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具体见房产开发模式附表总销售收入预测表。

三总租赁与转售收入的测算商业租赁与转售收入测算假设本项目商业经营年限为无限期，则根据公式来求其租赁价格其中设定年月租赁价格元平方米因此，建议本项目商业的租赁价格为月租金每平方米元，且假设其月租金每三年上涨，则其租赁净收入转售净收入分别为万元，万元，合计为，万元。

具体见房产开发模式附表商铺出租计划和出租收入估算表。

车位租赁与转售收入测算车位可出租的个数为个，其中地下个，地上个。

假设月租金收入每个预计为元，三年递增，递增比例为，则其租赁净收入转售净收入分别为万元，万元，合计为，万元。

具体见房产开发模式附表车位出租计划和出租收入估算表。

商业与目开始后的第年全部转售。

销售进度与价格住宅销售进度序号销售时间合计年年年年年即转售年销售比例销售面积平方米商业销售进度序号销售时间合计年年年年年即转售年销售比例，本项目的经营方案初步设想为租售比例预计项目至竣工投入使用时，住宅部分能实现的销售，商业车位部分能销售。

为方便计算，假设未销售的商业车位的租赁期在项目建设经营期的第四年开始。

五年后即项等工作。

期开发进度期开发南面组团，预计时间为年月至年月。

二期开发进度二期开发北面组团，预计时间为年月至年月。

二项目经营方案项目经营方案主要针对房产开发模式。

根据目前成都市房地产的实际情况分两期进行。

土地整理及前期开发进度本项目地上建筑物清理及改变土地用途与土地转让时间预计为年月至年月。

同时开展前期市场调查项目开发和营销方案策划初步可行性分析，规划建筑建筑施工设计，项目报建买家享受到已成熟的配套设施。

本期推出的楼盘价位不宜太高，以吸引买家，树立形象，为二期提高售价作好准备。

第二期开发北面组团。

建设进度计划本项目预计从年月开始启动破产清理程序，工期约为年零个月。

整个工程为至二幢首层或层为商业业态的小高层。

考虑到本项目市场推广计划及小区建设的实际需要，拟将整个项目分两期进行开发。

第期首先完成样板楼展示工程小区大部分基础设施公建配套设施和南面组团。

这样可以使首期案对土地开发模式只需对地块上的建筑物拆除，达到拍卖要求即可。

二对房产开发模式开发方案设想为了更大程度地提高土地的利用价值，拟将小区开发为小高层组团。

其中临二环路东四段与东大街东延线侧开发每户辆，非机动车每户辆。

平米机动车每户辆，非机动车每户辆。

小计商业，机动车非机动车每平米辆。

合计，其中地上部分地上机动车地下部分，备注可售机动车数量为个。

第六部分项目开发方案项目开发建设方门卫室垃圾站小区绿化及小品，全民健身场地自行车棚二住宅户数及车位数量序号项目户数面积机动车数量非机动车数量备注住宅平米机动车每户辆，非机动车每户辆。

平米机动车每户辆，非机动车每户辆。

平米机动车。

二项目技术经济指标项目主要技术指标序号项目用地面积平方米建筑面积平方米建筑密度容积率备注小区总用地面积，地上建筑面积，其中商业住宅共计户地下建筑面积，配套其中社区服务站件如下净用地面积亩。

容积率不大于。

建筑密度不大于。

建筑高度不大于米。

绿地率不小于。

户型平方米平方米平方米平方米，各。

商业占地上建筑面积比例为。

其他按有关规定，将给北亚集团带来良好的经济回报。

而且，房产开发将使北亚集团在成都的投资步入良性循环和可持续发展的道路。

第五部分项目规划方案项目规划设计要点由于地块目前尚无规划设计条件，为了便于测算，设定其规划条而且土地拍卖，政府将收取划拨土地成交价款的土地出让金，这将大大降低项目的经济效益。

二房产开发模式根据成都目前房地产现状，若该项目不只进行前期的破产清理，改变土地性质和进行土地转让，还进行房产开发他费用和财务费用，便可启动项目，至土地转让交纳土地费用含土地出让金补差后，便可挂牌或拍卖，取得收益。

这种开发模式比较简单，风险系数小，能较快的回收成本。

但这种模式远远没有取得本地块的最大利用价值，二项目运作方案根据项目特点，可以采取土地开发方案或者房产开发方案。

两种方案各有优缺点，具体为土地开发模式该项目若只进行土地开发整理，前期只需分批次投入，万的成都破产的启动费用及较少的其产开发公司，在成都锦江区注册，注册资金为，万元。

在组织架构及人员的安排上，可以先跟成都东方新城房地产开发有限公司实行两套班子，套人马，交叉作业，待以后投资开发项目增多，业务量增大时，再进行业务分割。

的时间。

牛市口商贸大市场杂乱无章，管理混乱，将直接影响商业投资者对该地块商业铺面的投资行为。

第四部分项目运作方案项目运作主体为了更好地进行投融资，运作项目，建议以北亚集团的名义控股成立新的房地产的时间。

牛市口商贸大市场杂乱无章，管理混乱，将直接影响商业投资者对该地块商业铺面的投资行为。

第四部分项目运作方案项目运作主体为了更好地进行投融资，运作项目，建议以北亚集团的名义控股成立新的房地产开发公司，在成都锦江区注册，注册资金为，万元。

在组织架构及人员的安排上，可以先跟成都东方新城房地产开发有限公司实行两套班子，套人马，交叉作业，待以后投资开发项目增多，业务量增大时，再进行业务分割。

二项目运作方案根据项目特点，可以采取土地开发方案或者房产开发方案。

两种方案各有优缺点，具体为土地开发模式该项目若只进行土地开发整理，前期只需分批次投入，万的成都破产的启动费用及较少的其他费用和财务费用，便可启动项目，至土地转让交纳土地费用含土地出让金补差后，便可挂牌或拍卖，取得收益。

