城教育片区日益成熟位于经十东路两侧片区逐渐成为近几年章丘房地产开发主要区域。三宏观调控政策分析房地产调控是上半年热点做拿地决策评估就不能不分析政策而政策实施及其威力逐步显现又会影响到目标客群构成及后续产品定位选择。调控政策集中出台背景房价持续快速上涨线城市疯狂上涨国家对房地产市场调控有如隔靴搔痒市场上投资投机行为显露盛行迹象。二上半年楼市主要政策年上半年主要楼市政策继年底政府密集出供需分析市场供需基本持平供需结构合理二潜在放量分析潜在放量风雨欲来未来竞争较为激烈三价格分析价格持续走高四产品分析以小高层高层为主舒适性户型为主五目标客群分析客群呈现多样化六章丘双山项目本体分析项目区位二项目指标三地块现状四周边配套五项目分析七章丘双山项目初步定位思路市场形象定位二目标客群定位三物业类型定位及产品初步建议八章丘双山项目初步售价及拿地经济测算价格论证整体思路二项目定价三项目经济测算城市宏观经济环境分析整个济南宏观经济环境分析城市经济发展城市经济增势强劲经济总量排名全省第三后续发展潜力大数据来源山东市统计局网站年济南突破亿与省内城市相比与青岛烟台领先山东经济第梯队城市以亿元位于全省第三虽然目前距离青岛烟台有定差距但相对来看城市后续发展潜力大。数据来源统计局网站与同级别城市经济对比中济南具有比较优势年济南经济总量位列全国十五个副省级城市第十位远远落后于第集团广州深圳与第二集团杭州等城市相比也存在明显差距。在与九个沿海省份省会对比中济南经济总量排在九个沿海省份省会中第五位。另外济南经济增速明显高于全国水平且在自身所处第三集团具有明显比较优势。稳步增长城市经济向好综合实力强数据来源济南市统计局网站稳固增长城市经济发展情况良好增幅达以上城市经济处于稳步爆发期发展潜力较大。数据来源济南市统计局网站人均增长率以上劳动生产率高经济质量好年底济南市人均为美元增长率为且近几年增长率均保持在以上城市劳动生产率保持较高水平经济发展质量好。数据来源济南市统计局网站第三产业为主导城市吸引力增强数据来源济南市统计局网站年济南市三大产业特别是第二第三产业发展迅速。年三大产业继续增长其中二三产业比例关系为象征着城市发展水平第三产业已经占据济南三产结构半壁江山成为济南市主要产业说明济南市城市功能越来越完善城市吸引力不断增强。与全国四大城市相比济南年三产结构中第三产业所占比重最低北京上海广州深圳第三产业分别占到和可以看出随着经济不断发展未来济南第三产业比重有较大提升空间。固定资产投资近几年均保持增长态势数据来源济南市统计局网站济南市固定资产投资额近几年直保持增长态势年达到最高完成亿元。城市人民生活城乡居民生活水平不断提高购买力增强收入水平可支配收入全省第数据来源山东省统计局网站年济南人均可支配收入排名全省第。年济南市城镇居民人均可支配收入人均可支配收入元数据来源济南市统计局网站城镇居民人均可支配收入从至今逐年增长年济南市城镇居民人均可支配收入达到元。年济南市城乡居民储蓄存款城镇居民储蓄存款亿元数据来源济南市统计局网站年和年城镇居民储蓄存款均超过亿元年底城镇居民储蓄存款达到强土地开发融资监管国务院中央以适当方式支持加快发展公租房发展廉租公租房住建部要求商品住房严格实行购房实名制打击炒房银监会二套房以家庭为单位进行认定抑制投资购房山东省政府限价商品住房套型控制在平方米以下。中小套型普通商品住房等用地要不低于住房建设用地供应总量并优先保证供应。限价房供应城市中等偏下收入无房家庭。启动限价商品房建设定程度上有利于缓解城市中等偏下收入无房家庭购房压力资料来源思源市场数据库资者投资热情受到较大平抑因此购买小户型公寓群体多以自住加过渡为主以首次置业为主总价低首付款比例相对少这部分群体受政策影响较小其次公寓经过过去几年增长进入年小户型公寓新增供应量有限而且存量经过年消化所剩不多造成当前小户型公寓供求关系是供应偏紧而需求相对还是比较旺盛再者由于小户型公寓中有比较多单身公寓方面总价低另方面租赁活跃因此投资者比较喜欢投资单身公寓投资需求比较旺盛目前政策提高首付到五成影响是单个投资客购买套数会有所减少但整体需求与供应相对还是比较平衡。受影响比较大是小户型公寓中偏大户型总价过高对自住过渡需求和投资需求都造成过高门槛。商业写字楼首付款比例都是在现有信贷政策之下影响不是供需分析市场供需基本持平供需结构合理二潜在放量分析潜在放量风雨欲来未来竞争较为激烈三价格分析价格持续走高四产品分析以小高层高层为主舒适性户型为主五目标客群分析客群呈现多样化六章丘双山项目本体分析项目区位二项目指标三地块现状四周边配套五项目分析七章丘双山项目初步定位思路市场形象定位二目标客群定位三物业类型定位及产品初步建议八章丘双山项目初步售价及拿地经济测算价格论证整体思路二项目定价三项目经济测算城市宏观经济环境分析整个济南宏观经济环境分析城市经济发展城市经济增势强劲经济总量排名全省第三后续发展潜力大数据来源山东市统计局网站年济南突破亿与省内城市相比与青岛烟台领先山东经济第梯队城市以亿元位于全省第三虽然目前距离青岛烟台有定差距但相对来看城市后续发展潜力大。