续的发展，政府根据行业发展的实际水平与趋势制康等运动项目符合市场需求。高尔夫市场广东主要高尔夫供给表名称规模特色球洞入会价格个人公司个人套票平时周末经营方式配套观澜湖高尔夫占地超过平方公里世界规模最大，汇集五大洲球场风格洞金卡万，商务通万不接待非会员酒店住客除外五星级酒店豪宅会所等中山温泉高尔夫亩内地首家现代化俱乐部洞万港币个人名义公功假期不接待非会员温泉酒店浴池网球场游泳池等雅居乐长江高尔夫亩毗邻长江水库景观优美洞五星级酒店会所别墅等东莞峰景高尔夫亩场环绕于群山之中洞万万开放式度假酒店会所等长安高尔夫球会俱乐部亩球场依山而建，背衬莲花山洞万万只接待会员度假酒店，疗养中心，高尔夫学校等深圳高尔夫俱乐部亩国内最临近香港的高尔夫球会洞个人会籍万港币会籍已满只售二手卡会所餐厅等深圳世纪海景高尔余亩深圳唯山地海景球场洞万境质量均为国家级类标准。可行性研究执行单位深圳度假湾企业策划有限公司世联地产顾问深圳有限公司环境保护措施分析企业组织与劳动定员项目实施计划投资估算与资金筹措财务评价项目的社会效益市惠东县巽寮镇东经，北纬开发规模平方公里，具体规模以项目范围红线图为准资源品级巽寮湾拥有得天独厚的滨海旅游资源，是广东省唯的滨海旅游资源处女地，以石奇美水奇清沙奇白著称，海水水质和大气环根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。项目研究的范围市场分析与规模预测旅游资源条件分析总体规划基本情况项目名称惠州市巽寮旅游度假区项目前期咨询委托方金融街惠州臵业有限公司地理位臵广东省惠州第篇项目总论基本情况研究工作依据项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件。可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。国家和拟建地区的开发建设政策法令和法规。投资估算与资金筹措开发次序方案三关于本项目总体进度计划关于本项目的开发模式第七篇项目总体进度安排环境保护其它方面生态环境保护环境保护原则第六篇环境保护措施交通规划分区说明分区概念规划图概念设计图概念设计图分区概念规划图分区说明交通规划第六篇环境保护措施环境保护原则生态环境保护环境保护其它方面第七篇项目总体进度安排关于本项目的开发模式关于本项目总体进度计划开发次序方案三投资估算与资金筹措第篇项目总论基本情况研究工作依据项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件。可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。国家和拟建地区的开发建设政策法令和法规。根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。项目研究的范围市场分析与规模预测旅游资源条件分析总体规划基本情况项目名称惠州市巽寮旅游度假区项目前期咨询委托方金融街惠州臵业有限公司地理位臵广东省惠州市惠东县巽寮镇东经，北纬开发规模平方公里，具体规模以项目范围红线图为准资源品级巽寮湾拥有得天独厚的滨海旅游资源，是广东省唯的滨海旅游资源处女地，以石奇美水奇清沙奇白著称，海水水质和大气环境质量均为国家级类标准。可行性研究执行单位深圳度假湾企业策划有限公司世联地产顾问深圳有限公司环境保护措施分析企业组织与劳动定员项目实施计划投资估算与资金筹措财务评价项目的社会效益和生态效益分析项目投资回报经综合分析研究，确定本项目的主要经济指标如下方案方案二方案三投资总额亿元亿元亿元可行性研究初步结论政策可行该项目是国家鼓励发展的产业，加快开发可尽早形成惠州市的产业优势，亦契合惠州市旅游兴市的产业政策导向。区位可行地理位臵优越，广东省唯的滨海旅游资源处女地，适合开发滨海旅游度假区项目。市场可行广东海滨旅游资源丰富，气候温暖，海滨度假地成为人们度假的首选地。目前该地区同类产品缺乏精品，素质般，存在市场缺口。效益可行本项目的经济效益社会效益生态效益均较佳。技术可行按照国际湾滨海旅游度假区项目案例，本项目技术上可行，方案立足长远发展，为后续发展留有足够空间，整体空间布局以土地的资源禀赋为出发点，并进行人性化考虑严格保护自然环境，控制构筑物的比例，减轻人工开发对环境的影响文化可行巽寮拥有客家文化渔农文化广府文化等多种文化渊源，在此基础上可充分挖掘，适当使用，能够打造人与自然和谐共生的文化产品。第二篇项目背景及发展概况政府发展规划概述政府对旅游业的大力支持与市场需求的强劲为本项目的发展提供了契机，随着旅游业持续的发展，政府根据行业发展的实际水平与趋势制康等运动项目符合市场需求。