发商直接或间接地把定量的资金投入房地产开发过程，由于受各种不确定因素影响而造成的收益下降或损失增加或投资成本增大的等不利结果的可能性，它涉及政策风险社会风险工程技术风险自然风险国际风险等。

倘若剔除政策性技术性因素，假定开发商已能较为顺利地将房地产项目开发出来，则经济风险就成为对房地产投资影响较大的风险，它主要包含市场利率风险也可视为政策性风险购买力风险变现风险等。

购买力风险是种需求风险，主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能被市场消化，造成开发商经济损失。

又由于房地产投资的变现性能较差，在交易过程中可能因变现的时间和方式变化或商品房不适销对路而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失，即资金变现风险。

这两类风险实际上都涉及到房地产商品开发出来能否卖得出去，开发商投入的巨额资金能否收得回来并获得预期利润，开发商会不会因产品滞销而变成房东概言之，这也就是房地产投资必然要面对的市场风险。

在市场经济体制下，从事任何种经济活动，都必须面对市场，都存在着市场风险，这是个不容回避的客观存在。

房地产业因其特殊性，较之其它行业更是高投入高风险。

因此，房地产投资者，要想把握良好的投资机会，获取预期的经济收益，就必须对房地产投资风险有个清醒的认识，并据此采取相应的防范对策，提前将风险化解。

科学策划是规避和化解房地产投资风险的重要环节风险是伴随房地产投资的客观存在。

风险的存在，不仅会给开发商造成损失，在许多情况下，也蕴藏着种机遇，即所谓风险报酬。

然而，这种因风险而获得的报酬不是靠冒险，也不是碰运气赌出来的，而是用科学态度分析风险认识风险，进而将高风险化解的结果。

因此，能否科学地预见各种不确定性，提示并正确识别房地产风险因素，认真分析和研究各种因素的影响方式和程度，对