数据来源统计局网站与同级别城市经济对比中济南具有比较优势年济南经济总量位列全国十五个副省级城市第十位远远落后于第集团广州深圳与第二集团杭州等城市相比也存在明显差距。在与九个沿海省份省会对比中济南经济总量排在九个沿海省份省会中第五位。另外济南经济增速明显高于全国水平且在自身所处第三集团具有明显比较优势。稳步增长城市经济向好综合实力强数据来源济南市统计局网站稳固增长城市经济发展情况良好增幅达以上城市经济处于稳步爆发期发展潜力较大。数据来源济南市统计局网站人均增长率以上劳动生产率高经济质量好年底济南市人均为美元增长率为且近几年增长率均保持在以上城市劳动生产率保持较高水平经济发展质量好。数据来源济南市统计局网站第三产业为主导城市吸引力增强数据来源济南市统计局网站年济南市三大产业特别是第二第三产业发展迅速。年三大产业继续增长其中二三产业比例关系为象征着城市发展水平第三产业已经占据济南三产结构半壁江山成为济南市主要产业说明济南市城市功能越来越完善城市吸引力不断增强。与全国四大城市相比济南年三产结构中第三产业所占比重最低北京上海广州深圳第三产业分别占到和可以看出随着经济不断发展未来济南第三产业比重有较大提升空间。固定资产投资近几年均保持增长态势数据来源济南市统计局网站济南市固定资产投资额近几年直保持增长态势年达到最高完成亿元。城市人民生活城乡居民生活水平不断提高购买力增强收入水平可支配收入全省第数据来源山东省统计局网站年济南人均可支配收入排名全省第。年济南市城镇居民人均可支配收入人均可支配收入元数据来源济南市统计局网站城镇居民人均可支配收入从至今逐年增长年济南市城镇居民人均可支配收入达到元。年济南市城乡居民储蓄存款城镇居民储蓄存款亿元数据来源济南市统计局网站年和年城镇居民储蓄存款均超过亿元年底城镇居民储蓄存款达到双山大街为城市主轴线重点打造老城片区新城片区教育片区明水产业片区四大城市片区。④随着章丘与市区城际交通开通以及未来城市轨道交通规划章丘西进节奏逐步加快将打造西进圣井城市综合体。由于章丘政府南迁和大学年国十条条新政相继出台表明了政府部门对于打击房地产投资和遏制房价决心严格要求保障性住房供应加大土地供应监管力度力促房地产市场向平稳健康方向发展这也是年政策调控主调。三年上半年重要政策解读政策山东省人民政府关于保持全省房地产市场稳定健康发展意见在近期出台系列政策中对房地产调控构成实质性影响政策主要是新政主要表现在贷款购买第二套住房家庭首付由原来提高至对于贷款购买地三套及以上住房家庭首付由原来提高至以上。此次政策与以往政策相比力度更大政策影响对于济南楼市影响主要表现在如下几点政策有明显滞后性月中旬新政刚刚出台时地方政府相应细则以及银行具体政策都尚未出台。济南各项目未有太明显反映政策影响滞后性未直接体现在销售上。从四月份中旬济南各项目销售情况以及新开盘情况来看并没有出现明显变化涨价和热销仍然存在。市场陷入新轮观望新国十条出台后各部委各级省市政府将陆续出台相关配套执行细化政策包括央行银监会加强房地产信贷管理第二套住房认定标准济南各行已经明确贷款政策财政部税务总局制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益税收政策国土资源部改革土地出让方式住房建设部编制和公布住房建设规划同时细化政策还要落地实施执行。可以认为继年初房地产政策调控后新轮更严厉房地产政策调控在月中旬拉开序幕接下来个月内政策调控预期仍在持续市场进入新轮观望政策调控消化期。从目前看来政策几剂猛药肯定会影响到成交量和带来不可避免观望迷惘目前客户观望心态是最值得我们关注。从个别项目来看来电来访量明显下滑退房现象频有发生。小户型公寓商业写字楼等投资型物业受影响但幅度不大小户型公寓项目原本属于投资性物业但由于近年济南经济处于调整中投资者投资热情受到较大平抑因此购买小户型公寓群体多以自住加过渡为主以首次置业为主总价低首付款比例相对少这部分群体受政策影响较小其次公寓经过过去几年增长进入年小户型公寓新增供应量有限而且存量经过年消化所剩不多造成当前小户型公寓供求关系是供应偏紧而需求相对还是比较旺盛再者由于小户型公寓中有比较多单身公寓方面总价低另方面租赁活跃因此投资者比较喜欢投资单身公寓投资需求比较旺盛目前政策提高首付到五成影响是单个投资客购买套数会有所减少但整体需求与供应相对还是比较平衡。受影响比较大是小户型公寓中偏大户型总价过高对自住过渡需求和投资需求都造成过高门槛。商业写字楼首付款比例都是在现有信贷政策之下影响不是供需分析市场供需