这种开发模式比较简单，风险系数小，能较快的回收成本。

但这种模式远远没有取得本地块的最大利用价值，而且土地拍卖，政府将收取划拨土地成交价款的土地出让金，这将大大降低项目的经济效益。

二房产开发模式根据成都目前房地产现状，若该项目不只进行前期的破产清理，改变土地性质和进行土地转让，还进行房产开发，将给北亚集团带来良好的经济回报。

而且，房产开发将使北亚集团在成都的投资步入良性循环和可持续发展的道路。

第五部分项目规划方案项目规划设计要点由于地块目前尚无规划设计条件，为了便于测算，设定其规划条件如下净用地面积亩。

容积率不大于。

建筑密度不大于。

建筑高度不大于米。

绿地率不小于。

户型平方米平方米平方米平方米，各。

商业占地上建筑面积比例为。

其他按有关规定。

二项目技术经济指标项目主要技术指标序号项目用地面积平方米建筑面积平方米建筑密度容积率备注小区总用地面积，地上建筑面积，其中商业住宅共计户地下建筑面积，配套其中社区服务站门卫室垃圾站小区绿化及小品，全民健身场地自行车棚二住宅户数及车位数量序号项目户数面积机动车数量非机动车数量备注住宅平米机动车每户辆，非机动车每户辆。

平米机动车每户辆，非机动车每户辆。

平米机动车每户辆，非机动车每户辆。

平米机动车每户辆，非机动车每户辆。

小计商业，机动车非机动车每平米辆。

合计，其中地上部分地上机动车地下部分，备注可售机动车数量为个。

第六部分项目开发方案项目开发建设方案对土地开发模式只需对地块上的建筑物拆除，达到拍卖要求即可。

二对房产开发模式开发方案设想为了更大程度地提高土地的利用价值，拟将小区开发为小高层组团。

其中临二环路东四段与东大街东延线侧开发为至二幢首层或层为商业业态的小高层。

考虑到本项目市场推广计划及小区建设的实际需要，拟将整个项目分两期进行开发。

第期首先完成样板楼展示工程小区大部分基础设施公建配套设施和南面组团。

这样可以使首期买家享受到已成熟的配套设施。

本期推出的楼盘价位不宜太高，以吸引买家，树立形象，为二期提高售价作好准备。

第二期开发北面组团。

建设进度计划本项目预计从年月开始启动破产清理程序，工期约为年零个月。

整个工程分两期进行。

土地整理及前期开发进度本项目地上建筑物清理及改变土地用途与土地转让时间预计为年月至年月。

同时开展前期市场调查项目开发和营销方案策划初步可行性分析，规划建筑建筑施工设计，项目报建等工作。

期开发进度期开发南面组团，预计时间为年月至年月。

二期开发进度二期开发北面组团，预计时间为年月至年月。

二项目经营方案项目经营方案主要针对房产开发模式。

根据目前成都市房地产的实际情况，本项目的经营方案初步设想为租售比例预计项目至竣工投入使用时，住宅部分能实现的销售，商业车位部分能销售。

为方便计算，假设未销售的商业车位的租赁期在项目建设经营期的第四年开始。

五年后即项目开始后的第年全部转售。

销售进度与价格住宅销售进度序号销售时间合计年年年年年即转售年销售比例销售面积平方米商业销售进度序号销售时间合计年年年年年即转售年销售比例销售面积平方米，车位销售进度序号销售时间合计年年年年年即转售年销售比例销售个数个三项目投资方案见项目第八部分项目资金筹措。

第七部分项目投资估算土地开发模式总投资估算开发成本测算此模式下开发成本即为土地成本，万元。

基准地价与出让金本地块属于工业用地Ⅱ级住宅用地Ⅲ级商业用地Ⅳ级。

其基准地价和土地出让金分别是序号土地用途及级别基准地价万元亩出让金万元亩市场最低出让地价万元亩工业用地Ⅱ级住宅用地Ⅲ级商业用地Ⅳ级实际出让地价预估本地块为工业用地，出让时需改变土地用途为商住用地。

为了便于计算及考虑到可能的规划情况，拟设定本地块的商业建筑面积与住宅建筑面积的比例为。

土地出让金补差额估算若将该工业用地改为商住用地，每亩土地出让金补差额预计万元亩万元亩万元亩万元亩万元亩，则土地出让金补差额总预计万元亩亩万元。

地价估算该地块出让时每亩地价预计万元亩万元亩万元亩，则出让时地价预计万元亩亩，万元。

土地增值额估算该地块实际每亩市场最低出让地价预估万元亩万元亩万元亩。

则该地块实际市场最低出让地价预估亩，万元。

因的单价上涨，则本项目车位的销售单价如下项目年蜀都花园车位价格年年年年转售车位销售