高尔夫市场广东主要高尔夫供给表名称规模特色球洞入会价格个人公司个人套票平时周末经营方式配套观澜湖高尔夫占地超过平方公里世界规模最大，汇集五大洲球场风格洞金卡万，商务通万不接待非会员酒店住客除外五星级酒店豪宅会所等中山温泉高尔夫亩内地首家现代化俱乐部洞万港币个人名义公功假期不接待非会员温泉酒店浴池网球场游泳池等雅居乐长江高尔夫亩毗邻长江水库景观优美洞五星级酒店会所别墅等东莞峰景高尔夫亩场环绕于群山之中洞万万开放式度假酒店会所等长安高尔夫球会俱乐部亩球场依山而建，背衬莲花山洞万万只接待会员度假酒店，疗养中心，高尔夫学校等深圳高尔夫俱乐部亩国内最临近香港的高尔夫球会洞个人会籍万港币会籍已满只售二手卡会所餐厅等深圳世纪海景高尔余亩深圳唯山地海景球场洞万万开放式酒店游艇会所别墅。夫巽寮湾旅游度假区在战略目标上是要实行旅游与地产的双丰收，其中房地产是未来收入的重要来源之，实现房地产终极价值的实现需要有全新的理念，以旅游来带动地产就是最明智的选择，高尔夫目前作为项贵族休闲运动，不仅拥有巨大的客源市场，更重要的是能提升度假区的形象与档次，优化环境，实现土地价值的升值。海滨度假地产市场目前珠三角的海滨度假地产主要集中在深圳东部的盐田区，从其开发的方式来看，可以分为三类普通住宅这类物业主要集中在盐田港后方沙头角和大小梅沙附近，以居住为主，间隔多样。多层商住物业单价在元左右，而高层商住单价在元之间。酒店式公寓盐田区因海滨旅游业日渐兴旺，各房地产开发商瞄准时机，掀起了东部沿海的酒店式公寓的热潮。但其自然资源的稀缺性，注定此类物业的价格较高。般售价在元平方米左右，未来还有此类项目陆续发售。就销售情况显示，此类物业已越来越受到深港消费者的青睐。别墅盐田别墅多为临山临海而建，自然景观是其最大的卖点。般结合度假和山景海景概念来进行营销推广，均价在元平方米左右。结论对比旅游度假地产与市区普通住宅不难发现，旅游度假地产在市场上既受到欢迎，同时拥有比普通住宅高出几倍的价格。惠州优越的海滨旅游资源为地产的开发提供了良好的条件，只要能实现旅游业的开发计划，度假地产将势在必得。市场规模预测市场规模预测预测前提近期内周边地区省市的经济继续保持增长，社会保持稳定近期内不会发生大面积的灾害性疾病。预测期为巽寮湾滨海度假区新增投资项目建成并投入营业后五年。游客市场结构划分市场分级游客结构级市场珠三角地区中高收入居民和港澳台在粤工作人员以及外籍在粤工作人员二级市场华南地区和到广东省内旅游的外地游客三级市场国内外其它地区市场规模预测模型目标市场总量喜欢滨海度假的游客比例本项目的吸引力系数级市场所占比重计算数据说明根据全国第五次人口普查公告珠三角常住人口总量约为万人参考广东省统计信息网和南方日报年月统计广东省目前境外专家和港澳台专家共万人根据中国中产阶层调查报告和广东省统计局年最新资料，中产阶层占珠三角地区常住人口总量的在普查的过程有，表示对滨海度假感兴趣的游客的比例为从市场调研数据计算得出，有的游客对本项目表示感兴趣，而有的游客表示不定，而这其中主要的原因是游客对本项目的认知度不高，通过我们的经验判断，这其中有成的游客将会成为我们的潜在市场，因此对于吸引力系数，我们共取作为我们的运算的参考数据。根据我们的行业经验判断级市场占客源市场总量中的客源市场总量规模预测万人次旅游产品生命周期内的客源市场总量约为万人次平均年游客接待量预测巽寮湾旅游度假区项目建成后五年的平均年游客接待量为万人上文所述的市场总量指的是项目建成后五年内巽寮湾旅游度假区所面向的市场总量，根据旅游行业发展规律及项目目标市场占领方略，我们计划分五年以期建设完成为第年逐步消化现有的市场规模和需求总量。根据行业经验判断，综合珠三角市民出游的增长率，我们判断市民度假的增长率低于总的游客出游增长率，因此市民的度假出游增长率约为。由此得出该项目的开业后五年客源市场数据如下依据公式巽寮湾项目市场规模年度预测表建成后年份年第年第二年第三年第四年第五年游客量万人次设计日参数景区内每个项目的规模都是由市场的需求量和项目自身的容量所决定。根据项目初期所做的专项市场调查，预测新计划实施后的市场需求量，结合每个项目的特点，提供新增项目的设计规模参照。市场需求预测项目设计日参数项目设计容量方法，是国际先进的测算旅游娱乐项目设计容量系统，其目的是为娱乐项目的设计规模提供参考。主要方法是通过基准年的游客量，推算两个主要参数设计日参数，设计单位参数，最终为娱乐项目的建设规模提供可参依据。简单地来讲，便是依据市场调查的结论，综合考虑项目的目标游客属性项目的自身容量项目的市场吸引力以及项目在整个开发计划中所起的作用等因素，确定每个项目合理的设计容量。设计日参数，指的是设计项目规模时参照的日游客量。对于个新的开发计划，可以参考类似的项目来确定设计日参数，也可以利用比例法来确定。在此采用比例法来确定。基准年游客量取所有项目基本实施的第四和第五年值为设计基准年，由此知基准的年游客量为万人次年。设计日容量参数参数计算前提每年的月为巽寮旅游区的旺季，旺季游客量占到全年游客总量的。中区设计日容量参数中区作为旅游区内的大众游客的主要目的地，近的游客都会在此停留。因此得出中区这段时期的日均游客量为天人次。如前所述，中区的主导产品类型为度假类旅游产品，其在旅游资源基础上